Сделка от начала до конца в Таиланде

Продажа кондо в Таиланде проходит через несколько рук: агентство, юрист покупателя, банк покупателя за рубежом, тайский банк, который получает деньги, часто девелопер и Земельный департамент, то есть земельный реестр. Ваша ценность в том, что вы знаете порядок, следите, чтобы все успевали вовремя, и не допускаете сюрпризов с налогами или банковской формой. Этот урок разбирает продажу на вторичном рынке иностранному покупателю, а затем считает цифры в батах.

Кто за что отвечает

• Агентство (тайские агенты в поле): договор на объект, маркетинг, показы, предложение, переговоры, координация.
• Иностранец на законной должности (урок 2): находит зарубежных покупателей и консультирует их, готовит материалы и объясняет процесс, а показы и переговоры ведут тайские коллеги.
• Юрист покупателя: проверяет титул, договор и положение с иностранной квотой.
• Банки: банк покупателя отправляет деньги из-за рубежа, тайский банк выдаёт форму FET.
• Земельный департамент: регистрирует переоформление и взимает сборы и налоги.

Кондо на вторичном рынке, шаг за шагом

1. Договор на объект. Письменный, с комиссией, плательщиком и сроком оплаты (урок 4).
2. Предложение и бронирование. Небольшая плата за бронирование часто удерживает квартиру до договора купли-продажи. Возвращается ли она, зависит от условия, поэтому прочитайте его вместе с покупателем до того, как деньги будут переведены.
3. Идентификация. Идентифицируйте обе стороны и происхождение средств покупателя (урок 4).
4. Проверка квоты. Иностранному покупателю во фрихолд нужно место в иностранной квоте здания 49%. Подтвердите это до договора купли-продажи, а не в день переоформления.
5. Договор купли-продажи. Цена, даты платежей, дата переоформления, кто какие расходы несёт и что будет, если одна из сторон не выполнит обязательства.
6. Деньги из-за рубежа. Покупатель переводит средства из-за рубежа, в иностранной валюте, заранее. При сумме от USD 50,000 тайский банк-получатель выдаёт форму FET (Storm Real Estate Phuket, сентябрь 2026).
7. Переоформление в Земельном департаменте. Оплачиваются сборы и налоги, и квартира регистрируется на имя покупателя.
8. Комиссия. Продавец платит агентству банковским переводом по счёту-фактуре. FazWaz отмечает, что покупатель обычно не платит агенту.

В конце 2026 года ждите больше вопросов. Кампания против номинальных владельцев, начатая 19 октября 2026 года, добавляет проверки покупок дороже 2 миллионов бат или с оценочной стоимостью выше 5 миллионов бат (Thai Examiner). Держите наготове документы о происхождении средств.

Расходы на переоформление

Storm Real Estate Phuket перечисляет расходы в своём гайде за сентябрь 2026 года:

Расход	Ставка	База	Кто платит
Сбор за переоформление	2%	Оценочная стоимость	По договорённости, часто пополам
Специальный налог на бизнес (SBT)	3.3%	Большее из оценочной стоимости и цены продажи	Продавец
Гербовый сбор	0.5%	Большее из оценочной стоимости и цены продажи	Только если SBT не применяется
Налог у источника	1% для продавца-компании, прогрессивный для физического лица в зависимости от срока владения	Устанавливается по правилам земельного офиса	Продавец

Когда применяется SBT. Продавец платит SBT, если владел недвижимостью меньше пяти лет или если он занимается бизнесом в недвижимости. Если SBT применяется, гербового сбора нет. Если не применяется, вместо него платится гербовый сбор.

Льгота, которой нет у иностранцев. Сниженные сборы 0.01% за переоформление и ипотеку действуют только для граждан Таиланда, покупающих жильё стоимостью до 7 миллионов бат, и продлены до 30 июня 2027 года. Иностранные покупатели платят по полным ставкам.

Пример расчёта 1: кондо на вторичном рынке в Бангкоке, продавец владел 3 года

Иностранный покупатель платит 5,000,000 бат. Предположим, что оценочная стоимость Земельного департамента составляет 4,600,000 бат. Продавец физическое лицо, купившее квартиру три года назад. По договору сбор за переоформление делится пополам, а комиссия агентства 3%, её платит продавец.

Позиция	Расчёт	Сумма
Сбор за переоформление	4,600,000 x 2%	92,000 бат
Половина покупателя и половина продавца	92,000 / 2	По 46,000 бат
SBT, продавец (меньше пяти лет)	5,000,000 x 3.3%	165,000 бат
Гербовый сбор	Не платится, так как применяется SBT	0
Налог у источника, продавец	Прогрессивный, определяется в земельном офисе	Запросите расчёт
Комиссия, продавец	5,000,000 x 3%	150,000 бат
форма FET	Сумма значительно выше USD 50,000	Требуется

Расходы продавца без налога у источника составляют 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 бат, или около 7.2% цены. Вот почему продавцы спрашивают о SBT на первой встрече.

Пример расчёта 2: та же квартира, продавец владел 7 лет

Та же цена и оценка, но продавец владеет квартирой семь лет и не занимается бизнесом в недвижимости.

Позиция	Расчёт	Сумма
Сбор за переоформление, каждая половина	4,600,000 x 2% / 2	46,000 бат
SBT	Не платится (владение пять лет и более)	0
Гербовый сбор	5,000,000 x 0.5%	25,000 бат
Комиссия	5,000,000 x 3%	150,000 бат

Продавец экономит 140,000 бат по сравнению с примером 1. Продажа после пятилетнего рубежа может значить больше, чем небольшое изменение цены.

Пример расчёта 3: тайский и иностранный покупатель, одна и та же новая квартира

Девелопер продаёт новое кондо за 3,000,000 бат, и мы предполагаем, что оценочная стоимость такая же. Девелопер занимается бизнесом в недвижимости, поэтому платит SBT 99,000 бат (3.3%) и налог у источника 1% как компания.

Сбор за переоформление	Тайский покупатель	Иностранный покупатель
Ставка	0.01% (льгота до 30 июня 2027 года)	2%
Сумма при 3,000,000 бат	300 бат	60,000 бат

Кто платит сбор за переоформление новой квартиры, определяет договор девелопера. Прочитайте его вместе с покупателем.

Офф-план: как движутся деньги

Для нового кондо, купленного офф-план, Thailand Law Online описывает обычную схему: покупатель платит девелоперу напрямую, поэтапно:

1. Плата за бронирование, чтобы удержать квартиру.
2. Задаток по договору при подписании договора купли-продажи.
3. Платежи в ходе строительства.
4. Остаток при переоформлении в Земельном департаменте.

Эскроу добровольный. Escrow Act B.E. 2551 (2008) применяется, только если обе стороны договорились использовать лицензированного эскроу-агента. Никакой закон не обязывает девелопера его использовать.

Типовой договор защищает покупателя. Согласно статье 6/2 Condominium Act договор девелопера должен соответствовать форме Министерства внутренних дел, а несоответствующие условия недействительны (Siam Legal). В нём должна быть указана дата переоформления с уведомлением за 30 дней, любая остановка строительства ограничена одним годом, ответственность за дефекты составляет 5 лет для конструкций и 2 года для остальных частей, покупатель может переуступить договор без сбора, а неустойка за просрочку сдачи составляет не менее 0.01% в день, но не более 10%.

Примерный график платежей офф-план

Квартира за 4,300,000 бат, близко к средней цене для иностранных покупателей в первом полугодии 2026 года (The Nation). Этапы приведены только для примера. Решает договор.

Этап	Платёж	Уплачено на сегодня
Бронирование	50,000 бат	50,000 бат
Задаток по договору	380,000 бат	430,000 бат
Платежи в ходе строительства	860,000 бат	1,290,000 бат
Остаток при переоформлении	3,010,000 бат	4,300,000 бат

Каждый платёж из-за рубежа должен приходить в иностранной валюте, чтобы при переоформлении покупатель мог получить форму FET на всю сумму.

Сделки с лизхолдом

Иностранец, который покупает виллу или дом, не может владеть землёй. Обычная схема это зарегистрированная аренда на срок до 30 лет, самая длинная зарегистрированная жилая аренда, которую допускает закон. Любые варианты продления договорные, и, как отмечает Bektu, суды обычно признают только первый зарегистрированный срок. Оценивайте сделку исходя из 30 лет, а не из 90.

Налоги, сборы и правила меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Тренируйтесь в тренажёре продажи и в упражнениях на расчёты.

Этот урок это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.