Ваши первые 90 дней в недвижимости в Таиланде

Первые три месяца решают, останетесь ли вы в этой профессии. Новички редко терпят неудачу из-за нехватки таланта. Чаще они ждут лидов, пропускают распорядок или, если речь об иностранцах, постепенно берутся за работу, которую не покрывает их разрешение. Вот простой план с одним направлением для тайских агентов и другим для иностранцев на законных должностях.

Дни 1–30: подготовка и изучение

Для всех:

1. Изучите процессы агентства. Его договор о комиссии, шаги идентификации клиентов, процедуру противодействия отмыванию денег и кто утверждает каждую сделку (уроки 3 и 4).
2. Изучите один район. Пройдите его пешком. Посмотрите все объекты своего агентства там. Отметьте транспорт, школы, больницы, пляжи и новые проекты.
3. Выучите цифры. Сбор за переоформление 2%, SBT 3.3% или гербовый сбор 0.5%, квота 49%, порог FET USD 50,000 и аренда на 30 лет. Клиенты проверяют вас на этом в первую очередь (урок 6).

Если вы гражданин Таиланда: заведите вместе с агентством аккаунты на порталах и подумайте о вступлении в TREBA или в REBA-ES в Паттайе (урок 3).

Если вы иностранец: не начинайте работать, пока у вас нет визы Non-B и разрешения на работу, и прочитайте описание должности в разрешении. Оно должно соответствовать вашей ежедневной работе (Thaiger, май 2026). Письменно согласуйте с руководителем, какие задачи ваши, а какие у тайских коллег: приём объектов, показы и переговоры входят в закрытый список (Acclime).

Дни 31–60: находите людей

Собственники это основа бизнеса для тайских агентов. Объект приводит к вам покупателей. Тратьте на собственников не меньше половины времени на поиск клиентов.

Агентство Leto перечисляет, где тайские агенты находят клиентов в 2026 году:

• Рекомендации и повторные покупатели. Самые дешёвые лиды, которые у вас когда-либо будут.
• Порталы: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property и Hipflat. Следите за новыми частными объявлениями в своём районе и звоните собственникам, которые продают сами.
• Платная реклама в соцсетях и личный бренд на YouTube или в Telegram.
• Ознакомительные туры для зарубежных инвесторов, особенно для покупателей из России.
• Языковые сообщества и чаты.
• Девелоперы, которые платят агентам прямую комиссию при запуске новых проектов.

Знайте покупателей. В 2025 году крупнейшими иностранными покупателями по числу квартир были граждане Китая, Мьянмы и России (Khaosod English). В первом полугодии 2026 года россияне покупали в основном на Пхукете и в Chonburi, китайцы в Бангкоке и Chonburi, покупатели из Мьянмы в Бангкоке (The Nation). В Паттайе главный новый спрос дают семьи из Мьянмы, переезжающие ради школ и медицины (Pattaya Mail, февраль 2026).

Для иностранцев на законной должности ваша часть воронки находится на входе: кампании за рубежом, контент на вашем языке, вебинары для инвесторов, партнёрства с зарубежными компаниями. Когда лид готов к показу или переговорам, передайте его тайскому коллеге.

Дни 61–90: конвертируйте

• Квалифицируйте каждого покупателя. Бюджет, наличные или ипотека, сроки, гражданство, фрихолд или аренда, жильё или инвестиция. От ответов зависят проверка квоты, FET и расходы.
• Расскажите иностранным покупателям о FET в первый же день. Деньги должны прийти из-за рубежа, в иностранной валюте, до переоформления (Storm Real Estate Phuket).
• Проверьте квоту, прежде чем обещать квартиру во фрихолд.
• Связывайтесь в течение 24 часов после каждого показа.
• Готовьте документы о происхождении средств заранее. Покупки дороже 2 миллионов бат проходят дополнительные проверки в рамках кампании, начатой 19 октября 2026 года (Thai Examiner).
• Нацельтесь на первое переоформление в Земельном департаменте, а не только на показы.

Знайте темп

По данным Leto, только около 30% новых агентов закрывают две и более сделки в месяц. Переоформления кондо на иностранцев в первом полугодии 2026 года снизились на 8.8% по числу квартир (The Nation). Ставьте скромную цель на первый год, держите сбережения на медленный старт, если работаете на комиссии, и считайте свою активность, а не только сделки.

Распорядок дня

Время	Задача
9:00–11:00	Поиск: звонки владельцам, проверка порталов, сообщения контактам
11:00–13:00	Показы и оценки (тайские агенты) или работа над кампаниями (иностранные сотрудники)
С 14:00 до 15:00	Повторные контакты и обновление CRM
С 15:00 до 18:00	Показы, контент, изучение рынка
Конец дня	Спланировать завтра, записать три успеха и один урок

Подстройте часы под своё агентство и часовые пояса покупателей, но блок поиска клиентов держите неизменным. В загруженный день он исчезает первым, и из-за этого через месяц ваша воронка пересыхает.

Ваши инструменты

• CRM с каждым контактом, показом и датой следующего контакта.
• Аккаунты на порталах, которыми пользуется агентство.
• Телефон с хорошей камерой для фото и видео и мессенджеры, которыми пользуются ваши покупатели.
• Шаблоны: договор о комиссии, форма идентификации клиента, анкета квалификации покупателя и расчёт расходов со сбором за переоформление, SBT или гербовым сбором.
• Список источников: данные REIC через прессу, Krungsri Research и Земельный департамент для обновлений по вашему рынку.

Пять ошибок, которых стоит избегать

1. Иностранец проводит показы или ведёт переговоры, даже один раз. Это закрытая работа, за которую грозят штрафы, депортация и запрет на въезд (урок 2).
2. Обещание аренды на 99 лет или квоты 75%. Ни то, ни другое не стало законом (Bektu, июнь 2026).
3. Продажа 30+30+30 как гарантии. Суды обычно признают только первые зарегистрированные 30 лет.
4. Забыть о FET. Иностранный покупатель, чьи деньги пришли в батах или изнутри Таиланда, может не суметь зарегистрировать квартиру во фрихолд.
5. Предложить номинальную схему. В конце 2026 года это самый быстрый способ сделать покупку клиента предметом проверки.

Сохраняйте энергию

Отказы часть каждого дня. Разбирайте свои цифры каждую пятницу, продолжайте изучать правила и выстраивайте отношения с девелоперами, юристами и банками.

Ищите вакансии в разделе вакансии CloserPass и сравнивайте работодателей в разделе агентства. Тренируйтесь на обучении по мышлению, продажам и работе с клиентами.

Правила меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать. Этот урок это общая информация.