Деньги и карьерный рост в Таиланде

Вы изучили правила, рынок и сделку. Последний урок о ваших собственных деньгах: сколько на самом деле приносит продажа, как устроена оплата, сколько нужно платить иностранным сотрудникам, как выбрать работодателя и как расти.

Расчёт комиссии

FazWaz оценивает обычную комиссию в 3–5% от цены, её платит продавец, а покупатели обычно не платят агенту. Leto (май 2026) называет 3–5% на продажах девелоперов и 2–3% на вторичном рынке и пишет, что эксклюзивные сделки с девелоперами могут приносить 5–7% против стандартных 3%. Установленной законом ставки нет, поэтому решает письменный договор.

Комиссия поступает агентству. Leto описывает обычную долю агента: 30–40% для новичков, 50–60% для опытных агентов, 70–80% для лучших агентов. Leto это одно агентство, поэтому считайте цифры ориентировочными. Доли в примерах ниже являются допущениями.

Пример 1: кондо на вторичном рынке в Бангкоке, 5,000,000 бат, 3% платит продавец, доля новичка 35%.

1. Комиссия агентства: 5,000,000 x 3% = 150,000 бат
2. Ваша доля: 150,000 x 35% = 52,500 бат до налогов

Пример 2: кондо офф-план, 4,300,000 бат, девелопер платит 5%, доля опытного агента 55%.

1. Комиссия агентства: 4,300,000 x 5% = 215,000 бат
2. Ваша доля: 215,000 x 55% = 118,250 бат

Цена близка к средней для иностранных покупателей в первом полугодии 2026 года, 4.3 миллиона бат (The Nation, сентябрь 2026).

Пример 3: вилла на вторичном рынке на Пхукете, 44,800,000 бат, 3%, пополам с другим агентством, доля лучшего агента 70%.

1. Общая комиссия: 44,800,000 x 3% = 1,344,000 бат
2. Половина вашего агентства: 672,000 бат
3. Ваша доля: 672,000 x 70% = 470,400 бат

Это средняя цена виллы на Пхукете в 2025 году по данным Krungsri Research. Поглощение вилл там снизилось до 1.8% в месяц, поэтому между такими сделками бывают долгие паузы.

Пример 4: долгосрочная аренда, 30,000 бат в месяц.

Распространена практика, когда арендодатель платит сумму, равную месячной арендной плате, но подтвердить это в опубликованном источнике мы не смогли, поэтому уточните в своём агентстве. Исходя из этого вознаграждение составит 30,000 бат, а при доле 35% вы получите 10,500 бат. Аренда приносит меньше, но приводит арендодателей, которые могут позже продать объект.

Этот урок не касается НДС и налогов на вознаграждение агентства: спросите бухгалтера агентства. Посчитайте свои цифры в калькуляторе комиссии.

Как устроена оплата

Модель	Кому подходит	Что сообщает Leto
Только комиссия	Тайским агентам в большинстве агентств	Самая распространённая модель
Оклад плюс комиссия	Тайским агентам в некоторых крупных сетях Бангкока	Оклад 15,000–25,000 бат в месяц
Оклад плюс бонус	Иностранным сотрудникам на законных должностях	На практике обязательна из-за минимальной зарплаты, о которой ниже

Ориентировочный месячный доход по данным Leto за май 2026 года:

Рынок или уровень	Доход в месяц
Паттайя	35,000–60,000 бат
Бангкок	50,000–80,000 бат
Пхукет	40,000–75,000 бат
Опыт от 3 лет	150,000–300,000 бат, этого достигают только 10–15% агентов

Иностранные сотрудники: минимальная зарплата

Иностранец с разрешением на работу из западной страны должен получать не менее 50,000 бат в месяц (Thaiger, май 2026). Это 600,000 бат в год. Поэтому иностранные сотрудники обычно работают на окладе с бонусом, а не только на комиссии. Получение комиссии за сделку входит в работу, закрытую для иностранцев (урок 2), поэтому попросите тайского юриста проверить формулировку бонуса в вашем договоре.

Социальное страхование и подоходный налог

• Социальное страхование: с 2026 года предельная месячная зарплата для взносов составляет 17,500 бат, поэтому вы платите максимум 875 бат в месяц, и столько же платит работодатель (Thaiger). Тайский агент с окладом 20,000 бат и иностранный менеджер с окладом 50,000 бат платят одинаково, 875 бат в месяц, потому что оба зарабатывают выше предела.
• Подоходный налог прогрессивный, от 0% до 35%. Попросите бухгалтера рассчитать налог, как только поступит ваша первая комиссия.
• Никакой фиксированной ставки 17%. Фиксированный налог по LTR применяется только к отраслям, приоритетным для BOI, а недвижимость к ним не относится (Thaiger).

Как выбрать работодателя

1. Какая у меня роль, точно? Если я иностранец, какие задачи мои, а какие у тайских коллег?
2. Только комиссия, оклад плюс комиссия или оклад? Какую долю я получаю по своим объектам, по лидам агентства и по совместным сделкам?
3. Когда выплачивается моя доля? При договоре купли-продажи, при переоформлении или когда агентство получит оплату?
4. Зарегистрирована ли компания, у тайцев ли большинство и реальны ли её тайские акционеры (урок 3)?
5. Для иностранных сотрудников: есть ли у компании 2 миллиона бат оплаченного капитала и 4 тайских сотрудника на каждое разрешение на работу и будет ли она платить не менее 50,000 бат в месяц?
6. Какие лиды, порталы, обучение и офис вы предоставляете?
7. Кто проводит идентификацию клиентов и проверку происхождения средств?

Зафиксируйте ответы в трудовом договоре. Сравните работодателей в разделе агентства на CloserPass.

Карьерный рост

• Вступите в ассоциацию. TREBA на национальном уровне, REBA-ES на Eastern Seaboard. Это не обязательно, но служит сигналом надёжности (Thaiger).
• Добавьте квалификацию. CIPS для работы с иностранными покупателями или сертификат портала, например DDproperty.
• Специализируйтесь. Кондо в Бангкоке для покупателей из Китая и Мьянмы, виллы на Пхукете для покупателей из России и Европы, переезд в Паттайю, виллы на Ко Самуи или запуски девелоперов.
• Переходите в управление. Для тайских агентов это должности руководителя команды и директора по продажам. Для иностранцев путь лежит через директора по международным продажам, развитие бизнеса или работу с инвесторами, но никогда через полевую брокерскую работу.
• Создавайте свой бренд с обзорами рынка со ссылками на источники и отзывами довольных клиентов.

Открыть своё агентство

Для гражданина Таиланда:

1. Зарегистрируйте компанию с ограниченной ответственностью в Департаменте развития бизнеса.
2. Составьте договор о комиссии, шаги идентификации клиентов и процедуру противодействия отмыванию денег.
3. Разместитесь на порталах и выстраивайте отношения с девелоперами.
4. Если вам нужны иностранные сотрудники, заложите 2 миллиона бат капитала и 4 тайских сотрудника на каждое разрешение на работу.

Для иностранца:

1. Вы можете владеть до 49%, а остальное должно принадлежать реальным тайским акционерам (Leto).
2. Для иностранного большинства нужна Foreign Business Licence или поддержка BOI: брокерская деятельность ограничена Списком 3, пункт 11 Foreign Business Act (Siam Legal), Leto называет получение FBL почти невозможным, а BOI может требовать до 50 миллионов бат (Themis Partner).
3. Вы всё равно не можете выполнять полевую работу агента сами. Приём объектов, показы и переговоры ведут тайские сотрудники.

Перед стартом: итоговый чек-лист

• Я знаю, к какой стороне правила отношусь: я гражданин Таиланда и могу работать агентом, или я иностранец на должности, которую разрешает закон.
• Если я иностранец, у меня есть виза Non-B и разрешение на работу с обязанностями, соответствующими моей работе, и зарплата не менее 50,000 бат в месяц.
• Я знаю регистрацию своего агентства и знаю, что его тайские акционеры реальные.
• Я оформляю каждую комиссию письменно, со ставкой, плательщиком и сроком оплаты.
• Я никогда не обещаю аренду на 99 лет, квоту 75% или гарантированную схему 30+30+30.
• Я проверяю в здании иностранную квоту 49% до того, как обещать фрихолд.
• Я рассказываю каждому иностранному покупателю, что нужна форма FET ещё до любого перевода денег.
• Я могу рассчитать сбор за переоформление, SBT или гербовый сбор при перепродаже.
• Я провожу проверки клиентов, принимаю вознаграждение банковским переводом и никогда не предлагаю номинальную схему.
• У меня есть план на 90 дней и ежедневный блок поиска.

Ставки и правила меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.

Пройти итоговый тест

Вы готовы. Проверьте себя в итоговом тесте по Таиланду: вопросы по всем темам, каждый с разбором и источником. Затем посмотрите открытые вакансии и страницу рынка Таиланда.

Этот урок это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация. CloserPass не связан ни с одним государственным органом Таиланда.