Рынок Дубая: районы, покупатели и цены

Клиенты платят вам не за то, что вы открываете двери. Они платят за то, что вы знаете рынок лучше них. Этот урок даёт общую картину Дубая.

Рынок в нескольких цифрах

• 2025: рекордные AED 917 млрд сделок с недвижимостью, на 20% больше, около 270,000 сделок и 129,400 новых инвесторов (Gulf News, данные DLD).
• 1-й квартал 2026: AED 252 млрд по 60,303 сделкам, на 31% больше, чем годом ранее (Dubai Media Office).
• 2-й квартал 2026: более спокойный квартал. Savills насчитал 35,884 сделки с жильём, на 19% меньше, чем в 1-м квартале, и около 27,300 переданных объектов. Cushman & Wakefield сообщил о снижении цен на 4% и арендных ставок на 6% за квартал, а во втором полугодии 2026 года ожидается ещё около 32,000 объектов.

Вывод для вас: рынок Дубая движется циклами. Не говорите клиентам, что цены только растут.

Цены

Savills приводит средние значения за 2-й квартал 2026 года: около AED 1,960 за кв. фут для квартир (примерно на 4% меньше, чем в прошлом квартале) и AED 1,646 за кв. фут для вилл и таунхаусов, отмечая, что цены остаются выше прошлогоднего уровня. Всегда сравнивайте по цене за кв. фут и по зарегистрированным сделкам, а не по запрашиваемым ценам. Смотрите страницу рынка Дубая.

Где могут покупать иностранцы

По Положению № 3 от 2006 года граждане других стран, кроме ОАЭ, могут покупать freehold только в установленных районах, таких как Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jebel Ali и части Sheikh Zayed Road. Такие районы, как Jumeirah и Umm Suqeim, в основном не freehold и открыты для покупателей из ОАЭ и стран GCC. Всегда уточняйте статус участка, прежде чем предлагать его иностранному покупателю.

Ключевые районы и кому они подходят

Район	Типичный клиент	Валовая доходность, первое полугодие 2026 (dubizzle)
Jumeirah Village Circle	Инвестор, ориентированный на доходность, молодой арендатор	Около 7.0% (квартиры среднего уровня)
Arjan	Инвестор с ограниченным бюджетом	Около 6.8%
Business Bay	Специалисты, работающие рядом с Downtown	Около 5.5%
Виллы на Palm Jumeirah	Покупатель ради образа жизни, состоятельный клиент	Около 4.1%
Emirates Hills	Покупатель статусного жилья	Около 2.7%

Другие названия, которые вы будете слышать каждый день: Downtown Dubai, Dubai Marina, Dubai Hills Estate, Jumeirah Lake Towers и Dubai South, долгосрочный коридор роста вокруг нового аэропорта. Изучите их в разделе районы Дубая.

Элитное жильё покупают ради образа жизни и роста стоимости, а не ради доходности. Валовая доходность не учитывает плату за обслуживание и другие расходы, поэтому чистая цифра всегда ниже.

Кто покупает и почему

• Конечные покупатели, которые живут в Дубае и хотят перестать арендовать. В сентябре 2026 года население превысило 4.8 млн.
• Инвесторы, местные и зарубежные, которые ищут арендный доход.
• Те, кто ищет резидентство. Недвижимость стоимостью от AED 2 млн может дать 10-летнюю Golden Visa (u.ae).

Доводы, которые они слышат чаще всего:

• Нет подоходного налога для физлиц в ОАЭ (PwC).
• Дирхам привязан к доллару США по курсу 3.6725 с 1997 года, что устраняет валютные колебания для покупателей в долларах (и создаёт их для покупателей в евро или фунтах).
• Сильный рост населения, который поддерживает спрос на жильё.

Off-plan, вторичный рынок и аренда

• Off-plan: покупка у девелопера до завершения строительства с планом рассрочки. На него пришлось около 73% продаж жилья в 2025 году (Cavendish Maxwell) и 76% сделок во 2-м квартале 2026 года (Savills). Комиссию платит девелопер, часто от 2% до 8% (Bayut).
• Вторичный рынок: готовое жильё, купленное у владельца. Комиссия обычно около 2%, её платит покупатель. Покупатель может сразу въехать или сдать жильё.
• Аренда: более быстрые и небольшие сделки, обычно 5% от годовой арендной платы. Отличный способ выстроить сеть контактов в первые месяцы.

Многие новички начинают с аренды, а по мере опыта добавляют вторичный рынок и off-plan.

Ваше домашнее задание

1. Выберите два района.
2. Запишите по пять недавних зарегистрированных продаж и по пять арендных ставок в каждом (Dubai REST показывает сделки).
3. Напишите одну фразу о том, какому клиенту лучше всего подходит каждый район.

Тренируйтесь в упражнениях районы Дубая и рыночные циклы.

Рыночные цифры меняются каждый квартал. Сверяйтесь с официальным источником и свежими отчётами, прежде чем называть клиенту цифру.