Австралійський покупець запитує: «Чи можу я просто купити віллу у freehold на своє ім'я?» Яка чесна відповідь?

1. Так, будь-який іноземець може мати Hak Milik
2. Ні. Freehold Hak Milik доступний лише громадянам Індонезії. Його варіанти: leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai на будинок, що відповідає мінімальній ціні, або компанія (PT PMA) з правом HGB
3. Так, якщо він одружиться з будь-ким
4. Лише якщо він сплатить подвійний BPHTB

Німецький пенсіонер хоче будинок на землі на Балі в Hak Pakai (право користування). Яка мінімальна ціна застосовується до іноземців для будинку на землі на Балі згідно з Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 млрд
2. IDR 2 млрд
3. IDR 10 млрд
4. IDR 5 млрд

Скільки може тривати Hak Pakai на житловий будинок для іноземного власника з урахуванням продовжень?

1. До 80 років загалом (30 + 20 + 30)
2. 10 років без поновлення
3. Назавжди, як freehold
4. 25 років, як типова оренда

Подружжя з Нідерландів хоче PT PMA, щоб «володіти» віллою для відпочинку, яку здаватимуть кілька тижнів на рік. Що ви їм чесно скажете?

1. PT PMA є дешевою компанією-оболонкою, яку будь-хто може відкрити онлайн
2. PT PMA є справжньою операційною компанією з іноземним капіталом з великими вимогами до капіталу, ліцензіями відповідно до її коду KBLI (55193 для комерційних вілл), податковими деклараціями та звітністю; у 2026 році посадовці Балі вимагали підтвердження капіталу і виступали проти віртуальних офісів, тож для будинку, де відпочивають час від часу, це рідко підходить
3. PT PMA дозволяє їм мати Hak Milik
4. Їй не потрібна податкова реєстрація в Індонезії

Клієнт з Росії каже, що його балійський водій оформить землю на себе «для нього» з приватною додатковою угодою. Яка ваша порада?

1. Це стандартна практика і цілком безпечно
2. Це нормально, якщо угода англійською
3. Відмовитися це організовувати: номінальні структури не дають іноземцю правового захисту, а Балі взявся їх карати, тож він ризикує втратити землю і понести відповідальність
4. Це законно, якщо водій родич

Яка перша перевірка документів до будь-якого завдатку за віллу чи землю на Балі?

1. Перевірити сертифікат на землю в місцевому земельному управлінні BPN: ім'я власника, тип права, площу та будь-яку іпотеку, арешт чи спір
2. Попросити продавця надіслати гарне фото сертифіката
3. Перевірити відгуки про забудовника в Google
4. Переконатися, що вілла є на Airbnb

Ділянка в Canggu виглядає ідеально, але клієнт планує короткострокову оренду. Яка перевірка зонування найважливіша?

1. Колір сусідніх будинків
2. Перевірити зонування (KKPR): туристичні зони дозволяють повні ліцензії на оренду, житлові зони обмежені, а зелені сільськогосподарські зони закриті для оренди
3. Зонування важливе лише для готелів понад 100 номерів
4. Зонування може змінити продавець

Старіша вілла на продаж має лише дозвіл на будівництво IMB 2015 року. Що ви скажете покупцю, який хоче її здавати?

1. IMB достатньо назавжди
2. Для вілл дозволи не потрібні
3. Дозволи потрібні лише новим віллам
4. IMB треба переоформити на PBG з SLF (сертифікатом придатності до експлуатації), перш ніж можна буде отримати чи поновити ліцензію на оренду, тож врахуйте витрати та час у пропозиції

До дешевої ділянки біля Uluwatu можна дістатися лише стежкою через землю сусіда. Яка правильна порада?

1. Купувати зараз, сусід напевно погодиться пізніше
2. Доступ не впливає на вартість вілли
3. Зробити законний під'їзд умовою: отримати зареєстроване право проходу чи купити смугу для доступу, бо ділянку без доступу може бути неможливо забудувати, ліцензувати чи перепродати
4. Натомість використовувати вертолітний майданчик

Запропонована земля є балійською родинною землею, яку успадкували четверо братів і сестер, але переговори веде лише старший брат. Чого слід вимагати?

1. Нічого, вирішує старший брат
2. Підтвердження, що кожен зареєстрований власник чи спадкоємець дає згоду і підписує перед нотаріусом (і подружжя, де потрібно), інакше угоду можуть оскаржити пізніше
3. Лише усної згоди батьків
4. Більшого завдатку як компенсації

Інвестор з Близького Сходу хоче, щоб купівля вілли дала йому золоту візу Індонезії. Що правильно?

1. Підходить будь-яка вілла дорожча за USD 300,000
2. Власники золотої візи можуть мати Hak Milik
3. Вілла на орендованій землі прямо не підходить; індивідуальні шляхи здебільшого USD 350,000 (5 років) або USD 700,000 (10 років) в облігаціях, акціях чи фондах, тож направте його до фахівця з імміграції
4. Золота віза лише для індонезійців

Покупець з Франції читає, що оренда має «опцію продовження». Який пункт захищає його найкраще?

1. Продовження за фіксованою чи індексованою на інфляцію ціною, прописане в договорі оренди, плюс пункт про переуступку, що дозволяє йому передати оренду
2. Продовження «за ціною, яку буде погоджено з власником землі»
3. Усна обіцянка сина власника землі
4. Жодного пункту, бо продовження автоматичні

Покупчиня з Джакарти запитує, чим її купівля відрізняється від купівлі іноземця. Що ви пояснюєте?

1. Вона має використовувати leasehold, як іноземці
2. Як громадянка Індонезії вона може мати freehold Hak Milik, сплачує 5% BPHTB після місцевого NPOPTKP при першому набутті, а продавець сплачує 2,5% остаточного податку
3. Вона взагалі не сплачує податків
4. Їй потрібна PT PMA

Ви організовуєте ознайомчу поїздку для клієнта з Великої Британії. Що йому слід знати про туристичний збір Балі?

1. Він сплачується за кожен день перебування
2. Він становить IDR 1,5 млн
3. Для покупців нерухомості він необов'язковий
4. Він становить IDR 150,000 з кожного іноземного відвідувача за візит, сплачується на офіційному порталі LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) або в аеропорту, а власники KITAS і KITAP звільнені

Покупець з Мельбурна хоче купити без поїздки. Як найбезпечніше провести дистанційну купівлю?

1. Надіслати повну ціну на особистий рахунок продавця, щоб закріпити об'єкт
2. Платити лише в межах процесу нотаріуса після перевірки права власності, зонування та дозволів і підписувати через належно оформлену довіреність або особисто під час наступного візиту, з незалежним юристом, який перевіряє все
3. Дозволити агенту підписувати все без письмового доручення
4. Заплатити готівкою через друга

Off-plan забудовник пропонує «гарантований ROI 15%» і просить завдаток на особистий рахунок, перш ніж показати сертифікат на землю. Як ви відреагуєте?

1. Заплатити швидко, щоб отримати ціну для перших покупців
2. Лише попросити знижку
3. Сприйняти це як тривожний сигнал: відмовитися платити до перевірки сертифіката в BPN, зонування та дозволів і порівняти обіцянку з реальними орієнтирами (близько 57% середньої заповнюваності за AirDNA)
4. Гарантована дохідність на Балі захищена законом

З січня по червень 2026 року імміграційна служба депортувала з Балі 342 іноземців. Які порушення були найпоширенішими?

1. Перевищення швидкості
2. Купівля вілл у leasehold
3. Несвоєчасна сплата туристичного збору
4. Зловживання дозволами на проживання та перевищення строку перебування

Після продажу ваш клієнт запитує, чи може він здавати віллу на своє ім'я на платформах бронювання. Що правильно у 2026 році?

1. Так, будь-яка фізична особа може розмістити віллу
2. Короткострокова оренда вважається комерційною діяльністю, тож вона має здійснюватися через зареєстровану юридичну особу (його PT PMA або ліцензовану керуючу компанію як оператора), а неліцензованим оголошенням загрожує видалення
3. Так, якщо він сплачує туристичний збір
4. Обмеження стосуються лише росіян

Що має містити хороший договір управління віллою для власника, який живе за кордоном?

1. Лише графік прибирання
2. Обіцянку 90% заповнюваності
3. Чіткі винагороди (управління зазвичай бере відсоток валового доходу), щомісячні звіти, відповідальність за ліцензії, 10% готельного податку та 10% податку з доходу від оренди, де це застосовно, бюджет на обслуговування та пункт про вихід з договору
4. Нічого, на Балі звично домовлятися на словах

Клієнт порівнює дві вілли в leasehold за однаковою ціною: на одній залишилося 28 років, на іншій 13. Як чесно пояснити різницю?

1. Вони однаково цінні, бо ціна однакова
2. Вартість leasehold іде за S-подібною кривою: спочатку падає повільно, а приблизно після 15-го року швидше, тож оренда з 13 роками має продаватися з реальною знижкою (часто 20-30%), якщо немає зафіксованого продовження
3. Коротша оренда краща, бо вона новіша
4. Залишок років важливий лише для freehold