塞浦路斯房产经纪人佣金

在塞浦路斯，法律确实规定了佣金比例，但只是兜底规则：如果经纪人和客户从未约定费用，经纪人可获得 3%。实际上，费用都是协商确定的，通常为 3% 至 5% 另加增值税。法律真正严格规定的是谁有权获得报酬。只有持有有效执照的注册经纪人才能依法追讨费用，也只有持牌经纪人才能从客户处收取佣金。以下是 2026 年 10 月的规则，以及经纪人或助理税后能拿到多少。

简要版

1. INDEX.cy 在 2026 年 8 月指出，常见费用为房价的 3% 至 5%，通常由卖方支付。
2. 另需加收 19% 增值税。3% 的佣金实际让卖方支付房价的 3.57%。
3. 如果没有约定费用，Law 71(I)/2010 规定为交易金额的 3%，在交易完成时支付。
4. 如果交易因非经纪人的过错而失败，经纪人仍可就所花时间和费用要求合理报酬。
5. 与未注册或无执照的人订立的任何中介协议均无效，因此费用无法依法追讨。
6. 卖方的过户申报写明经纪人及费用，经纪人须在 30 天内按申报价值的 2/10,000 向委员会缴费。
7. 只有持牌经纪人才能从客户处收取佣金。助理由雇主支付报酬。
8. 自 2026 年起，年收入 €22,000 以内免征所得税，雇员的社会保险费率为 8.8%，自雇人士为 16.6%。

常见费率

INDEX.cy 在 2026 年 8 月报道，经纪人通常收取房价的 3% 至 5% 另加 19% 增值税，通常由卖方支付。没有官方收费标准，费率可以协商。请以书面形式约定费率、增值税和付费条件。

法律规定

《房产经纪人法》Law 71(I)/2010 对报酬作出以下规定：

• 第 20 条：默认费用。如果没有约定费用，经纪人佣金为交易金额的 3%，在交易完成时支付。如果交易因非经纪人的过错而未能完成，经纪人可就所花时间和产生的费用要求合理报酬。
• 第 27 条：无执照，无费用。与未注册或没有有效执照的人订立的中介协议，无论书面还是口头，均属无效。无照经纪人不能起诉追讨费用，而且其行为构成犯罪，最高可判处 12 个月监禁、最高 €3,500 罚款或两者并罚。
• 披露义务。经纪人必须书面披露自己在该房产中的任何利益，并将其所知道的房产状况、负担以及法律或规划限制全部告知买家。

由于 3% 的默认费率只在没有任何约定时适用，一份简短的书面协议可以保护双方：写明费率、增值税、由谁支付、何时付费以及是否为独家委托。

过户申报和委员会费用

在土地登记处，卖方的过户申报必须写明经纪人及所付费用。随后，经纪人须在 30 天内按申报价值的 2/10,000 向委员会缴费。这使费用公开可查，因此必须与您的发票一致。

值得关注的法案

议员 Kostis Efstathiou 提出的一项法案要求所有房产买卖合同均由律师起草，该法案曾被前任总统退回一次，2025 年 5 月再次提交议会法律事务委员会审议。委员会已呼吁撤回该法案（Cyprus Mail，2025 年 5 月）。在就由谁起草合同向客户提供建议之前，请先确认其进展。

由谁支付

• 买卖：通常由卖方支付（INDEX.cy）。
• 新房：开发商就是卖方，因此带来买家的经纪人由开发商支付佣金。开发商出售自建房产，本身不需要经纪人执照。
• 租赁：法律涵盖一个月以上的租赁，因此出租业务也属于中介业务。请以书面形式约定费用及由谁支付。

经纪人、助理与佣金分成

中介公司之间。没有法律规定两名持牌经纪人如何分配费用。在带看房产之前，请以书面形式写明分成比例、付款日期以及由谁向谁开票。双方都必须已注册并持牌，协议才有效。

经纪人与助理之间。2025 年 3 月，劳工部确认，如果合同有规定，助理可以由雇主支付佣金，并可以兼职工作，而只有持牌经纪人才能从客户处收取佣金（Cyprus Mail）。助理绝不应向客户开票或收取现金。RE/MAX Cyprus 曾发布一则招聘利马索尔和尼科西亚资深助理的广告，未注明日期，2026 年 10 月核查时已过期，提供每月固定 €1,500 加佣金。这只是一个例子，并非市场标准。

计算示例

以下仅使用示例费率。具体以您与客户的协议和您的劳动合同为准。

利马索尔二手公寓，€400,000，卖方支付 3% 另加增值税。费用：400,000 x 3% = €12,000。增值税：12,000 x 19% = €2,280。卖方支付 €14,280。经纪人缴纳的委员会费用：400,000 x 2/10,000 = €80。

帕福斯别墅，€1,200,000，卖方支付 4% 另加增值税，与另一名持牌经纪人五五分成。费用：€48,000 另加 €9,120 增值税。每名经纪人获得税前 €24,000。按申报价值计算的委员会费用：€240。

尼科西亚公寓，€200,000，从未约定费用。适用法律默认规则：200,000 x 3% = €6,000，在交易完成时支付。这正是需要书面约定的原因：事后您无法再主张 4%。

经过数月工作后，交易因买家的许可被拒而告吹。交易未完成，因此没有佣金。根据第 20 条，只要失败并非经纪人的过错，经纪人可以要求就时间和费用获得合理报酬。

税收与社会保险

所得税。PwC Cyprus 列出了 2026 年改革后的个人所得税税级：

年度应税收入	税率/费率
€22,000 以下	0%
€22,001 至 €32,000	20%
€32,001 至 €42,000	25%
€42,001 至 €72,000	30%
€72,000 以上	35%

社会保险。Andersen Cyprus 在 2026 年 1 月公布了 2026 年费率：雇员 8.8%，雇主 8.8%，自雇人士 16.6%，适用于每年最高 €68,904 的收入。

佣金增值税。经纪人对其费用收取 19% 增值税。何时必须进行登记，请咨询会计师。

来源：PwC Cyprus（2026 年 1 月）和 Andersen Cyprus（2026 年 1 月）。

示例：领取工资加佣金的助理。工资 €1,500 x 12 = €18,000，加上雇主支付的 €6,000 佣金：€24,000。所得税：(24,000 - 22,000) x 20% = €400。按 8.8% 计算的社会保险：€2,112。雇主另需额外缴纳 8.8%。

示例：独立执业的持牌经纪人，应税利润 €60,000。所得税：10,000 x 20% + 10,000 x 25% + 18,000 x 30% = €9,900。如果您的投保收入等于利润，按 16.6% 计算的社会保险约为 €9,960，但自雇人士的缴费基数有其自身规则。请在第一个年度结束前咨询会计师。

成交时的实务要点

• 根据 AML Law 188(I)/2007，经纪人属于义务实体。请识别并核实每位客户及最终受益人，对高风险客户核查资金来源，并向 MOKAS 报告可疑情况（Kourtellos & Co，2026 年 10 月）。凭发票通过银行转账收取费用，绝不收取现金。
• 确保过户申报上写有您的姓名和您开票的费用，并在 30 天内缴纳委员会费用。
• 在期房交易中，请确认卖方的银行已签署该单位的解押文件（Koufettas Law，2026 年 10 月），以便交易能够真正完成。
• 在 12 月 31 日前完成执照续期。执照过期期间赚取的费用无法依法追讨。

成交前需要核查的事项

• 您的注册和执照有效，且编号已显示在广告上。
• 一份书面协议，写明费率、增值税、由谁支付、付费条件以及是否独家。
• 与任何其他持牌经纪人签订的书面分成协议。
• 如果您是助理，需有一份劳动合同，写明雇主支付给您的佣金。
• 该客户的反洗钱档案已完整。

塞浦路斯的佣金通过协商确定，法律规定 3% 为兜底费率，且只有持牌经纪人才能从客户处收取报酬。本指南已于上方所示日期核查，仅涵盖塞浦路斯共和国实际控制的地区。本文为一般性信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与房产经纪人注册委员会、任何中介公司或塞浦路斯任何政府机构均无关联。

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