葡萄牙房地产经纪人佣金

葡萄牙没有法定佣金费率。费用由中介公司与客户书面约定。但第 15/2013 号法律对约定的书写方式、费用何时到期以及由谁支付有严格规定。以下是 2026 年 10 月佣金的运作方式，以及作为自雇顾问您税后能留下多少。

简要版

1. 没有法定费率或上限。BoaVenda 在 2026 年 9 月指出，常见的销售佣金为 4% 至 5%，范围在 3% 至 6% 之间。
2. 另需加收 23% 增值税。5% 的佣金实际让卖方支付房价的 6.15%。
3. 许多中介公司设有最低收费，通常约为 €6,000 另加增值税。
4. 买卖交易通常由卖方支付。租赁通常由房东支付一个月租金另加增值税。新房通常由开发商支付。
5. 费用必须写入书面中介合同，否则合同可能无效。
6. 费用在交易完成时到期，如合同有约定，也可在签署 CPCV 时到期。
7. 同一笔交易中，中介公司不得同时向其客户和另一方收费。
8. 顾问的分成通常为中介费的 40% 至 50%，未扣除增值税、IRS 和社会保障。

常见费率

• BoaVenda（2026 年 9 月）：通常为 4% 至 5% 另加增值税。抢手房源可低至约 3%。豪宅、复杂或小众物业可达 6%。里斯本市中心、波尔图、Cascais 和阿尔加维高端地区通常以 3.5% 至 5% 成交，而郊区或较低价房产可达 5% 至 6%。
• Ekonomista（2026 年 9 月）：2% 至 6%，大型网络中最常提到的费率为 5%。

BoaVenda 表示没有官方收费标准：每家中介公司自定费率，且始终可以协商。它还发现，独家合同的费率往往比非独家合同低 0.5 至 1 个百分点。

最低收费。BoaVenda 报告称，许多合同包含最低收费，例如 €6,000 另加增值税。对于 €100,000 以下的住房，这会把实际费率推高至 5% 至 7%。固定收费的中介公司在这一点上竞争，通常收取 €6,000 至 €9,000（含增值税）。

佣金的增值税

中介费需缴纳 23% 增值税。BoaVenda 的公式很简单：房价 x 费率 x 1.23。按“5%”报价，卖方实际支付房价的 6.15%。第 15/2013 号法律要求中介合同写明增值税税率，因此请写“5% 另加 23% 增值税”，并告知客户以欧元计的总额。

由谁支付

• 出售：由签署中介合同的卖方支付。
• 出租：通常为一个月租金另加增值税，由房东支付（BoaVenda）。
• 新房：通常由开发商支付 3% 至 5%，买方无需支付中介费（BoaVenda）。

不得双边收费。第 15/2013 号法律禁止中介公司在同一笔交易中同时向其客户和另一方双方收费。如果您代表卖方，就不能再向买方收费。

买方的钱款。中介公司在 CPCV 之前从买方收到的任何款项均属代管，买方要求时必须退还。这不是您的佣金。

中介合同

您与卖方签订的合同是 contrato de mediação imobiliária（房地产中介合同）。第 15/2013 号法律要求合同以书面形式订立，并写明：

• 房产及其上的任何负担，以及所寻求的交易（出售、出租、价格）。
• 费用（固定金额或百分比）、支付方式以及增值税税率。
• 中介公司的保险单。
• 参与其中的任何 angariador（房源开发人员）以及任何附加服务。
• 是否为独家委托，以及独家的含义。

如未约定期限，合同有效期为六个月。格式合同须先经消费者主管机构 Direção-Geral do Consumidor 审核。缺少法定要素的合同无效，但只有客户可以主张这一点。每份合同和广告还必须显示中介公司名称和 AMI 编号。

BoaVenda 建议独家期限为 3 至 6 个月，而不是 12 个月，并在业绩不佳时可以退出。读过这份建议的卖方可能会提出这一要求。

费用何时到期

根据第 15/2013 号法律，费用在交易完成时到期，通常是在签署过户契约时。如合同有约定，也可在签署 CPCV 时到期。在独家委托下，如果交易因业主过错失败，中介公司同样可以收费。请明确写明触发条件，并记住 CPCV 仍可能告吹：Literacia Financeira 解释说，违约退出的买方会失去定金，而违约的卖方须双倍返还。

中介公司之间以及与顾问之间的分成

中介公司之间。法律没有规定两家中介公司在联合销售中如何分配佣金。请在带看房产前，以书面形式写明分成比例、付款日期以及由谁向谁开具发票。

中介公司与您之间。Ekonomista 在 2026 年 9 月指出，顾问的常见分成为中介费的 40% 至 50%，视模式而定。交易与他人分享时，分成会降低。在 Postal 2026 年 9 月的例子中，一位顾问以 5% 的费率售出一套 €250,000 的房子，从 €12,500 的佣金中拿到 €3,125，约占 25%。

Indeed 上 consultor imobiliário（房地产顾问）的页面（314 条薪资，2026 年 10 月 16 日更新）显示平均约为每月 €2,890，大多数在 €1,079 至 €7,739 之间。这些是自行填报的数据，并非官方统计。根据 ECO 对五大网络的数据，2025 年平均约为每位顾问 5.2 笔交易，因此少数几笔交易就决定了您一年的成败。

计算示例

以下仅使用示例费率。以您的中介合同和与中介公司的协议为准。

里斯本公寓，€400,000，卖方支付 5% 另加增值税。佣金：400,000 x 5% = €20,000。增值税：20,000 x 23% = €4,600。卖方支付 €24,600。按 45% 的顾问分成，您收到 20,000 x 45% = €9,000（未扣除您自己的增值税、IRS 和社会保障）。

房屋售价 €250,000，卖方支付 5% 另加增值税（Postal 的例子）。佣金：€12,500 另加 €2,875 增值税。该例中顾问的分成：€3,125。

阿尔加维别墅，€1,200,000，卖方支付 4% 另加增值税，与买方中介五五分成。佣金：€48,000 另加 €11,040 增值税。每家中介公司获得 €24,000（不含增值税）。

Setúbal 公寓，€90,000，最低收费 €6,000 另加增值税。卖方支付 €6,000 + €1,380 增值税 = €7,380，不含增值税的实际费率为 6.7%。

波尔图长期出租，每月 €1,400，收取一个月租金。房东支付 €1,400 + €322 增值税 = €1,722。

自雇顾问的税费与社会保障

大多数顾问以 recibos verdes（绿色收据，即自雇开票）方式工作，就自己的分成向中介公司开具发票。CRN Contabilidade 和 Ekonomista 列出了 2026 年的规定：

• 增值税。您在收据上收取 23%（马德拉为 22%，亚速尔群岛为 16%），并在扣除业务成本的增值税后缴纳给税务局。如果上一年营业额低于 €15,000，小额收入者可根据《增值税法典》第 53 条免税。超出该额度 25% 以上，免税立即终止。
• IRS（个人所得税）。您的收入属于 B 类。在简化制度下，按系数确定的收入比例计税：第 151 条清单所列职业为 0.75，其他服务为 0.35，在某些条件下，开业头几年可以降低。预扣税率为：第 151 条职业 23%，其他 B 类收入 11.5%，作为最终税款的预缴。请向会计师确认适用于您的业务代码和系数。
• 社会保障。您按“相关收入”缴纳 21.4%，相关收入等于您每季度申报服务收入的 70%。参保通常从开业后的第 12 个月起生效，因此第一年无需缴费。

项目	2026 年规定
收据上的增值税	23%（葡萄牙本土），根据第 53 条免税者除外
第 53 条门槛	上一年营业额 €15,000
IRS 简化系数	0.75（第 151 条清单）或 0.35（其他服务）
IRS 预扣税	23%（第 151 条清单）或 11.5%（其他 B 类收入）
社会保障	季度服务收入 70% 的 21.4%

来源：CRN Contabilidade（2026 年 9 月）和 Ekonomista（2026 年 3 月）。

示例。第二年您收到 €40,000 的佣金分成，另加 €9,200 增值税（转交给国家）。社会保障：40,000 x 70% x 21.4% = 全年约 €5,992，按季度缴纳。您的 IRS 取决于您的系数和其他收入，因此在开出第一张收据前请咨询会计师。

成交时的实务要点

• 中介公司受第 83/2017 号反洗钱法约束。核实每位客户的身份，凭发票通过银行转账收取佣金，绝不收现金，并确保该笔交易列入中介公司提交给 IMPIC 的季度报告。
• 向卖方开具发票，付款日定于签署过户契约当天，如合同有约定，也可定于签署 CPCV 时。
• 确认卖方在偿清任何抵押贷款后的净收入仍足以支付您的佣金。

成交前需要核查的事项

• 一份已签署的中介合同，写明费率、增值税税率、保险单、期限和独家条款。
• 收费触发条件：过户契约或 CPCV。
• 确认您没有向双方收费。
• 与任何其他中介公司签订的书面分成协议。
• 您自己的中介公司协议：分成、业绩目标、付款日期，以及您离职后成交的交易如何处理。
• 合同和每则广告上都有中介公司的 AMI 编号。

葡萄牙的佣金由市场而非法律决定，但确定佣金的合同受到监管。本指南已于上方所示日期核查。内容仅为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与 IMPIC、任何主管机构或任何中介公司均无关联。

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