如何在塞浦路斯成为房产经纪人

在塞浦路斯，不仅中介公司，每一位经纪人都必须注册并持牌。不是经纪人的销售人员，以注册助理身份在持牌经纪人手下工作。两个登记册都只对塞浦路斯和其他欧盟国家公民开放，所以您的护照很早就决定了这条职业道路是否对您开放。以下是 2026 年 10 月的整体情况，适用于塞浦路斯共和国控制的地区。

简要版

1. 未在房产经纪人注册委员会注册并持有有效年度执照的人，不得担任房产经纪人、使用该头衔或收取费用（Law 71(I)/2010）。
2. 注册为经纪人，您需要具备欧盟或塞浦路斯国籍、相关学位，并担任注册助理满 12 个月（或具备相关硕士学位），无犯罪记录，并通过委员会的笔试。
3. 费用：申请费 €100，注册证书 €350，每份年度执照 €250，身份卡 €20。
4. 执照有效期至 12 月 31 日。续期需要 €200,000 的保险保障、办公场所证明以及每名员工的社会保险记录。
5. 大多数新人从注册助理做起：受雇于持牌经纪人，并在入职后 30 天内列入委员会登记册。
6. 非欧盟公民不能注册为经纪人或助理。他们只能在取得工作许可后担任支持岗位。
7. 只有持牌经纪人才能从客户处收取佣金。助理由雇主支付报酬。

注册为经纪人

《房产经纪人法》Law 71(I)/2010 将经纪人定义为收取费用、为买卖、交换或一个月以上租赁提供居间服务的人。第 33 条禁止任何未列入委员会登记册并持有有效执照的人从事此类工作、以经纪人自称或收取费用。

根据政府 Business in Cyprus 门户网站（2026 年 10 月核查），个人必须：

• 是塞浦路斯或其他欧盟国家的公民，或惯常居住在塞浦路斯的塞浦路斯公民的配偶或子女。
• 未破产，且未因涉及欺诈或道德败坏的罪行被定罪（已恢复名誉者除外）。
• 具备相关专业至少三年制的认可学位，并在塞浦路斯担任注册助理满 12 个月，或具备至少一年制的相关硕士学位。
• 通过委员会关于塞浦路斯房地产和城市规划法的笔试。门户网站称，学习资料可在委员会网站上获取。

其他欧盟国家的资格可通过欧洲职业卡（European Professional Card）获得认可。

文件与费用

注册时，您需要向委员会提交身份证或护照、学校证书、学位证书、无犯罪记录证明、未破产证明、近期社会保险收入证明以及申请费收据。申请可通过委员会的在线平台（希腊语）提交，也可亲自递交或邮寄至其位于尼科西亚 Strovolos 的办公室。材料齐全后，委员会将在三个月内通知您决定。

项目	费用（2026 年 10 月）
注册申请	€100（公司为 €200）
注册证书（考试通过后）	€350
年度执照	€250
经纪人身份卡	€20

年度执照

注册长期有效，但执照每年 12 月 31 日到期。续期时，您需要出示当年 €200,000 的保险保障、您拥有办公场所的证明，以及每名员工的社会保险雇佣证明。检查员可能会到访办公室。执照未续期，您就不能合法工作，您签署的任何中介协议也无效。

公司

中介公司以公司形式注册的条件是：在塞浦路斯或其他欧盟国家成立，办公室设在塞浦路斯，未处于清算中，且每一位董事和股东都是已注册的持牌经纪人。因此，非欧盟投资者不能简单地开一家中介公司，再聘请一名经理出面经营。

担任注册助理

助理（βοηθοί κτηματομεσίτες）是受雇于持牌经纪人的自然人，列入委员会的助理登记册，并按经纪人的指示开展工作。根据该法第 12 条，助理需要：

• 塞浦路斯或其他欧盟国家国籍.
• 中学毕业证书。
• 无犯罪记录且未破产。
• 在入职后 30 天内提出申请。逾期申请只能从提交前 30 天起计算执业时间，这会推迟您成为经纪人所需的 12 个月。

雇佣关系必须真实。Cyprus Mail 在 2022 年 6 月报道，委员会可以要求提供工资单、银行流水和工资记录，并已在法庭上确认了这一权利。2025 年 3 月，劳工部确认，如果合同有规定，助理可以兼职工作，并由雇主支付佣金，而只有持牌经纪人才能从客户处收取佣金。经纪人协会在 2025 年 11 月表示，在其就社会保险要求进行干预后，约 90% 的经纪人和助理执照已完成续期。

执法真实严格

无照经纪属于刑事犯罪，最高可判处 12 个月监禁、最高 €3,500 罚款或两者并罚。委员会本身也可以予以训诫、处以最高 €2,000 罚款、暂停执业最长五年或将经纪人除名。Cyprus Mail 在 2025 年 5 月报道，委员会统计 2024 年约有 400 起刑事案件，125 起非法经纪行为被定罪，到 2025 年 5 月初又有 90 名个人和 35 家公司被定罪。

开发商出售自建房产、法院命令的出售、受托人、清算人和接管人不受执照要求约束。

日常工作须遵守的规则

• 披露义务。书面告知客户您在某处房产中的任何利益，并将您所知道的房产状况、负担以及法律或规划限制全部告知买家。
• 广告。每则广告、每份文件和每块办公室招牌都必须注明“registered and licensed real estate agent”（注册持牌房产经纪人）字样以及您的注册号和执照号。对您的身份作误导性陈述属于违法行为。
• 佣金。如果没有约定费用，法律规定为交易金额的 3%，在交易完成时支付。参见塞浦路斯房产经纪人佣金。
• 过户申报。卖方在土地登记处的申报写明经纪人及费用，经纪人须在 30 天内按申报价值的 2/10,000 向委员会缴费。
• 反洗钱。根据 AML Law 188(I)/2007，经纪人属于义务实体。Kourtellos & Co 在 2026 年 10 月解释说，您必须识别并核实客户及最终受益人，对高风险客户核查资金来源，保存记录，并在不向客户泄露的情况下向金融情报机构 MOKAS 报告可疑情况。FFWD 在 2026 年 1 月报道，一项修正草案将把该行业的监管权从委员会移交给税务局，以便在欧盟反洗钱条例于 2027 年 7 月 10 日适用之前做好准备。

工作权利：欧盟与非欧盟

欧盟、欧洲经济区和瑞士公民无需许可即可工作。如果停留超过三个月，您须在抵达后四个月内用 MEU1 表格（即“黄单”，费用 €20）登记居留（Mondaq，2026 年）。作为欧盟公民，您随后可以注册为助理，具备相应学位和执业经历后，还可以注册为经纪人。

非欧盟公民不能列入任何一个登记册。实际上，他们只能担任营销、行政或客户服务等支持岗位，而这些岗位仍需要民事登记和移民局签发的工作许可。Zeno Legal 在 2026 年 8 月列出了以下途径：

• 通过劳工局劳动力市场测试，证明没有可用的塞浦路斯或欧盟候选人后取得许可。
• 受雇于在商业便利化中心（Business Facilitation Unit）登记的外资公司，此类公司聘用月薪税前至少 €2,500 的高技能员工无需该测试（现有关键员工在 2026 年 12 月 31 日前为 €2,000）。

持有投资者永久居留许可的人完全不得在塞浦路斯工作。涉及带看房产、谈判或收取费用的岗位都属于中介业务，未注册前请不要接受此类工作。

TIC 与社会保险

• TIC（税务识别码）：您用于所得税和 TAXISnet 门户网站的税号。Cyprus Tax Life 称，个人可在税务局办公室或通过会计师用 T.D. 2001 表格申请，需时两到四周。
• 社会保险：2026 年，雇员和雇主各缴纳 8.8%，自雇人士缴纳 16.6%，适用于每年最高 €68,904 的收入（Andersen Cyprus，2026 年 1 月）。您的社会保险证明是注册材料的一部分，雇主的记录会在每次执照续期时接受核查。

经纪人如何获得报酬

INDEX.cy 在 2026 年 8 月报道，经纪人通常收取房价的 3% 至 5% 另加 19% 增值税，通常由卖方支付。这笔费用归持牌经纪人或中介公司所有。助理是雇员，通常由雇主支付工资加佣金。RE/MAX Cyprus 曾发布一则招聘利马索尔和尼科西亚资深助理的广告，未注明日期，2026 年 10 月核查时已过期，提供每月固定 €1,500 加佣金，并要求会希腊语和英语。这只是一个例子，并非市场标准。

工作机会在哪里，以及语言要求

2026 年前九个月，塞浦路斯共提交 14,969 份买卖合同，其中 41.9% 由境外买家签署（DLS 数据，Cyprus Mail，2026 年 10 月）。每个区都有各自的买家群体：

• 利马索尔：价值最高的市场，拥有庞大的外国人社区。根据 2025 年 10 月公布的内政部数据，近期外国购房者以俄罗斯人、以色列人和希腊人居前。
• 帕福斯：2026 年第二季度约三分之二的合同由境外买家签署（GK Law Firm），英国人居首，其次是以色列人和俄罗斯人。
• 拉纳卡：深受以色列和黎巴嫩买家青睐。
• 尼科西亚：以塞浦路斯本地自住业主和租户为主，希腊人是最大的外国群体。

因此：

• 委员会平台、土地登记处和大多数文书工作都需要希腊语。
• 与大多数国际买家沟通的工作语言是英语。
• 在利马索尔和拉纳卡，俄语、希伯来语或阿拉伯语是实实在在的优势。

如何选择中介公司

• 索取经纪人的注册号和执照号，并确认每则广告上都有这两个编号。
• 确保中介公司会在 30 天内将您登记为助理，这样您的执业时间才能计入经纪人执照要求。
• 取得书面劳动合同：工资、佣金、业绩目标、付款日期，以及您离职后才成交的交易如何处理。
• 询问中介公司如何进行反洗钱核查，以及由谁向 MOKAS 提交报告。
• 询问房产门户网站、照片和营销费用由谁支付。
• 如果您是非欧盟公民，请确认您受聘的是哪种支持岗位，以及您的工作许可是否涵盖该岗位。

危险信号

• 中介公司无法出示其注册号和执照号，或在广告中不标注这些编号。
• 在您列入助理登记册之前，就要求您带看房产或进行谈判。
• 作为助理，却提出让您直接从客户处收取佣金。
• 不缴纳社会保险的“自雇”助理合同。
• 要求非欧盟员工销售房产，或要求其以访客身份开始工作。
• 佣金以现金支付或打入个人账户。
• 任何涉及岛屿北部房产的工作，该地区不在共和国控制范围内，并带有刑事风险。

塞浦路斯对经纪人实行个人执照制度，经纪人法、反洗钱监管和居留规定在 2026 年都在审议之中。本指南已于上方所示日期核查，仅涵盖塞浦路斯共和国实际控制的地区。本文为一般性信息，不构成法律、税务或移民建议。CloserPass 与房产经纪人注册委员会或塞浦路斯任何政府机构均无关联。

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