如何在葡萄牙成为房地产经纪人

葡萄牙在全国层面监管房地产经纪业务，但执照归中介公司所有，而不是每位销售人员。大多数在葡萄牙卖房的人以顾问身份在中介公司的执照下工作，通常是自雇。您的国籍则决定了您能否工作以及如何工作。以下是 2026 年 10 月的整体情况。

简要版

1. 中介业务只能由持牌公司根据书面合同开展（第 15/2013 号法律）。执照由 IMPIC 颁发，以其 AMI 编号为人所知。
2. 执照由公司或个体经营者持有。销售人员以 consultores imobiliários（房地产顾问）身份在其下工作，本人无需执照。
3. 取得执照需要良好的商业信誉和至少 €150,000 的责任保险。IMPIC 收取 €100 的执照费和每年 €265 的监管费。
4. 每年 1 月，执照持有人必须再次证明自己符合要求，并缴纳年费。
5. 欧盟、欧洲经济区和瑞士公民可以自由工作。自第 61/2025 号法律起，非欧盟公民必须在出行前取得相应签证。
6. 每个人都需要 NIF（税号）和 NISS（社会保障号）。大多数顾问以 recibos verdes（自雇）方式工作。
7. 收入主要是佣金：即中介费的一部分，Ekonomista 在 2026 年 9 月指出比例为 40% 至 50%。

AMI 执照

第 15/2013 号法律第 3 条规定，葡萄牙的房地产中介业务只能由持牌中介公司开展。任何在葡萄牙设立的服务提供者都需要 IMPIC（Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção）颁发的执照，无论是公司还是以本人名义经营的个人（empresário em nome individual）。业内称之为 AMI 执照。法律文本中仍使用 IMPIC 的前身名称 InCI。

法律只规定了两个条件：

• 商业信誉良好（idoneidade comercial）。例如，在未获法院批准重整计划的情况下破产，或法定代表人在过去五年内因欺诈、背信、腐败或洗钱被终审判处监禁，即丧失该资格。
• 至少 €150,000 的民事责任保险，或同等的财务担保。

idealista 在 2013 年报道称，新法取消了两项旧要求：正资产，以及税务和社会保障无欠缴证明。

根据 IMPIC 的常见问题（2026 年 10 月核查）：

• 执照费为 €100，年度监管费为 €265，第一年按比例计算。
• IMPIC 必须在 20 天内作出决定。逾期未决定的，执照视为默示批准。
• 申请人的住所或总部必须位于欧洲经济区国家。审核依据是您的所在地，而不是国籍。

Doutor Finanças 列出了个体经营者需向 IMPIC 提交的文件，其中包括在税务局开设自雇业务的申报。

年度核查

执照没有到期日，但也并非永久有效。每年 1 月，持有人必须缴纳年费并再次证明符合要求：每位法定代表人的无犯罪记录证明、有效保险，公司还需提供商业登记代码。2026 年，IMPIC 将缴费截止日期定为 2026 年 2 月 20 日。未缴费或未证明符合要求，将导致执照被注销。

来自欧洲经济区其他国家的公司

已在另一欧洲经济区国家持牌的中介公司，可以在 IMPIC 登记以在葡萄牙设立机构，或在首次临时提供服务后 60 天内通知 IMPIC。

顾问和 angariadores

大多数人从不申请执照。Ekonomista 在 2026 年 9 月解释说，加入中介公司的顾问在中介公司的执照下工作，需要与其签订合作合同。Doutor Finanças 的一位特约作者在 2024 年 6 月估计，葡萄牙约有 40,000 至 60,000 名经纪人，绝大多数以这种方式工作。由于没有个人登记册，请将此视为估算。

第 15/2013 号法律承认持牌公司中的两类人员：

• 中介技术人员（técnicos de mediação imobiliária），以公司名义开展中介工作。在招聘广告中通常称为顾问。
• Angariadores（房源开发人员），协助准备和执行中介合同，通常负责获取房源。

两者都不需要 AMI 执照。但每人都必须携带公司签发的身份识别卡，上面有本人姓名、照片和公司信息，公司还必须保存他们的合同档案。只有公司的法定代表人才会获得 IMPIC 身份卡。

日常工作须遵守的规则

• 与客户签订的中介合同必须采用书面形式，并写明房产、所寻求的交易、费用、支付方式、增值税税率、保险单以及任何独家条款。未约定期限的，有效期为六个月。参见葡萄牙房地产经纪人佣金。
• 每个办公室、合同、广告和信函都必须显示公司名称和 AMI 编号，每个办公室还需备有投诉簿（Livro de Reclamações）。
• IMPIC 表示，根据第 83/2017 号反洗钱法，公司必须核实客户身份、保存记录、培训员工、向 IMPIC 报告其房地产业务的开始，并就经手的每笔买卖以及每笔月租金达 €2,500 或以上的租赁提交季度报告。

没有持牌公司作为后盾而从事中介业务，属于第 15/2013 号法律规定的违法行为。切勿以个人名义带看房屋。

工作权利：欧盟与非欧盟

欧盟、欧洲经济区和瑞士公民。您可以在葡萄牙作为雇员或自雇人士工作，无需工作签证。三个月后，您需在居住地的市政厅（câmara municipal）登记居留。波尔图市政厅解释说，截止期限为头三个月后的 30 天内，需携带身份证或护照、地址证明，以及符合某项条件（例如在葡萄牙工作）的宣誓声明。

非欧盟公民。规定在 2025 年收紧。根据 M|B Advogados，自 2025 年 10 月 23 日起生效的第 61/2025 号法律：

• 取消了意向申报（manifestação de interesse）途径。您不能再以访客身份入境后再办理合法身份。
• 要求您在出行前在原籍国取得相应签证。
• 以120 天技术工作签证取代了通用求职签证。

与工作相关的居留签证包括受雇工作（劳动合同）和自雇。由于大多数顾问是自雇，请咨询移民律师哪种签证适合您的实际合同。居留许可随后由 AIMA 办理，该机构接管了 SEF 的这项工作，原则上有九个月时间作出决定。

数字游民签证并不适用。它适用于为葡萄牙境外的雇主或客户远程工作。为葡萄牙中介公司卖房并不属于为外国客户远程工作。

NIF 和 NISS

• NIF（税号）：签合同、开收据和纳税都需要。gov.pt 表示办理免费。居民在税务局（Finanças）申请。来自欧盟和欧洲经济区以外的非居民通常通过税务代表申请。
• NISS（社会保障号）：同样免费，凭身份证件和工作证明（如合同或自雇登记）在线申请。非欧盟公民还需提供签证和居留许可。

gov.pt 补充说，在葡萄牙有地址的外国人可以同时申请 NIF、NISS 和国家医疗卡号。

自雇还是雇员

自雇（recibos verdes）。这是大型网络中的常见模式。您在税务局开设业务，然后就中介公司向您支付的每笔款项，在 Portal das Finanças 上开具电子收据（recibo verde）。您的收入按 IRS B 类征税。Ekonomista 和 CRN Contabilidade 列出了 2026 年的社会保障规定：

• 您按“相关收入”缴纳 21.4%，相关收入等于服务收入的 70%。
• 您需每季度申报，截止日期为 1 月 31 日、4 月 30 日、7 月 31 日和 10 月 31 日。
• 参保通常从开业后的第 12 个月起生效，因此第一年无需缴费。这几个月不享受任何福利，也不计入养老金。

雇员。部分中介公司和大多数开发商以劳动合同雇用员工，提供薪资，由雇主缴纳社会保障，另加佣金。每笔交易的分成通常较少。

有关增值税、IRS 和计算示例，请参见葡萄牙房地产经纪人佣金。

经纪人如何获得报酬

法律没有规定中介费。Ekonomista 在 2026 年 9 月报道称，中介公司通常收取房价的 2% 至 6%，大型网络中最常提到的费率为 5%，另加 23% 增值税。费用归中介公司，由中介公司向您支付分成。Ekonomista 指出该分成为 40% 至 50%，视模式而定。交易与同事或其他中介公司分享时，分成会降低：在 Postal 2026 年 9 月发布的例子中，一位顾问以 5% 的费率售出一套 €250,000 的房子，从 €12,500 的佣金中拿到 €3,125，约占 25%。

Indeed 上 consultor imobiliário 的页面，基于 314 条薪资报告，于 2026 年 10 月 16 日更新，显示平均约为每月 €2,890，大多数在 €1,079 至 €7,739 之间。这些是招聘网站上的自报数据，并非官方统计。

交易量比百分比更重要。ECO 的 2025 年数据显示，五大网络共有 24,825 名顾问，完成超过 140,000 笔交易，全年平均约为每位顾问 5.2 笔交易。新手会低于这个水平，因此要为只靠佣金的几个月准备好积蓄。

谁在招聘

• 全国性网络和加盟品牌。ECO 在 2026 年 3 月报道，2025 年 RE/MAX 在 422 家门店拥有 11,350 名顾问，Century 21 有 5,086 名，ERA 约 3,300 名，Zome 2,064 名。KW 未公布人数，但报告了 14,429 笔交易。
• 独立和精品中介公司，通常专注于某个城市、海岸或价格区间。
• 开发商的销售团队，以薪资或按单位计费的方式销售新项目。

工作机会在哪里，以及语言要求

ECO 报道的 INE 数据显示，2025 年外国人购买的家庭住房占 27.6%，以来自巴西、安哥拉和法国的买家为首。每个市场的构成各不相同：

• 里斯本：Confidencial Imobiliário 统计，2025 年该市城市更新区的买家来自 64 个国家，以美国人为首，其次是巴西人、法国人、英国人、中国人和德国人（Dinheiro Vivo，2026 年 5 月）。
• 阿尔加维：在 Golden Triangle（黄金三角），英国和爱尔兰买家居首，德国、荷兰和比利时买家在 Vilamoura 也很突出（Engel & Völkers 报告，Postal，2026 年 7 月）。
• 波尔图：同一报告显示，美国、法国和西班牙买家在外国需求中居首。

因此：

• 过户契约、银行、市政厅和大多数文书工作都需要葡萄牙语。
• 与大多数国际买家沟通的工作语言是英语。
• 在上述市场中，法语、德语、荷兰语或西班牙语是真正的优势。

如何选择中介公司

• 索要 AMI 编号，并确认它出现在中介公司的广告和合同上。
• 询问您是以自雇还是雇员身份加入，并以书面形式确认分成、业绩目标、付款日期以及您离职后成交的交易如何处理。
• 询问中介公司如何处理反洗钱核查以及向 IMPIC 提交的季度报告。
• 询问由谁支付房产门户网站、照片和营销费用，以及是否有每月工位费。
• 在与客户见面前索要您的公司身份卡。
• 如果您是非欧盟公民，开始工作前请确认您的签证和居留身份允许您签署的合同类型。

危险信号

• 无法出示 AMI 编号，或广告中没有该编号的中介公司。
• 要求您在签署合同、拿到公司身份卡之前就带看房屋或获取房源。
• 佣金以现金支付或打入个人账户。
• 中介合同中缺少费用、增值税税率或保险单。
• 要求非欧盟新员工以旅游逗留身份或数字游民签证开始工作。
• 承诺的收入远高于本指南中的区间。

葡萄牙的中介规则在全国适用，但移民规定在 2025 年有所变化，税费每年都会调整。本指南已于上方所示日期核查。内容仅为一般信息，不构成法律、税务或移民建议。CloserPass 与 IMPIC 或任何葡萄牙主管机构均无关联。

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