如何在泰国从事房地产工作（以及外国人可以合法做什么）

泰国入行容易，但规则不容误读。这里没有执照，也没有考试，因此泰国公民下周就可以加入一家中介开始工作。但经纪业务列在禁止外国人从事的职业清单上，因此无论市场习惯如何，外国人都不能挂牌房源、带看、谈判或从销售中收取佣金。以下是 2026 年 10 月的整体情况，以及外国人可以合法从事的工作。

简要版

1. 泰国没有国家经纪人执照，也没有国家考试。TREBA 等协会均为自愿加入（Themis Partner；Thaiger）。
2. 在劳工部 2020 年 4 月 1 日公告中，经纪或代理工作属于第一清单（List 1）第 19 项，即绝对禁止外国人从事的工作。唯一的例外是国际贸易或投资领域的经纪业务。
3. 实际上，挂牌房源、带看、谈判和赚取交易佣金仅限泰国公民从事，且自 2024 年以来执法日益严格（Thaiger，2026 年 5 月）。
4. 外国人可以从事国际销售咨询、海外营销、业务拓展、投资者关系、行政工作，或担任持股不超过 49% 的董事或股东，但须持有 Non-B 签证和工作许可证。
5. 雇主每申请一份外籍工作许可证，需要 200 万泰铢实缴资本和 4 名泰国员工，并且必须向西方国籍员工支付至少每月 50,000 泰铢。
6. 外资控股的中介需要外国人经商许可证（Foreign Business Licence），Leto 称经纪业务几乎不可能获得该许可证。
7. 经纪人的收入通常来自由卖方支付的 3% 至 5% 佣金（FazWaz）。

如果您是泰国人：如何入行做经纪人

个人无需进行任何注册。泰国中介公司是在商业发展厅（Department of Business Development）注册的普通有限公司，而这项注册实际上就是该行业唯一的“执照”（Themis Partner）。您可以加入：

• 曼谷的国际顾问公司，例如 CBRE、Knight Frank、Colliers、Savills、JLL 或 Cushman & Wakefield。
• 曼谷、普吉、芭堤雅或苏梅岛的本地中介。
• 设有中介业务的门户网站，例如 FazWaz 或 Lazudi。
• 开发商的销售团队。

没有执照也要脱颖而出，可以借助自愿性资质：

• TREBA，即泰国房地产经纪人协会（Thai Real Estate Broker Association），Thaiger 称其是向雇主展示可信度的标志。
• REBA-ES，即东部海岸房地产经纪人协会（Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard），适用于芭堤雅和春武里。
• CIPS，即美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的国际房产专家认证（Certified International Property Specialist），在与外国买家打交道时很有用。
• 门户网站认证，例如 DDproperty 经纪人认证。

如果您是外国人：2020 年清单

《劳工部关于规定禁止外国人从事的工作的公告》日期为 2020 年 4 月 1 日，于 2020 年 4 月 21 日在政府公报上发布，并在 60 天后生效。它以四个附件中的 40 项取代了 1979 年包含 39 种职业的清单（Nagashima Ohno & Tsunematsu，2020 年 5 月）。这是依据《外籍劳工管理紧急法令》发布的部级公告，而非皇家法令。

第一清单（List 1）列出完全禁止外国人从事的工作。其中第 19 项是经纪或代理工作，但国际贸易或投资领域的经纪或代理工作除外（Acclime，2024）。Khaosod English（2023 年 7 月）将其列为代理和经纪服务。我们参考的指南认为它涵盖经纪人在房产方面的一线工作：获取房源、带看、谈判以及从销售中赚取佣金（Thaiger）。在没有泰国律师书面意见的情况下，不要以贸易或投资例外为依据从事公寓销售。

外国人的合法职位

Thaiger 和 Themis Partner 介绍了外国人在泰国房地产公司中实际从事的工作：

• 国际销售顾问或总监，对接海外买家，由泰国同事负责带看、谈判和合同。
• 海外营销经理和业务拓展。
• 投资者关系和咨询。
• 公司董事或股东，持股不超过 49% 的外资上限。
• 市场营销和行政.

工作许可证必须与职位相符。工作许可证上写明的职责必须与您实际从事的工作一致（Thaiger）。营销类许可证不涵盖周末带看。

另一条途径。Leto 介绍了持长期居民签证（LTR）“在泰国工作的专业人士”类别，为外国公司工作、客户和收款均在泰国境外的方式。这是为海外企业远程工作，而不是在泰国本地销售房产的途径。

签证和工作许可证

Thaiger 列出了 2026 年的要求：

步骤	详情
非移民“B”类签证（Non-B）	抵达前在泰国使馆申请。单次入境 2,000 泰铢，多次入境 5,000 泰铢
工作许可证	在曼谷约需 7 至 10 个工作日，BOI 企业通过一站式服务窗口办理需 1 至 3 天
雇主资本	200 万泰铢实缴资本
泰国员工	每份外籍工作许可证需 4 名泰国员工
底薪	西方国籍员工每月至少 50,000 泰铢

2026 年社会保险的月工资上限为 17,500 泰铢，因此您和雇主每月各自最多缴纳 875 泰铢。个人所得税为 0% 至 35% 的累进税率，17% 的 LTR 统一税率仅适用于 BOI 目标行业，不包括房地产（Thaiger）。

外国人拥有或经营中介公司

《外国人经商法》B.E. 2542（1999 年）将经纪或代理业务列入第三清单（List 3）第 11 项，限制外资控股公司从事。法律文本中的例外（证券、集团内部采购、拥有 1 亿泰铢外国资本的国际贸易分销，以及部级条例规定的其他情形）不包括房地产经纪（Siam Legal）。因此：

• 外资控股的中介需要外国人经商许可证（Foreign Business Licence）。Leto 称实际上几乎不可能获得。
• BOI 投资优惠或外国人经商许可证可允许最高 100% 的外资持股，而 BOI 可能要求最多 5,000 万泰铢的资本（Themis Partner）。
• 常见架构是外资持股不超过 49%，51% 由真正的泰国股东持有（Leto）。

即使身为公司所有者，外国人仍不能从事经纪人的一线工作。

2026 年，代持是重大风险。2026 年 10 月 19 日，总理在全国范围内发起打击土地代持行动，涉及 13,088 个可疑主体，其中包括 1,550 家公司，优先调查须在 2026 年 12 月底前完成（Thai Examiner）。Leto 还报告称，自 2026 年 4 月 1 日起，商业发展厅要求申报资本来源。挂名的泰国股东会让公司、其许可证和客户都面临风险。

执法真实严格

中介公司 Leto 在 2026 年公布了以下数据。我们未能独立核实：

• 劳工本人：最高 100,000 泰铢罚款，驱逐出境，并禁止入境 1 至 5 年。
• 雇主：每雇用一名非法外籍劳工，最高罚款 400,000 泰铢。
• 突击检查：2025 年春武里有 14 次针对中介的突击检查，查出 27 名非法外籍劳工，普吉为 19 名，苏梅岛为 11 名。

Leto 还称，许多讲俄语的经纪人持旅游签证工作。无论看起来多么普遍，这都是违法的。

经纪人如何获得报酬

FazWaz 称通常的销售佣金为 3% 至 5%，由卖方支付并包含在挂牌价中，买方通常无需支付中介费。Leto 给出的费率是：开发商项目销售 3% 至 5%，二手房 2% 至 3%。大多数中介采用纯佣金制。部分曼谷大型连锁中介每月支付 15,000 至 25,000 泰铢底薪加佣金，经纪人分得的中介费比例为：新人 30% 至 40%，有经验者 50% 至 60%，顶尖业绩者 70% 至 80%（Leto，仅供参考）。由于有最低工资要求，外籍员工通常采用底薪加奖金。参见泰国房产经纪人佣金。

工作机会在哪里，以及语言要求

REIC 统计，2025 年有 14,899 套公寓单位过户给外国人，总值 609.2 亿泰铢，排名前列的是曼谷（7,029 套）、芭堤雅所在的春武里（4,164 套）和普吉（1,190 套）（Khaosod English，2026 年 3 月）。在苏梅岛，外国买家占别墅交易的 85% 至 90%（Samui Property Group，2026 年 5 月）。

• 中国买家居首，主要集中在曼谷和春武里。
• 2026 年上半年，俄罗斯买家的购房金额增长了 75.9%，主要集中在普吉和春武里（The Nation，2026 年 8 月）。
• 2025 年按套数计，缅甸买家位居第二，主要在曼谷。

因此，泰语是交易环节必不可少的语言，英语是与国际买家沟通的通用语言，而中文、俄语或缅甸语则是实实在在的优势。

如何选择中介公司

• 询问公司注册名称、董事，以及公司是否为泰资控股。
• 如果您是外国人，请询问公司是否有 200 万泰铢资本、每份许可证配备 4 名泰国员工，以及是否会支付每月至少 50,000 泰铢。
• 以书面形式明确您的职位：哪些任务由您负责，哪些属于泰国同事。
• 以书面形式明确您的薪酬：底薪、分成、付款日期，以及您离职后才成交的交易如何处理。
• 询问公司是否为 TREBA 或 REBA-ES 的会员。
• 询问公司如何开展客户身份识别和资金来源核查。

危险信号

• 外国人被要求带看、获取房源或谈判。
• 持旅游签证先上班，“等许可证下来再说”。
• 工作许可证上的职位描述与实际工作不符。
• “泰国合伙人”只是名义上持股。
• 外籍员工的薪酬为纯佣金制，低于最低工资标准。
• 佣金以现金支付或打入个人账户。
• 营销宣传承诺 99 年租约或 75% 配额，但两者都没有成为法律。

泰国没有经纪人执照，而根据劳工部 2020 年清单，经纪业务不对外国人开放。本指南已于上方所示日期核查。内容仅为一般信息，不构成法律、税务或移民建议。CloserPass 与劳工部、商业发展厅、TREBA、REBA-ES 或泰国任何政府机构均无关联。

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