外国人在巴厘岛购房

外国人不能在巴厘岛直接拥有土地。但他们仍可以通过租赁、使用权或公司持有房产数十年。持有结构决定了买家能如何使用别墅、能持有多久，以及出现问题时会怎样。以下是经纪人在 2026 年 10 月必须解释的内容。

简要版

1. Hak Milik 是印尼的永久产权，仅限印尼公民持有。外国人不能持有。
2. 巴厘岛大多数外国买家使用租赁产权（Hak Sewa），通常为 25 至 30 年，并可选择续期。
3. 持有居留许可的外国人可以通过 Hak Pakai（使用权）持有住宅。在巴厘岛，住宅价格至少须为 Rp50 亿，公寓为 Rp20 亿。
4. 打算商业出租的投资者通常使用 PT PMA，即可以持有 Hak Guna Bangunan（HGB）的外资公司。
5. 代持交易（由印尼人替外国人持有产权）在法庭上无效。代持人被视为所有人。
6. 买方在转让时缴纳 BPHTB（最高 5%）。卖方在转让时缴纳 2.5% 的最终所得税，出租方就租赁收入缴纳 10%。
7. 首先核查土地分区。自 2025 年 9 月起，巴厘岛已停止在高产农田上新建别墅和酒店。

为什么外国人不能拥有永久产权

1960 年《土地基本法》（UUPA）只允许印尼公民持有 Hak Milik。Hukumonline 援引该法第 21(1) 条和第 26(2) 条，指出外国公民被排除在外。根据同一法律第 41、42 和 45 条以及 2021 年第 18 号政府条例（PP 18/2021），在印尼居住的外国人可以持有 Hak Pakai（使用权）和 Hak Sewa untuk Bangunan（为建房租赁土地的权利）。

方案一：租赁产权（Hak Sewa）

这是巴厘岛最常见的结构。外国人向保留 Hak Milik 产权的印尼业主租赁土地，通常连同其上的别墅一起租赁。

• Emerhub（2026 年 6 月）表示，租期通常为 25 至 30 年并可选择续期，续期后总期限可达约 80 年。
• 租约必须以书面形式订立并经公证，由持牌印尼公证人办理。
• 到期时，除非已约定续期，房产将归还土地所有人。请要求在书面续期条款中现在就确定价格或计算公式。
• Global Investments 指出，租金通常一次性支付，因此请确认没有持续的地租。
• 据 Neginski 称，租赁产权无需居留许可。

租赁税。出租方须缴纳租金总额 10% 的最终所得税（Emerhub）。Rumavi 解释说，承租人日后出售剩余租期时，该转让按租金收入而非房产转让征税：印尼税务居民为 10%，非居民为 20%（除非税收协定予以降低），按总价计税，即使亏损也要缴纳。

方案二：以 Hak Pakai 持有住宅

持有移民证件的外国人可以通过 Hak Pakai 拥有住宅或公寓。Hukumonline 根据 PP 18/2021 和 ATR/BPN 部长条例 18/2021 列出了相关规定：

• 住宅必须属于豪华类别，限每人或每个家庭一块地，土地面积不得超过 2,000 m²。如投资能带来经济或社会效益，主管部可以放宽。
• 国有土地上的 Hak Pakai 期限为最长 30 年，可延长 20 年并再续期 30 年。在 Hak Milik 土地上，通过 PPAT 契据授予，最长 30 年，可通过新契据续期。
• 如果购买的是 Hak Milik 或 HGB 住宅，该权利将转为 Hak Pakai。
• 外籍继承人只要持有移民证件即可继承。

根据 Kepmen ATR/BPN 1241/2022 规定的巴厘岛最低价格（Hukumonline）：

房产类型	巴厘岛最低价格
住宅（rumah tapak）	Rp50 亿
公寓单位（sarusun）	Rp20 亿

对于印尼海外侨民，最低价格为上述金额的 75%。

Hukumonline 没有找到低于最低价购买的具体处罚规定，但土地局不会登记不符合规定的权利，因此应将该门槛视为硬性底线。

长期居留许可是常见的取得资格方式。2022 年 10 月在巴厘岛推出的第二居所签证，允许能证明拥有至少 Rp20 亿资金的申请人居留五至十年（Tempo）。

方案三：由 PT PMA 持有 HGB

外资公司（PT PMA）可以持有 Hak Guna Bangunan，即建筑权。Neginski 称 HGB 的期限为30 年，可延长 20 年并再续期 30 年，每一步都需要正式申请。这一途径适合打算商业出租别墅的投资者。

• Infiniti 报道称，BKPM 条例 5/2025 将新 PT PMA 的最低实缴资本降至 Rp25 亿，但申报的投资额仍须超过 Rp100 亿。
• 公司需要正确的 KBLI 代码、税号、按月报税和办公室。
• 2026 年 2 月，投资部指出巴厘岛存在滥用房地产代码 KBLI 68111 从事短租别墅、代持股东和虚拟办公室的情况，并提议加强审查（Bali Villa Realty）。

PT PMA 是有运营成本的真实企业，不是取得永久产权的捷径。

代持交易：为何会失败

代持安排将 Hak Milik 登记在印尼人名下，再通过附属协议让外国人控制。Hukumonline 报道，一位最高法院法官称此类安排是规避法律，不符合《民法典》的“合法原因”要求，因此无效。最高法院已在多起案件中撤销此类协议，并承认代持人为合法所有人，可自由出售或抵押。外国人最多只能起诉代持人要求赔偿。

Hukumonline 还指出，2007 年《投资法》禁止约定公司股份代他人持有的协议，因此 PT PMA 中的代持股东同样存在风险。2026 年 2 月，投资部将代持股东列为其希望在巴厘岛制止的违规行为之一（Bali Villa Realty）。安排代持交易的经纪人会让买家面临血本无归的风险。

购房税费和成本

费用	通常由谁支付	税率/费率	来源
BPHTB（取得税）	买方	超过至少 Rp8,000 万免税额部分的最高 5%	Hukumonline
转让最终 PPh	卖方	总价值的 2.5%	税务总局
向开发商购买新房的增值税	买方	名义税率 12%，非豪华房产实际约 11%，豪华房产 12%	DJP, Global Investments
公证人和 PPAT	通常分摊	最高 1%，通常为 0.5% 至 1%	Global Investments
独立律师	买方	Rp2,000 万至 Rp6,000 万	Global Investments

计算示例：Rp50 亿的 Hak Pakai 住宅

• BPHTB：（Rp5,000,000,000 减去 Rp80,000,000 免税额）× 5% = Rp2.46 亿
• 卖方 PPh：Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp1.25 亿
• 公证人和 PPAT 按 0.75%：Rp3,750 万

免税额因县而异，具体金额由公证人确认。Global Investments 指出，租赁的 BPHTB 可能有不同的计税方式，请向公证人询问适用哪种计税基数。

2026 年增值税优惠。根据 PMK 90/2025，对售价不超过 Rp50 亿、可即时入住的新建住宅或公寓，政府承担前 Rp20 亿价款的增值税，适用于 2026 年 1 月至 12 月交付的房产（Katadata）。报道未说明外国买家是否符合条件，请向开发商的税务顾问确认。

尽职调查

• 产权。取得土地证书副本（Hak Milik 通常为 SHM），并请律师在 BPN 土地局核查是否有抵押、纠纷以及登记所有人。
• 签署人。确认签字人拥有该土地，且所有共有人或继承人均已同意。
• 土地分区。见下一节。
• 建筑许可。核实是否有 PBG（或旧的 IMB）以及 SLF 使用功能证书。
• 契据。根据 PP 24/1997，土地权利转让只能凭授权 PPAT 出具的契据登记（Hukumonline）。PPJB 是预备协议，本身并不转移所有权。
• 出租执照。如果买家将出租别墅，请核实旅游住宿的执照和税务登记。
• 当地社区。CNA Indonesia（2026 年 2 月）报道，投资者还需要与 banjar 和习俗村落保持良好关系，否则即使手续齐全，经营也可能受到干扰。

土地分区与 2025 年农田禁建令

巴厘岛的空间规划将土地划分为不同分区。Bali Exception 介绍，绿色分区为农业用地，建筑受到严格限制，黄色为住宅，粉色为旅游，红色为商业，橙色为混合用途。ATR/BPN 部的 Gistaru 地图显示全印尼的土地分区，Badung 也有自己的应用。Neginski 表示，PT PMA 的 HGB 一般只能在旅游、商业或混合用途分区取得。

2025 年 9 月，洪灾袭击巴厘岛八个县中的六个后，省长 Wayan Koster 宣布巴厘岛将出台地方条例，禁止将高产农田改建为别墅、酒店和餐厅，仅允许自住业主建房（The Jakarta Post）。TravelMole 报道称，已在建项目不受影响，且未设定截止日期。Tirto 在 2025 年 7 月报道，省长已签署指令，禁止为高产农田上的旅游设施发放许可，并下令拆除 Bingin 海滩的 48 栋无证建筑。

截至 2026 年 10 月，我们无法确认最终的地方条例是否已通过。在规划部门书面确认之前，请将绿色分区或稻田上的任何地块视为无法建造别墅。

经纪人必须解释的内容

• 买家不会直接拥有土地，以及他们获得的是哪种权利。
• 该权利持续多久、如何续期，以及续期费用。
• 代持结构无效。
• 购房、租金收入和日后出售时的税费。
• 土地分区和建筑许可决定别墅能否建造和出租。
• 买家应委托一位独立律师，与卖方的公证人分开。

印度尼西亚的土地和税务规定经常变化，巴厘岛的土地分区规定于 2025 年变更。本指南已于上方所示日期核查。本文为一般性信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与任何机构或中介公司均无关联。

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