外国人在塞浦路斯购房

塞浦路斯允许外国人购房，但将他们分为两类。欧盟和欧洲经济区公民的购房条件与塞浦路斯人完全相同。其他所有人（包括英国脱欧后的英国买家）都需要获得区行政公署的许可，并且通常只能购买一套住宅。税制也有变化：印花税已于 2026 年 1 月 1 日取消，投资者居留许可即将收紧。以下是 2026 年 10 月经纪人必须解释的内容。本指南仅涵盖塞浦路斯共和国控制的地区。

简要版

1. 欧盟和欧洲经济区买家不受限制。非欧盟买家（包括英国人）需要依据 Cap. 109 取得许可，向区行政公署提交 COMM 145 表格。
2. 该许可免费，通常需要两到三周，一般允许每名买家购买一套住宅（或两个单位），夫妻视为一名买家。
3. 签约前，律师应取得一份不超过五个工作日的最新查册证明。
4. 已签署的合同应在六个月内提交土地登记处备案，费用 €50。这是买家最主要的保障。
5. 二手房按 3%、5% 和 8% 分段缴纳过户费，减半后的实际费率为 1.5%、2.5% 和 4%。新房则改为缴纳 19% 增值税，符合条件的永久住所为 5%。
6. 印花税已自 2026 年 1 月 1 日起取消，也没有年度房产税。
7. 非欧盟投资者购买新房满 €300,000 另加增值税即可获得永久居留，但该计划正在复查。投资入籍已于 2020 年终止。
8. 北部的房产是一个独立的高风险市场。请不要销售。

谁在买，买在哪里

2026 年前九个月提交的 14,969 份买卖合同中，有 6,267 份由境外买家签署，占 41.9%：其中非欧盟公民 4,173 名，欧盟公民 2,094 名（DLS 数据，Cyprus Mail，2026 年 10 月）。2025 年，18,114 份合同中有 7,255 份由外国人签署（Cyprus Property News，2026 年 1 月）。

• 帕福斯最依赖外国买家：2026 年第二季度约 66% 的合同由他们签署（GK Law Firm，引用中央银行数据）。
• 拉纳卡约为 44%，利马索尔约为 34%。
• 尼科西亚仅约 16%。

第 1 步：欧盟还是非欧盟，以及 Cap. 109 许可

在第一次见面时就询问买家的国籍。对于非欧盟买家，Papacleovoulou 在 2026 年 9 月列出了以下规则：

• 许可申请须向房产所在区的区行政公署提交 COMM 145 表格。不收取费用，材料齐全时通常需要两到三周。
• 内政部的政策通常允许购买一处占地约 4,000 平方米以内的住宅，或最多两个单位：两套住宅、一套住宅加一间不超过 100 平方米的商铺，或一套住宅加一间不超过 250 平方米的办公室。
• 夫妻视为一名买家。
• 由非欧盟人士控制的塞浦路斯公司也适用同一规定，因此无法通过公司架构规避。

Koufettas Law 指出，买家可以先签署并提交合同备案，但在许可获批之前，产权不能登记在其名下。想再买一套投资公寓的非欧盟客户，应在预订前先咨询专业意见。

第 2 步：签约前的核查

• 查册证明。自 Law 132(I)/2023 于 2023 年 12 月 12 日生效后，每份买卖合同都必须附有不超过五个工作日的土地登记处查册证明。它会显示业主以及该房产上的任何抵押、备忘或禁令。
• 产权证。确认是否已有独立产权证。许多公寓和房屋仍登记在同一母地块上，只有在建筑取得合格证明且地块完成分割后，才会签发独立产权证（Koufettas Law，2026 年 10 月）。如果没有人能解释为什么缺少产权证，Koufettas Law 的建议是放弃这笔交易。
• 地块上的抵押。开发商在母地块上的贷款会一直附着在每个单位上，直到银行解除抵押。如果土地已被抵押，请要求银行出具 Type A declaration，银行在其中承诺，一旦 95% 的房款付入指定账户，即解除该单位的抵押。
• 税号。Cyprus Tax Life 列出，非居民房产业主以及任何在塞浦路斯有租金收入的人都需要 TIC（税务识别码）。办理需要两到四周，如果客户打算出租房产，请尽早开始。

第 3 步：合同、备案和过户

1. 买卖合同。由买家自己的律师起草和审核。INDEX.cy 在 2026 年 8 月指出，律师费约为房价的 1% 另加增值税。
2. 备案。在签约后六个月内，依据 Law 81(I)/2011 将已签署的合同提交土地测量局备案，费用 €50。备案可登记买家的权益，阻止卖方将该单位出售或抵押给他人，并使买家可以起诉要求过户。逾期备案需要法院命令（Koufettas Law，2026 年 10 月）。
3. 过户。房款付清且产权证可用时，在土地登记处办理过户，买家缴纳过户费。卖方的申报写明经纪人及所付费用。

买方费用

过户费按市场价值分段计收，不需缴纳增值税的交易减半征收（Philippou Law，2026 年 3 月；Cyprus Tax Life，2026 年 4 月）：

价值区间	全额费率	二手房（减半）
€85,000 以下	3%	1.5%
€85,001 至 €170,000	5%	2.5%
€170,000 以上	8%	4%
已缴纳增值税的房产	无	无

增值税。新建建筑和建设用地须缴纳 19% 增值税。根据 Law 42(I)/2023，个人新的永久住所，前 130 平方米和前 €350,000 按 5% 征收，前提是住宅面积不超过 190 平方米且总价不超过 €475,000。十年内出售或出租须退还部分优惠。2023 年 10 月 31 日前提交规划申请的项目仍可适用旧规则（前 200 平方米按 5%，不设价格上限）；根据 Law 109(I)/2026，建筑许可在 2024 年之后签发或仍在审批中的，申请截止日期为 2026 年 12 月 31 日（Mondaq，2026 年 4 月）。

印花税已取消。它此前最高为合同价格的 0.2%，上限 €20,000，已自 2026 年 1 月 1 日起取消（PwC Cyprus；EY）。

抵押。办理抵押登记的费用为贷款金额的 1%（INDEX.cy）。

计算示例

以下使用上述税率。每笔交易都必须由律师确认。

拉纳卡二手公寓，€250,000，欧盟买家，现金购买。过户费：(85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600。律师费按 1% 另加增值税计算：约 €2,975。备案费：€50。合计：约 €9,625，即房价的 3.9%。

帕福斯二手别墅，€600,000，英国买家，现金购买。过户费：€20,600。COMM 145 许可：免费。律师费：约 €7,140。备案费：€50。合计：约 €27,790，即 4.6%。

利马索尔新公寓，€400,000 另加增值税，非欧盟买家用于投资。按 19% 计算的增值税：€76,000。过户费：无，因为已缴纳增值税。律师费：约 €4,760。买家总计支付约 €480,800。

尼科西亚新建家庭住宅，€300,000 另加增值税，120 平方米，买家的永久住所，€240,000 按揭贷款。按 5% 计算的增值税：€15,000，而按 19% 计算则为 €57,000。抵押登记费：€2,400。过户费：无。

购房之后

• 没有年度房产税。不动产税已自 2017 年起取消。业主只需缴纳垃圾、排污和照明等地方费用，通常每年约 €90 至 €300（Philippou Law，2026 年 3 月）。
• 租金收入。自 2026 年起，租金收入只缴纳所得税，不再同时缴纳国防税，且租金必须通过银行转账、银行卡或其他电子方式支付，否则租户不能抵扣（PwC Cyprus）。
• 度假出租。房产必须先列入旅游部副部的登记册，才能做短租广告或出租，且每条房源信息都须显示登记号。未登记出租最高可判处一年监禁、最高 €5,000 罚款或两者并罚（Philippou Law，2026 年 8 月）。
• 收益率。RICS 和 KPMG 指数显示，2026 年第二季度公寓的参考毛收益率为 5.51%，独立房屋为 3.01%（Papacleovoulou，2026 年 9 月）。

客户出售房产时。卖方须就收益缴纳 20% 资本利得税，可先按通胀调整并扣除费用。2026 年改革将终身免税额一般情况提高到 €30,000，自住至少五年的主要住所提高到 €150,000（PwC Cyprus）。卖方还须缴纳 2022 年开征的 0.4% 难民住房税。

居留与入籍

永久居留（Regulation 6(2)）。自 2023 年 5 月 2 日起，非欧盟投资者需在向开发商购买的新房上投资至少 €300,000 另加增值税，一次性付清且资金来自境外，并须有每年至少 €50,000 的稳定收入，配偶另加 €15,000，每个子女另加 €10,000（Kyprianou，2023 年 5 月；GK Law Firm，2026 年 10 月）。持有人不得在塞浦路斯工作。

该计划正在复查。2026 年 9 月 24 日，移民事务副部长向议员表示，两年内已签发约 1,500 份许可，2013 年以来批出的约 12,000 份许可正在复查，该计划将在塞浦路斯加入申根区之前收紧（Cyprus Mail）。截至 2026 年 10 月，尚未公布新规。切勿向客户承诺现行条件。

不会获得护照。投资入籍计划已于 2020 年 11 月废除。2025 年 12 月，议会废除了内阁向投资者授予公民身份的权力（Cyprus Mail）。

岛屿北部

北部自 1974 年起由土族塞浦路斯人管理，以上内容均不适用于该地区。那里的许多土地原属于流离失所的希族塞浦路斯人，产权常有争议，共和国刑法 2006 年的一项修正案规定，买卖此类房产属于犯罪，最高可判处七年监禁（Koufettas Law，2026 年 10 月）。官方统计中的 Famagusta 区数据仅指其政府控制的部分。请不要发布、带看北部的房产，也不要为其收取费用。

经纪人必须解释的内容

• 买家是欧盟还是非欧盟公民，以及一套住宅规定对其计划意味着什么。
• 查册证明和产权证状态在签约前核查，而不是签约后。
• 为什么合同必须在六个月内备案。
• 该房产缴纳的是过户费还是增值税，以及是否适用 5% 税率，并给出书面估算。
• 自 2026 年起不再征收印花税。
• 度假出租的登记规定。
• 居留计划正在变化，购房不会带来护照。

塞浦路斯于 2026 年 1 月 1 日调整了房产税费，居留计划也在复查之中。本指南已于上方所示日期核查，仅涵盖塞浦路斯共和国实际控制的地区。本文为一般性信息，不构成法律、税务或移民建议。CloserPass 与房产经纪人注册委员会、土地测量局、税务局或塞浦路斯任何政府机构均无关联。

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