外国人在葡萄牙购房

葡萄牙对购房者没有国籍限制。居民和非居民遵循相同的步骤。变化的是购房的成本和相关承诺：购房不再能获得黄金签证，并且自 2026 年 5 月起，大多数购买住房的非居民统一缴纳 7.5% 的转让税。以下是经纪人在 2026 年 10 月必须解释的内容。

简要版

1. 外国人可以自由购房。买方需要 NIF（税号），居住在欧盟或欧洲经济区以外的买方必须指定一名税务代表才能办理。
2. 在支付任何定金之前，应由律师或 solicitor（法律代理人）核查 caderneta predial（房产税务登记册）、certidão permanente（土地登记证明）和相关许可。
3. 常见流程：CPCV（买卖预约合同）并支付 sinal（定金），然后签署过户契约并办理登记。
4. 买方缴纳 IMT（房产转让税）和 0.8% 印花税。2026 年，对于永久自住房，IMT 从€106,346 以下 0% 起。
5. 自 2026 年 5 月 25 日起，购买住房的非居民统一缴纳 7.5% 的 IMT，并有退税途径。
6. 业主随后每年缴纳 IMI，对 €600,000 以上的住宅物业还需缴纳 AIMI。
7. 黄金签证自 2023 年 10 月 7 日起不再接受房产投资。购房不赋予居留权。
8. 抵押贷款上限为：永久自住房按价值的 90%，其他用途为 80%，银行对非居民通常更为严格。

谁在买，买在哪里

INE 统计，2025 年税务地址在国外的买家共购买 8,471 套住房，总价值 €34 亿。同比下降 13.3%，连续第三年下降（idealista，2026 年 3 月）。欧盟境内买家平均支付 €335,640，其他地区买家为 €470,277，而居民为 €234,120。

• 按数量计，阿尔加维占非居民购房的 29.7%，按价值计占 42.4%。
• 按数量计，Grande Lisboa（大里斯本）占 12.5%。

在里斯本、Cascais 和阿尔加维，无法用英语完成这一流程的经纪人会流失客户。

第 1 步：NIF、税务代表和银行账户

签署 CPCV、缴税、签署过户契约和申请抵押贷款都需要 NIF。gov.pt 表示办理免费。居民在税务局申请。根据 Global Citizen Solutions（2026 年 10 月），居住在欧盟或欧洲经济区以外的买家必须在葡萄牙指定一名税务代表才能取得 NIF。客户决定购房当天就应开始办理。

葡萄牙银行账户会让后续步骤更简单：定金和房款可追溯支付，IMI 和物业费可自动扣款，也便于办理抵押贷款。

第 2 步：支付定金前的核查

Literacia Financeira 列出了签署 CPCV 前需核查的文件：

• Caderneta predial：税务局出具的房产税务记录。显示税务登记编号、描述和面积、业主，以及据以征收 IMI 的计税价值（VPT）。业主可在 Portal das Finanças 免费下载，有效期 12 个月。
• Certidão permanente：土地登记证明。显示业主以及任何抵押、查封、用益权或地役权，还有诉讼情况。DECO 给出的价格为在线 €15，有效期六个月。Caderneta 和 certidão 相互补充：一个是税务性质，另一个是法律性质。
• Licença de utilização：市政厅颁发的使用许可。1951 年 8 月 7 日之前建造的住房则需市政厅出具证明代替。自 2024 年起，签署过户契约时不再必须出示，但 Literacia Financeira 建议将其列为 CPCV 的条件。自 2026 年 10 月 1 日起，过户契约必须写明该房产是否具有城市规划许可文件，否则买卖可能被撤销。
• Ficha técnica da habitação：2004 年 3 月 30 日之后获得许可的住房的技术档案。
• 能源证书：出售或出租时必须具备。ComparaJá 指出，住房的能源证书有效期为十年，无证出售可能对个人处以 €250 至 €3,740 的罚款。
• 一份证明无欠缴物业费的业主委员会声明，以及卖方在签署过户契约时注销现有抵押的安排。

将面积和户型与文件进行比对。Literacia Financeira 提醒，未经许可的扩建可能导致买方购得的住房无法获得银行全额贷款。

第 3 步：CPCV、sinal 和过户契约

1. CPCV。买卖预约合同必须采用书面形式，签名须由公证人、律师或 solicitor 当面认证，认证人必须确认存在使用许可或建筑许可。未经认证的合同无效（Literacia Financeira，2026 年 10 月）。
2. Sinal。法律没有规定金额；10% 至 20% 较为常见。违约退出的买方会失去定金。违约的卖方须双倍返还，或者买方可以请求法院判令完成买卖，而在房产 CPCV 中这一权利不得放弃。
3. 签署过户契约前交钥匙是一个决定，而不是礼节。签署 CPCV 时交付钥匙会被视为转让，因此届时 IMT 即须缴纳。
4. 过户契约与登记。IMT 和印花税须在签署过户契约之前缴纳。过户契约可在公证人处签署，也可通过 solicitor 或律师、在银行，或在国家 Casa Pronta（一站式房产交易服务）柜台签署，后者同时办理购房登记。

普通 CPCV 只对卖方本人具有约束力。如果卖方把房子卖给他人，买方只能获得双倍定金，而不是房子。Literacia Financeira 解释说，对于周期长、定金高或卖方有债务的情况，可以赋予该预约物权效力并进行登记，但成本更高。

买方费用

IMT（房产转让税）。2026 年葡萄牙本土的税级上调了 2%（PwC Tax Guide 2026）：

购买类型	2026 年 IMT（葡萄牙本土）
永久自住房	€106,346 以下为 0%，之后边际税率依次为 2%、5%、7% 和 8%，至 €660,982；至 €1,150,853 统一为 6%；超出部分为 7.5%
第二套住房	从 1% 起，之后税级相同
其他城市房产	6.5%
农村土地	5%
非居民购买的住房（自 2026 年 5 月 25 日起）	统一 7.5%

说明：

• 年轻买家。35 岁及以下购买首套永久自住房的买家，在 €330,539 以内无需缴纳 IMT 或印花税，超出部分至 €660,982 只需缴纳 8% 的 IMT（Doutor Finanças）。
• 非居民。统一 7.5% 的税率来自第 97/2026 号法令。idealista 在 2026 年 9 月报道称，该税率不适用于此前曾是葡萄牙税务居民的买家。如果买家在两年内成为居民，或在六个月内以适中租金（不超过每月 €2,300）出租该房屋，且在前五年内出租至少 36 个月，则可以退税。
• 亚速尔群岛和马德拉自行设定税级上限。

印花税（Imposto do Selo）。房价的 0.8%，五年期及以上抵押贷款另加贷款额的 0.6%。

过户契约与登记。Literacia Financeira 在 2026 年 9 月给出 Casa Pronta 的固定价格：现金购房 €375，银行贷款购房 €700。私人公证人或 solicitor 通常收取 €200 至 €500，另加登记费。律师自行定价，因此请以书面形式约定。

计算示例

以下使用上述税率。每笔交易都必须由律师确认。

波尔图附近的主要住所，€200,000，买方为葡萄牙居民且年满 35 岁以上，现金购房。IMT：€3,542（Literacia Financeira 自己的示例）。印花税 0.8%：€1,600。Casa Pronta：€375。总计：约 €5,517，即房价的 2.8%。

里斯本公寓，€400,000，非居民买家，现金购房，2026 年 5 月 25 日之后签署过户契约。IMT 7.5%：€30,000。印花税 0.8%：€3,200。Casa Pronta：€375。总计：约 €33,575，即房价的 8.4%，未含律师费。

阿尔加维别墅，€800,000，买方已是居民，作为永久住所，抵押贷款 €400,000。按统一 6% 税率计算的 IMT：€48,000。房价印花税：€6,400。贷款印花税 0.6%：€2,400。含贷款的 Casa Pronta：€700。总计：约 €57,500。

购房后的年度税费

• IMI：市政房产税，为城市房产计税价值的 0.3% 至 0.45%，由各市政府设定（PwC）。
• AIMI：住宅物业价值超过 €600,000（夫妻合并申报为 €120 万）的个人，对超出部分缴纳 0.7%，更高档次升至 1% 和 1.5%。公司缴纳 0.4%，避税地实体缴纳 7.5%。
• 租金收入默认按 25% 征税；自 2026 年起，根据第 97/2026 号法令，每月不超过 €2,300 的住房出租按 10% 征税。
• 度假出租需在 RNAL 登记册上登记为 Alojamento Local（短租住宿）。自第 76/2024 号法令起由各市政府决定，里斯本和波尔图实行限制区。如果客户出于这一目的购房，请在购买前核实。

居留：黄金签证与 IFICI

购房黄金签证已经取消。第 56/2023 号法律（Mais Habitação）自 2023 年 10 月 7 日起将房地产购买从投资者签证中移除。Global Citizen Solutions 在 2026 年 10 月列出了其余途径，包括向不投资房地产的合格基金投资 €500,000、创造就业的公司投资、科研资助以及艺术和文化资助。不要将房产宣传为获得居留的途径。

入籍需要更长时间。自 2026 年 5 月 19 日起生效的第 1/2026 号组织法，将欧盟和 CPLP（葡语国家共同体）公民入籍所需的居住年限从五年提高到七年，其他人提高到十年（ASAG）。

NHR 已被取代。非常住居民制度在 2023 年后不再接受新申请。其后续制度 IFICI 对符合条件的葡萄牙工作收入适用 20% 的税率，并在十年内免征大部分境外收入税，但仅适用于为从事符合条件的研究或创新工作而移居葡萄牙、事先登记且过去五年内不是居民的人（Garrigues）。它并不是面向退休人士或投资者的普遍优惠。

房贷

Banco de Portugal（葡萄牙央行）的上限，据 Rankia 在 2026 年 8 月的总结：

• 贷款价值比：永久自住房最高 90%，其他用途最高 80%，以房价和估价中较低者为基数。
• 偿债比率：自 2026 年 8 月 1 日起，建议上限从月净收入的 50% 降至 45%。
• 期限：35 岁及以下借款人最长 40 年，35 岁以上最长 35 年。

银行对非居民的审核更为严格。idealista 2021 年 5 月的一份指南指出，银行通常向非居民提供 70% 或 80% 的贷款，且非居民身份按税务居住地而非国籍认定。请向每家银行确认当前条款。实际上，购买第二套住房的非居民买家需要自备房价的 20% 至 30% 加上上述税费。请在第一次见面时就说明这一点。

经纪人必须解释的内容

• NIF 和税务代表需要时间办理，请立即开始。
• caderneta、certidão permanente 和许可要在签署 CPCV 之前核查，而不是之后。
• sinal 对双方分别意味着什么，以及为什么签署过户契约前交钥匙会触发 IMT。
• 以书面估算形式说明签署过户契约当日适用的 IMT 税率，包括非居民 7.5% 税率及其退税途径。
• 每年的 IMI 和 AIMI，以及度假出租的相关规定。
• 购房不会带来签证。

葡萄牙房产税在 2026 年 5 月有所变化，并且每次预算都会再次调整。本指南已于上方所示日期核查。内容仅为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与 IMPIC、税务局或任何葡萄牙主管机构、公证人或银行均无关联。

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