外国人在西班牙购房

西班牙对外国人购买住房没有任何限制。英国、美国或阿联酋买家与西班牙人遵循相同的步骤。让外国买家犯难的是购房前后的各种事项：税号、使成本相差数千欧元的地区税、非居民税，以及认为买房仍能获得签证的误解。以下是经纪人在 2026 年 10 月必须解释清楚的内容。

简要版

1. 外国人可以自由购房。买方需要 NIE，实际上还需要一个西班牙银行账户。
2. 在支付任何定金之前，应由独立律师对房产进行核查。
3. 通常流程：预订、arras 合同（通常约 10%），然后是在公证人面前签署契据并在土地登记处登记。
4. 二手房需缴纳由各地区设定的转让税（ITP）：Andalusia 为 7%，Valencian Community 为 9%（€1 million 以上为 11%），Catalonia 为 10% 至 13%，Madrid 为 6%。
5. 新房需缴纳 10% 增值税以及印花税（AJD），例如 Andalusia 为 1.2%，Valencia 为 1.4%。
6. 非居民即使从不出租其拥有的住房，也需缴纳年度税。
7. 购房黄金签证已于 2025 年 4 月 3 日终止。购房不再带来任何居留权。
8. 非居民按揭贷款通常覆盖房产价值的 60% 至 70%。

谁在买，买在哪里

Alicante Plaza 于 2025 年 8 月报道的 Registradores 数据显示，外国人在住房购买中的占比全国为 14.1%，Alicante 省约为 43%，Málaga 约为 33%。英国、比利时和荷兰买家位居前列。在 Costa Blanca 和 Costa del Sol，无法用英语解释这一流程的经纪人会流失客户。

第 1 步：NIE 和银行账户

签署契据、缴税和申请按揭都需要 NIE（外国人身份号码）。在西班牙境内，买方需预约并携带护照，在警察局或外国人办公室提交 EX-15 表，并用 790 code 012 表缴费（据 Universidad Autónoma de Madrid，费用为 €9.84）。在境外，买方向西班牙领事馆申请，可能需要两到八周，因此请尽早开始。

西班牙银行账户会让后续一切更方便：通过可追溯的转账支付房款、自动扣缴地方税和社区费用，以及办理按揭。

第 2 步：律师与核查

Costa Luz Lawyers 建议在支付任何预订费之前委托独立律师。律师为买方服务，而公证人则保持中立。核心核查事项：

• Nota simple：土地登记处（Registro de la Propiedad）出具的简短摘录，显示业主、房产描述以及按揭等任何负担（Your Overseas Home）。买方应在签署任何文件之前取得。
• Catastro：独立的地籍登记册，描述房产并确定用于地方税的地籍价值。它与土地登记处的信息不一定一致，如有不一致必须作出解释。
• 许可证：对于新房，请确认首次入住许可证。没有它，买方可能无法接通水电等公用设施，日后也可能无法出售（Costa Luz Lawyers）。
• 欠款：Legálitas 建议卖方在签约时出示业主委员会出具的无欠费证明。
• 在沿海地区，请核实《海岸法》（Ley de Costas）是否限制对该房产进行施工。

第 3 步：预订、arras 和契据

1. 预订。支付一小笔款项，在律师核查期间将房产撤出市场。
2. Arras 合同。一份附定金的私人合同，定金通常约为房价的 10%（Your Overseas Home）。根据 arras penitenciales（《民法典》第 1454 条），买方违约将失去定金，卖方违约则须双倍返还。如果合同未写明 arras 的类型，法律推定为确认性 arras，受损方可要求履行合同或解除合同并索赔（Legálitas）。请确保合同写明其类型。
3. 在公证人面前签署契据（escritura）。公证人核实身份、付款情况以及交易的合法性，并保存契据原件。
4. 登记。契据在土地登记处登记，使该购买对第三方生效。Legálitas 指出，只有在缴清税款后才能办理登记。

各地区的买方成本

二手房：转让税（ITP）。各地区自行设定税率。

地区	住宅一般 ITP 税率	来源
Andalusia（Costa del Sol）	7%	Interforo，2026 年 4 月
Valencian Community（Costa Blanca）	9%，€1 million 以上按全价征收 11%	Taxdown 和 Guía Fiscal
Catalonia	€600,000 以下 10%，至 €900,000 为 11%，至 €1.5 million 为 12%，以上为 13%	Osborne Clarke
马德里	6%	Gibobs，2026 年 7 月

说明：

• Valencia 根据 Law 5/2025 将一般税率从 10% 下调至 9%。Taxdown 和 Guía Fiscal 给出的生效日期为 2026 年 6 月 1 日。该税按契据签署日期计征，因此请核实您的客户签约时适用的税率。
• 自 Decree-law 5/2025 起，Catalonia 对大持有人买家（拥有超过 10 套住房，或在住房紧张区域拥有 5 套）以及整栋住宅楼的购买统一征收 20%。
• Andalusia 对部分购买自住房的买家实行优惠税率，例如 €150,000 以下为 6%，35 岁以下买家及部分其他群体为 3.5%，并设有价格上限。

新房：增值税和 AJD。根据《增值税法》第 91 条，从开发商处购买的新房需缴纳 10% 增值税，无论是自住房还是第二套住房。在同一契据中一并出售的最多两个车位和一个储藏室也按 10% 缴纳。只有特殊制度下的保障性住房按 4% 缴纳（Interforo）。此外，契据还需缴纳印花税（AJD）：自 2026 年 6 月 1 日起，Andalusia 为 1.2%，Valencian Community 为 1.4%（Guía Fiscal）。

公证、登记和协助费用。Interforo 给出的大致范围是：公证费 €500 至 €1,000，土地登记处费用 €400 至 €650，另加约 €300 的可选 gestoría（行政代办）费用。律师自行定价，因此请书面约定。Interforo 估计，在 Andalusia，税费和各项成本会使总价增加 8% 至 11%。

计算示例

以下使用上述税率和大致费用。每笔交易都必须由律师确认。

Marbella 的二手公寓，€400,000。ITP 7%：€28,000。公证和登记约 €1,500。不含律师费合计：约 €29,500，即房价的 7.4%。

Alicante 附近的二手别墅，€650,000，2026 年 6 月 1 日之后签署契据。ITP 9%：€58,500。公证和登记约 €1,600。不含律师费合计：约 €60,100。

Estepona 的新建公寓，€400,000。增值税 10%：€40,000。AJD 1.2%：€4,800。税费合计：€44,800，不含公证、登记和律师费。

地方税和日常费用

• IBI：按地籍价值计征的年度市政房产税。1 月 1 日登记的业主须缴纳当年税款（Your Overseas Home）。Legálitas 指出，除非双方另有约定，通常按持有时间比例分摊。
• Plusvalía municipal：针对卖方持有期间土地增值征收的市政税。依法由卖方缴纳，除非合同另有约定（Legálitas）。
• 社区费用：在楼宇或住宅区内，业主须向业主委员会缴纳公共费用。

非居民税

在西班牙拥有住房的非居民每年都需缴纳非居民所得税（IRNR），即使该住房从未出租。税务局规定，应税金额为地籍价值的 1.1%（适用于近期重新评估过的市镇），其他房产为 2%。欧盟、冰岛、挪威和列支敦士登居民的税率为 19%，其他所有人为 24%。申报使用 210 表。

示例。一位英国居民在已重新评估的市镇拥有一套地籍价值为 €150,000 的公寓。应税金额：150,000 x 1.1% = €1,650。税款：1,650 x 24% = 每年 €396。

非居民出售房产时，买方必须代扣房价的 3%，并在交易后一个月内通过 211 表缴纳给税务局。卖方随后在自己的 210 表中用这笔款项抵扣资本利得税。作为经纪人，请确保买方律师在公证处处理此事。

黄金签证已取消

据政府新闻办公室消息，西班牙针对购房金额超过 €500,000 提供的投资者居留签证，已由 Organic Law 1/2025 废除，自 2025 年 4 月 3 日起生效。请勿将西班牙房产宣传为获得居留的途径。需要在西班牙居住的买方必须通过其他许可获得资格。

非居民按揭贷款

Gibobs 报道，西班牙银行通常向非居民提供评估价值 60% 至 70% 的贷款，以评估价和成交价中较低者为准。通常需要提供：

• 护照和 NIE。
• 工资单或劳动合同，以及最近一期纳税申报表。
• 六个月的银行流水。
• 本国的信用报告。
• 税务居民证明，必要时附宣誓翻译件。

因此，买方需要自有资金支付房价的 30% 至 40%，另加 10% 至 14% 的各项费用。请在第一次见面时就说明这一点。

经纪人必须解释的内容

• 办理 NIE 需要时间；客户决定购买的当天就开始办理。
• 买方律师应在支付定金之前完成核查，而不是之后。
• 合同采用哪种 arras 类型，以及各方违约会损失什么。
• 契据签署当日该地区的税率，并附书面费用估算。
• 购房后的年度非居民税和地方税。
• 购房不会带来签证。

西班牙的税率由各地区设定且经常变化。本指南已于上方所示日期核查。内容为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 不隶属于任何西班牙政府机构、公证处或银行。

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