外国人在泰国购房

泰国允许外国人以自己的名义拥有永久产权公寓，但除此之外不能直接拥有任何房产。土地不对外国人开放，购买住宅需租赁其下的土地，而一栋楼的外资持有比例最高为 49%。2024 年政府曾提出放宽规定，但从未成为法律；2026 年 10 月则反其道而行，在全国范围内打击代持。以下是 2026 年 10 月经纪人必须讲解的内容。

简要版

1. 外国人可以拥有永久产权公寓单位，但须在每栋楼可售建筑面积 49% 的外资份额之内（《公寓法》B.E. 2522，1979 年）。
2. 外国人不能拥有土地，而外资超过 49% 的公司根据《土地法典》第 97 条被视为外国人。
3. 登记的住宅租约最长为 30 年。“30+30+30”续约只是合同承诺。
4. 2024 年的 75% 配额和 99 年租约提案从未成为法律。
5. 要登记永久产权公寓，资金必须以外币从境外汇入，金额达到 USD 50,000 或以上时需要 FET 表格。
6. 过户成本：2% 过户费，加上 3.3% 特定营业税（SBT）或 0.5% 印花税二选一，再加预扣税，主要由卖方承担。
7. 买方通常无需支付中介费：由卖方支付（FazWaz）。
8. 2026 年 10 月 19 日启动的打击代持行动对超过 200 万泰铢的购房增加了审查。

谁在买，买在哪里

房地产信息中心（REIC）统计，2025 年有 14,899 套公寓单位过户给外国人，总值 609.2 亿泰铢：占全国套数的 14.7%，金额的 25%。曼谷占 7,029 套，春武里（芭堤雅）4,164 套，普吉 1,190 套（Khaosod English，2026 年 3 月）。2026 年上半年，外国人购买了 6,533 套，总值 282.67 亿泰铢，平均价格 430 万泰铢，平均面积 43.9 平方米（The Nation，2026 年 9 月）。

• 2025 年按套数计，中国居首，其次是缅甸和俄罗斯。
• 2025 年普吉外国人过户量增长 18.3%，但待售库存达到 14,008 套（Krungsri Research，2026 年 8 月）。
• 芭堤雅存在结构性供应过剩，Jomtien 最为严重，缅甸买家是主要的新增需求（Pattaya Mail，2026 年 2 月）。
• 苏梅岛别墅：外国买家占 85% 至 90% 的交易（Samui Property Group，2026 年 5 月）。

外国人可以拥有什么

公寓：永久产权，限 49% 配额之内。外国人持有的面积不得超过一栋楼可售建筑总面积的 49%。超出部分，外国人只能租赁单位（Bektu，2026 年 6 月）。在买家预订之前，请核实该楼剩余的配额。

不能拥有土地。外国人不能拥有土地，外资超过 49% 或外国股东占多数的公司也不能（Leto，2026 年 6 月）。对于别墅或住宅，常见的架构是登记土地租约，期限最长 30 年。

30 年租约。30+30+30 等续约条款被广泛宣传（Pattaya Mail），但它们只是合同约定。Bektu 解释说，法院通常只执行第一个登记的 30 年期限。请按 30 年为交易定价和讲解。

2024 年的提案。2024 年 6 月，内阁原则上同意 75% 的外国人公寓配额和 99 年租约。时任内政部长 Anutin Charnvirakul 表示，土地厅的草案尚未准备就绪，且泰国业主必须保持多数投票权（The Nation，2024 年 6 月）。截至 2026 年 6 月，这两项变更均未颁布（Bektu）。对客户的准确说法是：49% 配额和 30 年租约上限仍然适用。

2026 年 10 月的打击行动

2026 年 10 月 19 日，兼任内政部长的总理 Anutin Charnvirakul 在全国范围内发起打击土地代持行动（Thai Examiner，2026 年 10 月）：

• 13,088 个可疑主体，其中包括 1,550 家公司、2,360 块土地，价值约 140.1 亿泰铢。
• 各府府尹须在 2026 年 12 月底前完成优先调查。
• 对超过 200 万泰铢或评估价值超过 500 万泰铢的购房进行额外审查。
• 泰国配偶必须证明资金来源。

业内单一来源 Leto 补充称：内阁批准了《土地法典》第 94 条修正草案，将代持土地没收归国（2026 年 2 月 24 日）；土地厅发布了关于最终受益人的通知（2026 年 5 月 15 日）；另有八个府被列入特别管控，包括普吉、素叻他尼（苏梅岛）、清迈和春武里（芭堤雅）。请向律师核实这些信息。切勿建议由泰国代持人或空壳公司持有土地。

FET 表格

Storm Real Estate Phuket（2026 年 9 月）解释如下：

• 外汇交易（Foreign Exchange Transaction）表格由收款的泰国银行出具。
• 以外国人名义登记永久产权公寓时需要该表格，通常适用于 USD 50,000 或以上的汇款。
• 资金必须提前以外币从境外电汇。

请在首笔付款（包括预订金）之前告知买家。

买卖双方的费用

Storm Real Estate Phuket 列出了过户时的费用：

费用	税率/费率	计税基数	由谁支付
过户费	2%	评估价值	可协商，通常分摊
特定营业税	3.3%	评估价值与成交价中较高者	卖方，如持有不满 5 年或从事房地产业务
印花税	0.5%	评估价值与成交价中较高者	仅在不适用特定营业税时征收
预扣税	公司为 1%，个人按持有年限累进	土地局规则	卖方

外国人享受不到的优惠。降至 0.01% 的过户费和抵押登记费仅适用于购买 700 万泰铢以下住房的泰国公民，有效期至 2027 年 6 月 30 日。

经纪人佣金。FazWaz 称通常的佣金为 3% 至 5%，由卖方支付并包含在房价中。买方通常无需支付。

计算示例

以下使用上述费率，并假设评估价值如所示。每笔交易都必须由律师确认。

曼谷二手公寓，5,000,000 泰铢，评估价 4,600,000 泰铢，卖方持有 3 年，过户费五五分摊。过户费：4,600,000 x 2% = 92,000，买方承担 46,000 泰铢。卖方承担其 46,000 泰铢、特定营业税 5,000,000 x 3.3% = 165,000 泰铢以及预扣税。无需印花税。买方需要 FET 表格。

芭堤雅二手公寓，2,780,000 泰铢，评估价相同，卖方持有 8 年，买方承担全部过户费。过户费：2,780,000 x 2% = 55,600 泰铢，由买方支付。不适用特定营业税，因此卖方缴纳印花税 2,780,000 x 0.5% = 13,900 泰铢，另加预扣税。

从开发商购买的新公寓，3,000,000 泰铢，评估价相同。泰国买家的过户费为 0.01%，即 300 泰铢。外国买家支付 2%，即 60,000 泰铢，或按开发商合同约定的比例。开发商缴纳特定营业税 99,000 泰铢和 1% 的预扣税。

购买期房

根据《公寓法》第 6/2 条，开发商的公寓合同必须采用内政部标准格式，不符合的条款无效。合同必须写明过户日期并提前 30 天通知，主体结构缺陷责任期 5 年，其他部分 2 年，并规定延迟交付违约金至少为每天 0.01%，上限 10%（Siam Legal）。托管属于自愿。参见泰国期房如何运作。

经纪人必须讲解的内容

• 外国人可以在 49% 配额内拥有永久产权公寓，不能拥有土地。
• 租约为 30 年，续约只是承诺。
• 99 年租约和 75% 配额不是法律。
• 资金必须如何汇入，以及 FET 表格。
• 以书面估算列明过户费、特定营业税或印花税以及预扣税。
• 打击代持行动意味着超过 200 万泰铢的购房要接受额外审查，且代持绝不是可选方案。

泰国的外国人产权规定已于上方所示日期核查。2024 年的提案未成为法律，针对代持的执法在 2026 年 10 月收紧。本指南仅为一般信息，不构成法律、税务或移民建议。CloserPass 与土地厅、内政部或泰国任何政府机构均无关联。

在 CloserPass 泰国频道查找职位和更多指南。