巴厘岛期房别墅如何运作

期房别墅是外国买家在巴厘岛看到的主要产品之一：Instagram 上的效果图、Canggu、Uluwatu 或 Ubud 的一块地，以及贯穿施工期的付款计划。印度尼西亚对预售住房的开发商有相关规定，但许多巴厘岛交易因属于租赁产权而不在其适用范围内。经纪人需要知道哪些保护适用，哪些不适用。

简要版

1. 在巴厘岛卖给外国人的期房别墅大多是租赁产权，或通过 PT PMA 持有。外国人不能以永久产权购买土地。
2. 开发商预售住宅时，PPJB（预售协议）必须在公证人面前签订，且只有在满足五项条件后才能签订，其中包括施工进度至少达到 20%。
3. 开发商在施工前需要取得 PBG（建筑批准），在任何人使用别墅前需要取得 SLF（使用功能证书）。PBG 取代了旧的 IMB。
4. 与西班牙不同，我们没有发现巴厘岛租赁产权别墅的期房付款有强制性银行担保。买家的保护来自合同、按进度付款和开发商的过往业绩。
5. 租金保证的可靠程度取决于运营方，而且自 2026 年起，无证出租房源正被从订房平台上下架。
6. 土地分区是第一位的。自 2025 年 9 月起，巴厘岛正在停止在高产农田上新建别墅。

法律框架

关于住房的 PP 12/2021。Hukumonline 解释说，PPJB 是在最终契据之前在公证人面前订立的预备协议。有地住宅在施工期间签署，公寓可在施工前签署。根据第 22I(5) 条，开发商只有在以下事项确定后才能签署 PPJB：

1. 土地所有权状况。
2. 所售标的.
3. 建筑批准（PBG）。
4. 公共基础设施、配套设施和公用设施.
5. 施工进度至少达到 20%。

PPJB 本身不转移所有权。所有权通过 PPAT（土地契据官）出具的契据转移，再由土地局登记（Hukumonline，2025 年 2 月）。如果开发商违反 PPJB，买方的救济途径是向开发商所在地的地方法院提起违约民事诉讼。

租赁产权期房则不同。外国人在租赁土地上购买期房别墅时，文件通常是一份经公证的土地租约，加上别墅的建造或买卖协议。上述 PPJB 条件是针对销售住宅和公寓的开发商制定的。请询问买家的律师，在具体交易中有哪些规定（如果有的话）保护付款。

建筑许可：PBG 和 SLF

2021 年第 16 号政府条例（PP 16/2021）重组了建筑许可制度。Hukumonline 列出了三份文件：

• PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）：建造、改建或扩建建筑物的批准，建筑物必须符合技术标准。它取代了 IMB（旧的建筑许可），后者已不再签发。
• SLF（Sertifikat Laik Fungsi）：由地方政府签发，确认建筑物适合其用途。建筑物投入使用前必须取得。独栋和联排住宅有效期为 20 年，其他建筑为 5 年。
• SBKBG：建筑物所有权证明，通过 SIMBG 系统与 SLF 一同签发。

期房销售时，项目推广前应已取得 PBG，而 SLF 则是证明别墅可以入住、并在持有正确营业执照的情况下可以出租的文件。

典型付款计划

付款计划由开发商自行制定。以下示例仅供说明，以一栋 Rp40 亿的租赁产权别墅为例。

阶段	付款	累计已付
预订	Rp1 亿	Rp1 亿
签署租赁和建造协议（至 30%）	Rp11 亿	Rp12 亿
结构完工（至 60%）	Rp12 亿	Rp24 亿
屋顶和装修（至 90%）	Rp12 亿	Rp36 亿
凭 SLF 交房	Rp4 亿	Rp40 亿

示例说明，并非市场平均水平。

由于没有法定担保，请把每笔付款与一个可核实的工程节点挂钩，最好由独立工程师确认，并为交房保留相当比例的款项。只把钱付入与你签约的开发商公司名下的印尼银行账户。

租金回报担保

许多项目承诺头几年提供固定收益，通常通过与开发商关联的管理公司实现。客户在依赖这类承诺之前：

• 问清由谁支付担保收益，从哪家公司的账户付出。
• 核实担保写在主合同里，还是写在补充函里。
• 核实别墅将取得向游客出租的出租执照。2026 年 2 月，巴厘岛政府要求 Airbnb 确认每套上架别墅都持有完整许可并依法纳税，否则下架（DDTCNews）。Emerhub 将无商业许可的出租经营列为租赁产权持有人面临的主要风险之一。
• 把地方酒店服务税（PBJT，常仍称为 PHR）算进去。DDTCNews 在 2026 年 2 月采用的税率为 10%。
• 请记住：靠新买家的钱支付的担保收益，一旦销售停止就会中断。

2026 年 2 月，投资部还指出，巴厘岛的外资公司滥用房地产业务代码 KBLI 68111 经营别墅短租，并提议加强审查（Bali Villa Realty）。以租金收入为卖点的期房项目，需要合适的公司和正确的代码。

农地禁令与土地分区

自 2024 年起，巴厘岛的规划部门一直在设法放缓建设。2024 年 9 月，省政府提议对新建酒店和夜总会实行两年暂停（The Jakarta Post）。2025 年 9 月，在致命洪灾之后，省长 Wayan Koster 宣布一项地方条例，禁止将生产性农田改建为别墅、酒店和餐厅，只允许业主自住的住宅（The Jakarta Post）。据 TravelMole 报道，已在建的项目不受影响。

对期房来说，这一点有双重影响：农田上的项目可能拿不到 PBG，已有的 PBG 也可能被复审。2025 年 7 月，Tirto 报道省长下令拆除 Bingin 海滩的 48 座无证建筑。请在 ATR/BPN 部的 Gistaru 地图上以及向当地规划部门核实分区。Bali Exception 将绿色区域描述为严格限制建设的农田。

新建房屋的税费

• 从已登记增值税的开发商购买新建房屋需缴纳增值税（VAT）。根据 PMK 131/2024，名义税率为 12%，但非奢侈品和服务按价格的 11/12 计税，实际税率为 11%。奢侈品按全额 12% 缴纳（税务总局）。Global Investments 指出，豪宅按全额 12% 缴税，而个人之间转售的租赁产权一般不在增值税范围内。
• 2026 年增值税优惠。根据 PMK 90/2025，对于售价不超过 Rp50 亿、2026 年交付的可即住新房，政府承担前 Rp20 亿部分的增值税（Katadata）。该优惠只适用于已建成房屋，因此 2026 年以后交付的期房别墅大多无法享受。
• 日后转售。Rumavi 解释说，买家出售租赁产权别墅时，转让按租金收入征税：税务居民按总价的 10%，非居民按 20%，除非税收协定予以减免。

购置税费请参见外国人在巴厘岛购房。

对开发商和项目需要核查的内容

• 土地。土地证书副本（在 BPN 土地办公室核查），如为租赁产权项目，还需印尼土地业主的身份信息。
• 租约。租约的起始日期。一份在开工前就开始计算的 30 年租约，会在别墅建造期间白白损失年限。
• 土地分区须书面确认符合预期用途。
• PBG 编号，以及之后的 SLF。
• 公司。它在 OSS 上的 NIB 和 KBLI 代码、真实办公地址，以及是否为拥有实缴资本的 PT PMA。
• 代持。任何由印尼人“替”开发商或买家持有土地或股份的结构，在法庭上均属无效（Hukumonline）。
• 社区。CNA Indonesia 报道，未与当地 banjar 和习俗村达成共识的项目，即使持有许可也可能遭到抗议。
• 过往业绩。买家可以实地参观、持有 SLF 的已完工项目。

危险信号

• 在没有 PBG 的情况下推销项目，或声称“IMB 马上就下来”。
• 位于稻田或绿色区域的地块。
• 付款到个人账户或境外公司。
• 由另一家公司在补充函中给出的租金担保。
• 在开工前就开始计算的租期。
• 要求买家使用印尼代持人的开发商。

巴厘岛的建设和土地分区规定在 2025 年有所变化，2026 年对出租的执法力度加大。本指南已于上方所示日期核查。内容仅为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与任何政府机构或开发商均无关联。

在 CloserPass 印度尼西亚页面查找职位和更多指南。