塞浦路斯期房如何运作

塞浦路斯的大多数新房以期房形式出售，往往在建筑许可签发之前就已开售。法律给了买家一个有力的工具，即在土地登记处备案合同，但并不强制开发商为预付款提供担保。更大的风险在最后：成千上万的买家已全额付款，却仍在等待产权证。作为经纪人，您的工作是确保在资金转移之前，许可、合同和任何银行解押文件都已到位。本指南仅涵盖塞浦路斯共和国控制的地区。

简要版

1. 期房买家通常依据图纸和规划许可作出承诺，最多再加上建筑许可（Connor Legal，2026 年 9 月）。
2. 每份合同都需要一份不超过五个工作日的土地登记处查册证明。
3. 依据 Law 81(I)/2011，在六个月内将已签署的合同提交土地登记处备案，费用 €50。
4. 银行保函并非强制要求。请协商取得银行保函或由保险支持的担保。
5. 如果地块上有开发商的抵押，请向银行索取 Type A declaration，并只向指定账户付款。
6. 付款按施工进度分期进行。竣工可能需要 18 至 36 个月。
7. 只有在取得合格证明、获得每家银行的同意并提交完整的分割文件后，才会签发独立产权证。
8. 新房缴纳 19% 增值税，符合条件的永久住所为 5%，且不缴纳过户费。

许可优先

Connor Legal 在 2026 年 9 月指出，买家是依据建筑图纸、规划许可以及最好情况下的建筑许可作出承诺的。请要求查看这两份许可及其日期和所涵盖的地块，并让买家的律师连同分区规划和任何限制性条款一并审查。建筑许可的日期对增值税也很重要，因为它决定了项目可以使用哪个过渡期限来适用旧的 5% 规则。

合同与查册证明

• 修正法 Law 132(I)/2023 于 2023 年 12 月 12 日生效后，每份买卖合同都必须附有不超过五个工作日的土地登记处查册证明。它会显示地块上的任何抵押、备忘或禁令。
• Connor Legal 建议律师同时核查开发商的公司记录和诉讼情况、贷款方承诺，以及共享项目中的公共区域制度。
• 要求取得书面声明，确认该单位没有任何负担；如有负担，则要求作出具有约束力的承诺，并给出在交付前予以清除的时间表。

备案合同

买家最主要的保障，是在签约后六个月内，依据《土地买卖（强制履行）法》Law 81(I)/2011，将已签署的合同提交土地测量局备案。Koufettas Law 在 2026 年 10 月解释说，备案可以：

• 针对该房产登记买家的权益。
• 阻止卖方将该单位出售或抵押给他人。
• 使买家可以起诉要求过户。

逾期备案需要法院命令。费用为 €50。在签约当天就把截止日期记入日程。

没有强制担保：自己去协商

在塞浦路斯，银行保函并非强制要求。律师建议协商取得银行保函或由保险支持的履约担保，在交付产权前覆盖定金和每一期付款（Connor Legal）。还应要求：

• 在合同中明确规定与施工阶段挂钩的付款。
• 明确的竣工日期、有限的宽限期以及延误的违约赔偿金。
• 设定最终截止日期，逾期后买家有权解除合同并获得全额退款。

母地块上的抵押

开发商通常以整块土地作抵押贷款为项目融资。Koufettas Law 提醒，这项抵押会一直附着在每个单位上，直到银行解除抵押；因此，如果开发商停止还款，买家的产权证可能会被银行的债权卡住。它所介绍的保障措施是 Type A declaration，由银行和卖方签署，银行在其中承诺，一旦 95% 的房款付清，即解除该单位的抵押。此后，付款必须只付入声明中指定的账户。

Koufettas Law 还报道了依据 Law 81(I)/2011 推出的新罚款制度，于 2026 年 2 月 13 日宣布，自 2026 年 5 月 16 日起适用，根据抵押规模对银行处以 €5,000 至 €100,000 的罚款。如果银行不愿签署解押文件，它的建议是停止交易。

付款安排

法律并未规定付款时间表。Connor Legal 表示，合同通常将房款分为与施工挂钩的节点分期款，竣工可能需要 18 至 36 个月。常见的安排是：预订金、签约时的一笔较大付款、施工期间的阶段付款，以及交付时的尾款。

计算实例

以下数字仅作说明。具体以合同、担保和银行解押文件为准。

拉纳卡新公寓，€300,000 另加增值税，买家的永久住所，110 平方米，符合 5% 增值税条件。

阶段	付款（不含增值税）	累计已付	担保或解押应覆盖
预订	€5,000	€5,000	€5,000
签约，并在六个月内备案	€55,000	€60,000	€60,000
主体结构完工	€90,000	€150,000	€150,000
装修完工	€90,000	€240,000	€240,000
交房	€60,000	€300,000	付清 95% 时银行解除该单位抵押

按 5% 计算，增值税合计 €15,000，而按 19% 计算则为 €57,000。由于已缴纳增值税，买家无需缴纳过户费。律师费约为 1% 另加增值税（INDEX.cy，2026 年 8 月）。如果买家已支付 €240,000，却没有担保、没有备案合同、也没有 Type A declaration，一旦开发商失败，这笔钱就面临风险。

合格证明与产权证

只有在以下三项条件都具备时，才会签发独立产权证（Koufettas Law，2026 年 10 月）：

1. 建筑主管部门依据 Cap. 96 为竣工建筑颁发的合格证明。
2. 持有该土地抵押权的每一家银行的同意。
3. 开发商提交的完整分割文件。自 2024 年 1 月 2 日起，土地登记处只受理所有文件齐全的申请，之后力争在约三个月内签发产权证。

延误通常出现在更早的环节：偏离批准图纸（导致合格证明被拒）、未满足规划条件、开发商贷款未还清或开发商破产。

受困买家

积压问题仍在处理之中。Cyprus Mail 在 2026 年 6 月报道，2015 年那部已签发 11,000 多份产权证的法律于 2024 年 6 月被判无效，Law 110(I)/2025 重新启动了 9,497 份针对 2014 年 12 月 31 日前备案合同的冻结申请，其中 5,417 份尚无产权证。另有约 15,000 名买家因其建筑存在严重规划违规而未被涵盖。Connor Legal 补充说，根据 Law 110(I)/2025，已全额付款的买家可在负担持有人书面同意后申请过户，如债权人拒绝，可在 45 天内向法院提出申请。

新房的增值税及其他费用

• 新建建筑和建设用地适用 19% 增值税。
• 根据 Law 42(I)/2023，个人新的永久住所适用 5% 增值税，适用于前 130 平方米和前 €350,000，住宅面积不超过 190 平方米且总价不超过 €475,000。十年内出售或出租须退还部分优惠。
• 较早的项目。2023 年 10 月 31 日前提交规划申请的项目，仍可适用旧规则（前 200 平方米按 5%，不设价格上限）。根据 Law 109(I)/2026，建筑许可在 2024 年之后签发或仍在审批中的，申请截止日期为 2026 年 12 月 31 日（Mondaq，2026 年 4 月）。请以书面形式询问开发商项目适用哪条规则。
• 已缴纳增值税的房产无需缴纳过户费，且自 2026 年 1 月 1 日起不再征收印花税。

谁在买新房，在哪里买

Landbank Analytics 统计，2026 年上半年新房成交 3,594 宗，金额 €1.149 billion；第三季度成交 1,956 宗，金额 €606.4 million，其中 64.8% 售价低于 €300,000（CBN；Cyprus Mail，2026 年 10 月）。

• 2026 年第三季度，利马索尔市新房成交 190 宗，增长 47.3%，中位数 €292,500。Germasogeia 的新建独立房屋溢价为全岛最高。
• 2026 年上半年，帕福斯的新建独立房屋最贵，中位数 €570,000，其中 21.3% 超过 €1 million（Cyprus Mail，2026 年 9 月）。
• 2026 年第三季度，拉纳卡市新房成交 124 宗，增长 74.6%，中位数 €205,000。港务局于 2026 年 7 月公布了 €415 million 的港口和游艇码头计划，总体规划将于 2029 年前完成。
• 按成交量计，尼科西亚是最大的新房市场，但其占比从 2026 年第二季度的 34.5% 降至第三季度的 25%。

需要向外国买家说明的要点：

• 非欧盟买家需要 COMM 145 许可，通常只能购买一套住宅。他们可以在取得许可前签署并备案合同，但没有许可就不能取得产权（Papacleovoulou，2026 年 9 月）。
• 居留。Regulation 6(2) 许可要求向开发商购买新房，金额 €300,000 另加增值税（GK Law Firm），但政府在 2026 年 9 月 24 日表示将收紧该计划（Cyprus Mail）。不要以居留承诺来销售房产。
• 度假出租房必须先在旅游部副部登记，才能发布广告（Philippou Law，2026 年 8 月）。

对开发商和项目需要核查的内容

• 规划许可和建筑许可：编号、日期及所涵盖的地块。
• 该地块的最新查册证明，以及其上的每一项抵押。
• 如土地已被抵押，需有 Type A declaration 及指定付款账户。
• 以买家名义、覆盖每笔付款的银行保函或担保。
• 开发商的公司记录、诉讼情况以及已签发产权证的已完工项目。
• 竣工、宽限期、违约金和最终截止日期条款。
• 以书面形式确认适用哪条增值税规则。
• 合同将在六个月内备案。

危险信号

• 在规划许可尚未取得之前就要求付款。
• 没有查册证明，或查册证明已超过五个工作日。
• 银行不愿签署已抵押地块的解押文件。
• 付款到银行声明中未指定的账户，或付给中间人。
• 开发商的早期项目中买家仍未拿到产权证。
• 竣工日期无限期延长。
• 营销中承诺居留、护照或保证租金回报。
• 岛屿北部的任何项目。

在塞浦路斯，期房销售更多依赖合同备案和银行解押，而非任何担保法律，产权证积压问题也仍在处理之中。本指南已于上方所示日期核查，仅涵盖塞浦路斯共和国实际控制的地区。本文为一般性信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与房产经纪人注册委员会、土地测量局以及塞浦路斯任何开发商、银行或政府机构均无关联。

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