葡萄牙期房如何运作

购买期房，即在楼盘完工甚至动工之前购买，是在里斯本、波尔图和阿尔加维购买新房的常见方式。但葡萄牙没有像西班牙那样强制开发商为买方预付款提供担保的一般性法律。买方得到的保护就是合同所设立的保护。作为经纪人，您的工作是确保在资金转移之前，合同、许可和任何担保都已到位。

简要版

1. 期房销售在最终过户契约之前通过 CPCV（房产买卖预约合同）签署。
2. CPCV 必须采用书面形式，签名须当面认证，认证人必须确认存在建筑许可或使用许可。
3. sinal（定金）没有法定金额。期房的定金通常为 10% 至 30%。
4. 预付款没有一般性的法定担保。请协商银行保函或保险保证。
5. 如果开发商在交钥匙之前破产，买方只是普通债权人。
6. 将每笔付款与施工阶段挂钩，并将过户契约与使用许可挂钩。
7. 自 2026 年 7 月 1 日起，根据第 97/2026 号法令，符合条件住房的新建增值税从 23% 降至 6%。
8. 买方在签署过户契约时仍需缴纳 IMT 和印花税，购房不能获得黄金签证。

法律框架

CPCV 受《民法典》管辖。Literacia Financeira 2026 年 10 月的指南列出了以下规定：

• 合同必须采用书面形式并由双方签署。
• 签名须由公证人、律师、solicitor 或其他有权认证的机构当面认证。放弃认证的条款无效。
• 认证人必须确认存在使用许可或建筑许可。2024 年的 Simplex 改革取消了签署过户契约时的许可核查，但 CPCV 并未取消。
• 未经认证的合同无效，且只有买方可以主张这一点，除非该瑕疵是买方造成的。

对于期房销售，这意味着没有建筑许可就没有 CPCV。如果开发商在取得许可之前就要求付款，认证人就无从确认。

Sinal 与违约

• 法律没有规定金额。除非合同另有约定，买方在签约时支付的任何款项都推定为 sinal。
• 如果买方违约退出，sinal 将被没收。
• 如果开发商违约，买方可以要求双倍返还 sinal，或请求法院判令强制履行（即判令完成买卖）。在房产 CPCV 中，这一权利不得放弃。
• 除非合同写明，否则无需支付其他赔偿。Literacia Financeira 建议将贷款和估价费用写入合同。

没有法定担保：请协商争取

葡萄牙没有一般性法律强制开发商为期房付款提供担保。如果开发商在交钥匙之前破产，买方只是普通债权人，对该单位没有特别求偿权。The Portugal News 在 2026 年 5 月建议买方确认，若项目未完工，其付款受到银行保函或保险的保护。

要求提供：

• 以买方名义开具的银行保函或保险保证，覆盖定金和每一期付款。
• 与施工阶段挂钩的付款，在合同中明确界定，而不只是按日历日期付款。
• 交付日期、有限的宽限期以及延期违约金。The Portugal News 指出，“施工延期并不少见”。
• 解约权：如果交付超过最终截止日期，可解约并退还所有已付款项。

预约登记

普通 CPCV 只对开发商本人具有约束力。如果开发商把同一单位卖给他人，买方只能获得双倍 sinal，而不是房子。Literacia Financeira 解释说，CPCV 可以被赋予物权效力：以契约或经认证的文件签署，并附明确声明，然后在土地登记处登记。之后的买方取得该房产时须受该预约约束。这样做成本更高，Literacia Financeira 表示主要适用于周期长、工程未完工、卖方有债务或 sinal 金额大的情况，而大多数期房交易正是如此。

签署过户契约前交钥匙

签署 CPCV 时交付钥匙在税务上被视为转让，因此届时 IMT 即须缴纳。这还赋予买方留置权：如果卖方违约，买方可以留住该房屋直至获得偿还，Literacia Financeira 表示该权利优先于卖方的银行抵押。不要让提前入住在无意中发生。

付款安排

法律没有规定付款时间表。The Portugal News 在 2026 年 5 月介绍了常见流程：

1. 预订：支付小额定金，使该单位下架。
2. CPCV：支付较大一笔定金，通常为房价的 10% 至 30%，合同中写明付款时间表、完工日期和延期违约金。
3. 分期付款，与施工节点挂钩。
4. 过户契约：楼盘完工后支付余款，所有权转移。

计算实例

以下数字仅供说明。以合同和任何担保为准。

里斯本公寓，€500,000，买方购买后自住。

阶段	付款	累计已付	担保至少应覆盖
预订	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV（至 20%）	€90,000	€100,000	€100,000
结构完工（至 30%）	€50,000	€150,000	€150,000
过户契约	€350,000	€500,000	担保终止

签署过户契约时，买方还需缴纳 0.8% 的印花税（€4,000）和 IMT，按此价格，2026 年永久自住房适用 8% 的边际税级（PwC）。如果买方是非居民，自 2026 年 5 月 25 日起 IMT 统一为 7.5%（€37,500），除非适用例外情况。如果买方在签署过户契约前已支付 €150,000 且没有担保，而开发商失败，这笔钱就会成为破产程序中的普通债权。

使用许可、技术档案与收房验收

• Licença de utilização。市政厅颁发的使用许可确认建筑符合其获批项目且可以居住。自第 10/2024 号法令起，新建工程以附有技术负责人声明的通知备案，由市政厅出具证明文件。签署过户契约时不再必须出示，但请将交付和过户契约以其为前提条件。自 2026 年 10 月 1 日起，过户契约必须写明该房产是否具有城市规划许可文件（Literacia Financeira）。
• Ficha técnica da habitação。对于 2004 年 3 月 30 日之后获得许可的住房，开发商必须编制这份技术档案，说明材料、面积和设施，并向市政厅存档一份。签署过户契约时不再必须出示，但该义务仍然存在，部分银行仍会要求提供。请在交房时索取。
• 能源证书。新建筑需要能源证书，对住房的评级从 A+ 到 F（ComparaJá）。
• 收房验收。The Portugal News 提醒，完工后的住房可能与图纸不同。签署过户契约前，请携带图纸和规格说明实地查验，并获取一份已签字的缺陷清单及维修期限。

2026 年新房税费

第 97/2026 号法令，即 2026 年住房税收方案，自 2026 年 7 月 1 日起（也可选择自 2026 年 1 月 1 日起），将新建住房的增值税从 23% 降至 6%，适用于作为永久自住房出售且价格不超过约 €660,982，或以适中租金出租的住房。不将此类住房用作永久住所的买方，须额外缴纳 10% 的 IMT。请以书面形式询问开发商该项目是否采用低税率，并告知买方这对其住房用途意味着什么。

每次购房，买方都需支付：

• 签署过户契约时缴纳 IMT，按 2026 年税级计算，非居民统一为 7.5%。
• 0.8% 的印花税，五年期及以上抵押贷款另加贷款额的 0.6%。
• 过户契约与登记费用，例如在 Casa Pronta 现金购房 €375，贷款购房 €700（Literacia Financeira，2026 年 9 月）。

新房通常由开发商支付中介费，一般为 3% 至 5%，买方无需支付中介费（BoaVenda，2026 年 9 月）。

里斯本与阿尔加维

• 2026 年第一季度，里斯本的销售价格中位数为葡萄牙最高，达每平方米 €5,292（INE）。Parque das Nações 深受国际家庭欢迎，而 Marvila 和 Beato 所在的东部河畔正在把旧工业用地改造为新住宅。
• 2025 年，阿尔加维占非居民购房数量的 29.7%、价值的 42.4%（INE，idealista 报道）。在 Golden Triangle（黄金三角），Engel & Völkers 估计外国买家约占购房量的 80%（Postal 报道，2026 年 7 月）。
• 度假出租：自第 76/2024 号法令起，各市政府管控新的 Alojamento Local 登记，可在 60 天内（限制区为 90 天）提出反对。里斯本的中心教区和波尔图的历史中心都属于限制区。如果以租金收益为卖点销售单位，请事先核实。
• 汇率风险：The Portugal News 指出，资金不是欧元的买家在整个施工期间都承担汇率风险。
• 不提供签证：自 2023 年 10 月 7 日起，购房不再符合黄金签证条件。

对开发商和项目需要核查的内容

• 建筑许可：编号、日期及其覆盖的地块。
• 该地块的土地登记证明及其上的任何抵押。
• 开发商的公司档案，以及按时完工项目的过往记录。
• 以买方名义为每笔付款开具的银行保函或保险保证。
• 附在 CPCV 上的规格说明和图纸。
• 交付、宽限期、违约金和解约条款。
• 该项目是否采用 6% 增值税税率，以及随之而来的条件。

危险信号

• 在取得建筑许可之前就要求付款。
• 签名未经认证就签署的 CPCV。
• 没有担保，或承诺担保“以后再给”。
• 付款打入非开发商的账户，或打给中间人。
• 交付日期可以无限期延长。
• 在没有使用许可或城市规划许可文件证明的情况下就提出签署过户契约。
• 宣传承诺黄金签证或保证租金回报。

葡萄牙的期房销售更多依赖合同而非专门法律，而 2026 年的税收方案改变了新房的增值税和 IMT。本指南已于上方所示日期核查。内容仅为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与 IMPIC、任何开发商、银行或葡萄牙主管机构均无关联。

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