西班牙期房（sobre plano）如何运作

购买“sobre plano”即期房，是在西班牙沿海购买新房的主流途径。与许多市场不同，买方的预付款受到专门法律担保的保护。作为经纪人，您的职责是确保每笔付款都确实有这项担保、买方了解交房条款，并且在取得建筑许可证之前任何人都不付一分钱。

简要版

1. 期房预付款受 Law 38/1999 第一附加条款（建筑法，LOE）保护，该条款自 2016 年 1 月 1 日起经 Law 20/2015 修订。
2. 开发商必须为每位买方提供银行担保或保险，覆盖所有预付款、税费和法定利息。
3. 预付款必须存入仅用于该开发项目的专用账户。
4. 该义务自建筑许可证获批之时开始。没有许可证，就不付款。
5. 常见的付款安排：数千欧元的预订金，施工期间约 20% 至 30%，交房时支付余款。
6. 延期很常见。签约前请阅读交房日期、宽限期和违约金条款。
7. 交房应以取得首次入住许可证为前提。
8. 新房需缴纳 10% 增值税以及 AJD 印花税。

法律框架

数十年来，买方预付款一直受 Law 57/1968 保护。Law 20/2015 自 2016 年 1 月 1 日起将其废除，并将类似制度纳入 Law 38/1999 的第一附加条款。Banco de España 的投诉服务对现行规定总结如下：

• 担保义务自取得建筑许可证之时产生。
• 开发商必须担保退还所有预付款，另加适用税费，另加法定利息，利息自每笔付款起计算至预计交房日。旧的固定 6% 利率已由法定利率取代。
• 担保可以是保险单，也可以是注册机构出具的连带银行担保（aval）。
• 预付款必须存入专用账户，与开发商的其他资金分开，并仅用于施工。
• 开设该账户的银行必须“自行负责”要求提供担保。

违反这些规定属于违反消费者保护法的行为，可由地区政府处以罚款。

付款安排

没有法定的付款安排，每个开发商自行制定。Málaga 的中介公司 Pineapple Homes 在 2026 年 1 月描述了 Costa del Sol 的典型模式：

• 预订：€3,000 至 €10,000 锁定房源。
• 施工期间：在 6 至 18 个月内支付房价的约 20%，有时高达 30%。
• 交房时：支付剩余的 70% 至 80%，通常通过按揭贷款。

Costa Luz Lawyers 为买方补充了两条规则：在建筑许可证签发并经核实之前不要支付任何款项，并且在持有以您本人名义、覆盖已付款项的个人担保证明之前不要付款。

计算实例

以下数字仅作示例。以合同和担保为准。

Estepona 的公寓，€450,000。

阶段	付款	累计已付	担保至少应覆盖
预订	€6,000	€6,000	€6,000 + 增值税 + 利息
私人合同（累计至 10%）	€39,000	€45,000	€45,000 + 增值税 + 利息
施工期间分期付款（累计至 30%）	€90,000	€135,000	€135,000 + 增值税 + 利息
交房	€315,000	€450,000	担保终止

每个阶段买方还需向开发商支付 10% 增值税，因此 €135,000 的房款意味着到施工结束时共支付 €148,500。签署契据时，还需加上 AJD 印花税：Andalusia 为 1.2%，本例中即 €5,400（Interforo）。

如何动用担保

Banco de España 的报告列出了开发商未能按时开工或完工时的步骤：

1. 买方向开发商发出正式且可证明的催告（实际中通常为 burofax），要求退还所有款项。
2. 如果开发商在 30 天内未付款，买方可向银行或保险公司索赔。
3. 如果无法事先向开发商催告，例如开发商已破产，买方可直接向担保方索赔。
4. 如果自开发商违约起两年内买方未要求解约并索回退款，担保即失效。

当首次入住许可证或宜居证明签发且开发商提出交房时，或买方拒绝接收已完工住房时，担保正常终止。

Costa Luz Lawyers 指出，法院曾判定在没有担保的情况下为开发项目收取定金的银行须承担责任，向买方退还款项；最高法院在 2026 年 1 月表示，未退还定金的利息计算至实际还款之日。即使担保过期或缺失，买方仍可能有索赔权，因此请让他们咨询律师。

延期与买方的选择

延期是期房最常见的问题。在买方签约前请查看以下条款：

• 交房日期以及任何自动延期条款。Pineapple Homes 发现有些条款给予开发商 180 至 365 天的额外时间且不承担违约金。
• 宽限期。Costa Luz Lawyers 表示，因天气、供应等正当理由延期，约 90 天的宽限期较为常见。
• 宽限期过后按日或按月计算的延期违约金。
• 解约权以及买方能取回什么。

交房日期过后，Costa Luz Lawyers 介绍了两种途径：继续履行购买，发送 burofax 设定最终期限并索赔违约金；或因严重延期解除合同，索回所有定金以及自每笔付款起计算的法定利息。对开发商的索赔时效一般为五年，对银行或保险公司为两年。

首次入住许可证

首次入住许可证（licencia de primera ocupación，部分地区为同等效力的声明）表明竣工建筑与其许可相符并可居住。Pineapple Homes 建议将交房和签署契据以取得该许可证为条件，并确保已接通水电等公用设施。Costa Luz Lawyers 警告，没有该许可证，买方可能无法开通公用设施，日后也可能无法出售。切勿让买方在未见到该许可证的情况下签署新房契据。

收房验房与后续缺陷

签署契据前，买方或验房师应实地查看住房并列出每一处缺陷。Costa Luz Lawyers 建议制作书面签字的验房问题清单，并设定明确的维修期限；除非有可强制执行的维修协议，否则不要接收存在严重缺陷的住房。交房后，新房享有针对重大结构缺陷的十年结构保险（seguro decenal）。

Costa del Sol 和 Costa Blanca

• Málaga 省（Costa del Sol）和 Alicante 省（Costa Blanca）是外国人购买期房的两大市场。Alicante Plaza 于 2025 年 8 月报道的 Registradores 数据显示，外国买家在 Málaga 住房购买中约占 33%，在 Alicante 约占 43%。
• Andalusia：新房缴纳 10% 增值税另加 1.2% 的 AJD。
• Valencian Community：自 2026 年 6 月 1 日起，缴纳 10% 增值税另加 1.4% 的 AJD（Guía Fiscal）。
• 旅游出租计划：如果买方计划做度假出租，请先查看市政府的限制。在 Andalusia，市议会可按楼宇或区域限制旅游住宅数量，业主委员会章程也可禁止（Colegio de Arquitectos de Málaga）。
• 不提供签证：购房黄金签证已于 2025 年 4 月 3 日终止，因此面向投资者的营销不得承诺居留。

对开发商和项目需要核查的内容

• 建筑许可证：编号、日期及其覆盖的地块。
• 每笔付款都有写明买方姓名的个人担保证明。
• 以开发商名义开设并与该开发项目挂钩的专用账户信息。
• 附在合同后的规格说明和图纸。Costa Luz Lawyers 指出，宣传册和质量规格可能具有法律效力。
• 开发商的过往业绩：已完工项目、交房延期和纠纷。
• 交房、延期和违约金条款。

危险信号

• 在取得建筑许可证之前就要求付款。
• 没有个人担保，或承诺“以后”再提供。
• 款项打入的账户不是该开发项目的专用账户，或打给中间人。
• 交房日期可以无限延期。
• 在没有首次入住许可证的情况下提供契据签署。
• 宣传承诺黄金签证或保证租金回报。

期房规定全国适用，但许可证和税费因地区而异。本指南已于上方所示日期核查。内容为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 不隶属于任何开发商、银行或政府机构。

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