泰国期房如何运作

泰国大多数新公寓在建成前就已售出。买家的主要保障不是银行担保，而是合同：自 2008 年起，《公寓法》强制开发商使用标准格式合同，任何偏离标准格式的条款均无效。托管机制存在，但只有双方都选择时才适用。2026 年更大的商业风险是供应过剩，尤其是在普吉和芭堤雅。作为经纪人，您的工作是在买家付款前核查合同、开发商和资金流向。

简要版

1. 根据《公寓法》第 6/2 条，开发商的公寓合同必须采用内政部标准格式。不符合的条款无效，罚款为 100,000 泰铢（第 63 条）。
2. 合同必须写明过户日期并提前 30 天通知，任何停工不得超过一年，主体结构缺陷责任期为 5 年，其他部分为 2 年。
3. 买家可以免费转让合同，延迟交付时开发商须支付至少每天 0.01% 的违约金，上限为 10%。
4. 根据《托管法》B.E. 2551（2008 年），托管属于自愿。大多数买家分期直接向开发商付款。
5. 通常通过预订金锁定单位。能否退还取决于相关条款。
6. 外国买家需要 49% 配额内仍有余额，并且必须以外币从境外汇款，金额达到 USD 50,000 起需要 FET 表格。
7. 开发商向经纪人支付 3% 至 5% 的佣金，部分独家合作为 5% 至 7%（Leto，2026 年 5 月）。

标准合同

第 6/2 条于 2008 年加入《公寓法》。Siam Legal 解释说，该条要求公寓买卖合同采用内政部标准格式，不符合的条款无效。第 63 条规定违规罚款 100,000 泰铢。对买家最重要的义务：

义务	合同必须提供的内容
过户日期	明确的日期，并提前 30 天通知买家
施工	停工不超过一年
缺陷	主体结构 5 年，其他部分 2 年
转让	买家可以免费将合同转让给他人
延迟交付	违约金至少为每天 0.01%，上限为房价的 10%

如果开发商的合同与上述条款不同，买家的律师应在签约前进行审核。

托管是选择，而非规定

Thailand Law Online 解释说，《托管法》B.E. 2551（2008 年）仅在买卖双方同意使用持牌托管机构时适用。没有法律强制开发商使用托管。实际上，大多数买家分期直接向开发商付款。除非合同和托管机构的文件明确说明，否则切勿将项目描述为“受托管保护”。

预订和分期付款

Thailand Law Online 介绍了通常的流程：

1. 签订买卖协议前支付预订金锁定单位。
2. 签约时支付合同定金。
3. 施工期间支付分期款。
4. 在土地厅过户时支付尾款。

预订协议各不相同。在买家付款前，请阅读退款条款：如果买家退出、开发商更改单位或配额已满，会怎样处理。

计算实例

以下数字仅为示例。以合同为准。

一套 4,300,000 泰铢的新公寓，接近 2026 年上半年外国买家 430 万泰铢、43.9 平方米的平均水平（The Nation，2026 年 9 月），由外国买家购买。

阶段	付款	累计已付
预订	50,000 泰铢	50,000 泰铢
合同定金	380,000 泰铢	430,000 泰铢
施工分期款	860,000 泰铢	1,290,000 泰铢
过户时尾款	3,010,000 泰铢	4,300,000 泰铢

如果楼盘延迟 100 天交付，按最低费率计算的违约金为 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 泰铢。10% 的上限为 430,000 泰铢。

过户时（Storm Real Estate Phuket，2026 年 9 月），假设评估价值等于成交价：2% 的过户费为 86,000 泰铢，按合同约定分摊。开发商从事房地产业务，须缴纳 3.3% 的特定营业税，即 141,900 泰铢，并作为公司缴纳 1% 的预扣税。购买 700 万泰铢以下住房的泰国买家，在 2027 年 6 月 30 日前只需支付 0.01% 的过户费。外国人须支付全额 2%。

外国买家：配额和资金

• 49% 配额。只有在外国人持有的面积不超过该楼可售建筑面积的 49% 时，外国人才能以永久产权拥有单位。在买家预订前，请以书面形式向开发商询问剩余的外国人配额（Bektu，2026 年 6 月）。
• FET 表格。要以外国人名义登记单位，资金必须以外币从境外汇入，由收款银行出具 FET 表格，通常适用于 USD 50,000 或以上的汇款（Storm Real Estate Phuket）。每一笔分期款都应走同样的途径。
• 没有 99 年租约，也没有 75% 配额。两者均于 2024 年提出，但未成为法律（Bektu）。
• 2026 年底的额外审查。自 2026 年 10 月 19 日起，在打击代持行动下，超过 200 万泰铢的购房面临额外审查（Thai Examiner）。

期房别墅和住宅

外国人不能拥有别墅所在的土地。期房别墅通常附带最长 30 年的登记租约出售。30+30+30 等续约条款只是合同中的承诺，法院通常只执行第一个登记期限（Bektu）。第 6/2 条的公寓标准合同适用于公寓销售，因此别墅合同需要单独仔细审核。

新房供应在哪里

• 普吉。Krungsri Research（2026 年 8 月）报告称，2025 年新开盘下降 52.6% 至 7,205 套，销售下降 61.1%，待售 14,008 套，价值 1,937 亿泰铢。别墅去化率降至每月 1.8%，库存约需 50 个月消化，别墅均价为 4,480 万泰铢。2026 年预测：新开盘下降 4.2%，销售下降 7.3%。
• 芭堤雅。Pattaya Mail（2026 年 2 月）指出存在结构性供应过剩，Jomtien 和南部海滨最为严重，开发商纷纷提供折扣和灵活付款条件。缅甸买家是主要的新增需求。
• 苏梅岛。一手市场共有 117 个项目、2,882 套单位，价值 303 亿泰铢，其中 52% 为公寓，48% 为别墅（Samui Property Group，2026 年 5 月，主要采用 C9 Hotelworks 2025 年 6 月的数据）。

供应过剩给了买家议价空间，也让开发商的财务状况更加重要。销售缓慢的项目，也可能延迟完工。

对开发商和项目需要核查的内容

• 合同采用标准格式，包含过户日期、缺陷责任和违约金条款。
• 是否提供托管，如提供，托管机构的详细信息。
• 预订条款：金额、退款条件、签订买卖协议的截止日期。
• 付款计划以及每笔款项汇入的账户。
• 楼内剩余的外国人配额，须有书面确认。
• 开发商已完工的项目，以及其买家是否按时收房。
• 竣工时由谁支付过户费。
• 对于别墅，租约条款以及登记了哪些内容。

危险信号

• 合同与标准格式不符，或开发商拒绝在付款前出示合同。
• 营销宣传中称“受托管保护”，却没有托管协议。
• 不可退还的预订金，且没有明确截止日期。
• 承诺 99 年租约、75% 配额或保证 30+30+30。
• 要求外国永久产权买家从泰国账户以泰铢付款。
• 提议由泰国代持人或空壳公司持有土地。
• 保证租金回报，却不说明由谁支付。

泰国的期房销售主要依赖标准公寓合同，而非任何担保法，且托管属于自愿。本指南已于上方所示日期核查。内容仅为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与泰国任何开发商、银行、托管机构或政府机构均无关联。

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