巴厘岛房地产经纪人的工作

巴厘岛是亚洲最知名的别墅市场之一。买家来自澳大利亚、欧洲、俄罗斯、印度和雅加达，其中许多人需要一位值得信赖的向导。这位向导就是房地产经纪人。在了解谁有资格从事这份工作之前，第一课先说明 2026 年在巴厘岛这份工作的真实面貌。

房地产经纪人实际做什么

在印度尼西亚，房地产经纪是一项需要许可的业务。经纪公司称为 P4（Perusahaan Perantara Perdagangan Properti，即房地产交易中介公司），依据 2025 年第 33 号贸易部长条例（Permendag 33/2025）运营，该条例自 2025 年 10 月 5 日起生效。个人经纪人为 P4 工作，不能以个人名义从事交易。

巴厘岛房地产经纪人的一周通常包括：

• 获取房源：与巴厘岛土地所有者和别墅业主会面，商定价格并签署书面委托协议。
• 核查房产：与公证人和买方律师一起核查产权、分区规划、建筑审批和租赁许可。
• 寻找并筛选买家：了解他们的需求、预算以及可以使用的法律架构。
• 带看：经常骑摩托车或开车往返于 Canggu、Uluwatu 和 Ubud 之间。
• 谈判：价格、租期、续期条款和付款阶段。
• 成交：与公证人或 PPAT（土地契据官员）合作，直到契据签署、佣金支付完毕。

大量工作是解释说明。外国买家不能持有永久产权土地，因此优秀的经纪人会花很多时间讲解租赁产权、使用权和公司架构。您将在第 5 课和第 6 课学习这些内容。

谁在招聘

• 房地产经纪公司（P4）：本地公司、国际加盟品牌和精品别墅中介。2025 年 11 月，AREBI Bali 估计岛上约有 200 家经纪公司，其中约 110 家在该协会注册，从业经纪人超过 3,000 名，许多人尚未取得认证（NusaBali）。
• 开发商：期房别墅和公寓项目需要销售人员，许多开发商与中介开展联合代理合作。
• 别墅管理和租赁公司：部分公司同时经营租赁和销售。

收入方式

印度尼西亚是少数由法律规定佣金区间的市场之一。根据 Permendag 33/2025（Bisnis.com）：

交易类型	佣金
出售	价格的 2% 至 5%
租赁	租金的 5% 至 8%

P4 最多可将佣金的 70% 分给旗下经纪人。在此上限以内，佣金分成通过协商确定。

在巴厘岛的实际操作中，卖方经纪人通常收取约 5%，往往已计入售价（Global Investments，2026 年 6 月）。Rumah123 直言这对经纪人意味着什么：收入来自成交，不成交的经纪人就没有收入。我们没有找到巴厘岛经纪人的官方薪资数据。大多数一线岗位以佣金为主，因此请向每家中介询问是否有底薪、预支佣金，还是只有佣金，并要求书面确认。

款项必须通过中介公司和印度尼西亚支付系统收取。AREBI Bali 主席于 2025 年 7 月对 Tirto 表示，无执照的外国经纪人常常把钱转到国外，且不在印度尼西亚纳税，这正是监管机构目前打击的对象。

现实的第一年

没有人能向您保证收入数字，我们也不会编造。数据显示的情况如下：

• 成交周期很长。从墨尔本飞来的买家可能 3 月看房，经过尽职调查、租约谈判和税务核查后，9 月才签约。
• 需求很大，但增长停滞。2025 年巴厘岛接待了 695 万人次国际游客（Horwath HTL）。2026 年 1 月至 8 月比 2025 年同期低约 1.6%，而某平台上的别墅房源在四个月内增加了约 40%（The Jakarta Post，使用 Bali Villa Hub 数据的赞助内容）。供应增加意味着买家更加挑剔。
• 规则变化很快。Permendag 33/2025 使认证成为强制要求，宣导期将于 2026 年 10 月结束。

因此，请按第一笔佣金会迟到的情况来规划财务。准备好几个月的生活费储蓄，熟练掌握各种法律架构，并建立一个由土地所有者、公证人和老客户组成的小型人脉网络。在第 8 课中，您将学习佣金计算。

实话实说

对于喜欢把复杂事情讲简单的人来说，巴厘岛是一个好市场；对于想快速赚钱的人来说，这是一个艰难的市场。而且在这个市场里，您的身份很重要：根据 Permendag 33/2025，经纪人必须是印度尼西亚公民。第 2 课将坦诚、详细地说明这对外国人意味着什么。

继续之前，请阅读如何在巴厘岛成为房地产经纪人和新经纪人现实检验。这里的规则变化很快，行动前请核实官方来源。