一名巴厘岛本地新人于 2026 年加入 Canggu 的一家中介公司，她想知道在经手交易之前，贸易部第 33/2025 号条例对她个人有什么要求。哪项是正确的？

1. 对个人没有要求：只有中介公司需要执照
2. 一份能力证书，并且她必须在持牌经纪机构名下工作
3. 加入公证人协会并拥有法学学位
4. 巴厘岛省政府颁发的导游执照

根据 Permendag 33/2025，印度尼西亚经纪房产销售适用的佣金范围是多少？

1. 价格的 1% 至 2%
2. 自由协商，没有任何范围
3. 价格的 5% 至 8%
4. 价格的 2% 至 5%

示例数据：你的中介公司以 IDR 5,000,000,000 的价格将 Sanur 的一套永久产权别墅卖给印尼买家，佣金为 3%。根据 Permendag 33/2025，中介公司最多可以付给经手该交易的认证经纪人多少钱（以 IDR 计）？

一名持落地签的澳大利亚人拍摄一套别墅并发到社交媒体上，寻找买家和租客。在 2024 年的一起类似案例中，巴厘岛移民局是怎么处理的？

1. 口头警告，因为在社交媒体发帖不算工作
2. 要求他在 30 天内转为工作许可
3. 将他驱逐出境，认定推广活动属于落地签不允许的商业活动，并禁止其再次入境
4. 只罚款别墅业主，因为外国人从不承担责任

Permendag 33/2025 对房产经纪公司规定了哪项年度报告义务？

1. 在 4 月 30 日前通过贸易部系统提交活动报告
2. 每季度向巴厘岛省长报告外国客户情况
3. 每月向 AREBI 报送挂牌数量
4. NIB 签发后无需任何报告

一名在巴厘岛的法国侨民想加入你的中介公司，做带看别墅和谈判报价的一线经纪人。AREBI Bali 表示新的经纪规定允许他做什么？

1. 什么都可以，只要他持有任意类型的 KITAS
2. 可做一线经纪，前提是每笔交易都有印尼经纪人联署
3. 只能为外国买家做一线经纪
4. 业务拓展等管理职位，但不能做客户开发、谈判或交易处理

在基于风险的许可系统（OSS）中，房产经纪（KBLI 68200，按收费或合同方式经营的房地产业务）在新规下属于哪一类，会带来什么要求？

1. 低风险：只需 NIB
2. 中高风险：公司在 NIB 之外还需取得标准证书
3. 高风险：需要完整的部级执照和环境许可
4. 未分类：经纪人无需登记即可经营

AREBI 公布了一个与 Permendag 33/2025 宣导期结束挂钩的全国认证目标。目标是什么？

1. 2025 年 12 月前认证 500 名经纪人
2. 2026 年 6 月前巴厘岛全部 3,000 名经纪人完成认证
3. 2026 年 10 月前认证 5,000 名经纪人
4. 2030 年前认证 10,000 名经纪人

一名外国投资者想在 2026 年于巴厘岛开设一家 PT PMA 经纪公司。BKPM 第 5/2025 号条例对新设外资公司做了什么改变？

1. 最低实缴资本从 IDR 100 亿降至 IDR 25 亿，但计划投资额仍须超过 IDR 100 亿
2. PT PMA 公司不再需要任何最低资本
3. 最低实缴资本提高到 IDR 250 亿
4. 外资经纪公司现在必须由 AREBI 会员持股 51%

一名持 KITAS 的荷兰买家问，他能否以自己的名义按 Hak Milik（永久产权）购买 Uluwatu 的一套别墅。你怎么回答？

1. 可以，如果他持有的是 KITAP 而不是 KITAS
2. 可以，如果价格超过 IDR 50 亿
3. 可以，通过公证授权书
4. 不可以：Hak Milik 只限印尼人；他可以以 Hak Pakai 持有一套住宅，或拥有一个公寓单位（HMSRS）

根据 Kepmen ATR/BPN 1241/2022，外国人在巴厘岛购房适用的最低价格是多少？

1. 住宅 IDR 10 亿，公寓 IDR 5 亿
2. 有地住宅 IDR 50 亿，公寓单位 IDR 20 亿
3. 两者均为 IDR 100 亿
4. 雅加达以外没有最低价格

示例数据：一名印尼侨民（持外国护照）想在巴厘岛购买一套有地住宅。该决定允许侨民买家适用巴厘岛常规门槛 IDR 5,000,000,000 的 75%。他的最低价格是多少（以 IDR 计）？

一对外国夫妇想在 Tabanan 购买两块相邻地块，共 3,500 m2，以 Hak Pakai 建一栋自住住宅。适用什么限制？

1. 没有限制，只要每块地都小于 2,000 m2
2. 每人最多 5,000 m2
3. 每人或每个家庭只能有一块地，面积不超过 2,000 m2，除非部长批准例外
4. 如果土地在旅游区以外，最多 10,000 m2

一项 Hak Pakai 在国有土地上授予外国住宅业主。如果依据 PP 18/2021 授予、延期并完整续期，最长总期限是多少？

1. 80 年：30 年，加 20 年延期，再加 30 年续期
2. 25 年，不可延期
3. 一次授予 99 年
4. 无限期，与 Hak Milik 相同

一位客户签署了 Pererenan 一套别墅的 25 年租赁产权（Hak Sewa）。交易结束时，他实际拥有的是什么？

1. 土地，只要租金全部付清
2. 以他名义登记的 Hak Milik 证书
3. 在 BPN 自动登记的 Hak Pakai
4. 在租期内使用该房产的合同权利；土地仍归印尼业主所有

一位卖家提议，让你的外国买家把永久产权登记在卖家的巴厘岛表亲名下，并以补充协议和授权书作为保障。在 2026 年，正确的建议是什么？

1. 只要补充协议经过公证就是安全的
2. 只要表亲同时签署一份借款协议就是安全的
3. 拒绝：印度尼西亚不承认实益所有权，补充协议无法强制执行，而且巴厘岛已着手全面禁止此类 pinjam nama（借名）安排
4. 30 年内是安全的，之后必须转换

根据第 43/2015 号政府条例，以下哪一方被列为须向 PPATK（印度尼西亚金融情报机构）报告的一方？

1. 只有银行和货币兑换商
2. 房地产公司和房产经纪人，以及公证人和 PPAT 土地契据官
3. 只有 PPAT，从来不包括经纪人
4. 只有在证券交易所上市的开发商

一位买家坚持用几个不同人的多捆现金支付 Seminyak 一套别墅的房款，拒绝解释资金来源，还要求你不要把价格写在书面上。你应该怎么做？

1. 向 PPATK 提交可疑交易报告，并避免告诉客户你已报告
2. 收下现金，但请公证人登记一个较低的价格
3. 警告客户你会举报他，然后观察他的反应
4. 不用理会：只有银行负有报告义务

2025 年 7 月，省长 Wayan Koster 就巴厘岛生产性土地上的旅游项目作出了什么指示？

1. 全岛五年内全面禁止一切建设
2. 对建在稻田上的酒店给予税收减免
3. 从 2025 年起，不再为生产性土地上的旅游设施发放许可
4. 只有外国投资者在农田上建设才需要许可

2026 年底，一位投资者想在 Tabanan 租一块稻田（sawah），在上面建六套出租别墅。在 2025 年 9 月致命洪灾之后，你必须向他说明省政府的立场是什么？

1. 只要别墅低于两层就允许
2. 只要土地是租的而不是买的就允许
3. 只要投资者向县政府缴纳转用费就允许
4. 不再为稻田的商业用途发放新许可；在稻田上建房仅限土地业主自住

一位买家打算把他在 Canggu 的别墅挂到 Airbnb 和 Booking.com 上。旅游部从 2026 年 8 月 1 日起对房东有什么要求？

1. 没有新要求：所有执照都由平台处理
2. 持有有效的 NIB 和相应的 KBLI 代码，否则房源可能被下架
3. 只需机场开具的旅游税收据
4. 只需 banjar 负责人签署的一封信

示例数据：一位买家以 IDR 6,000,000,000 购买巴厘岛一套 Hak Milik 住宅。假设所在县适用 5% 的 BPHTB 税率，免税额（NPOPTKP）为 IDR 80,000,000。买家需缴纳多少 BPHTB（以 IDR 计）？

根据 Horwath HTL，2025 年巴厘岛哪个细分市场的酒店入住率最高？

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

一位客户想在 2025 年巴厘岛酒店平均房价最高的区域买别墅。你先带他看哪个区域？

1. Jimbaran 和 Uluwatu
2. Kuta 和 Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

巴厘岛品牌住宅供应中，大约有多大比例位于 Canggu 和 Berawa（Horwath HTL，2026）？

1. 约 10%
2. 约 25%
3. 约 60%
4. 约 40%

Ubud 哪个子区域是沿河谷的豪宅带，位置好的 3 卧别墅每晚可收入约 USD 400 至 700？

1. Tegallalang
2. Sayan（Ayung 河谷）
3. Mas
4. Nyuh Kuning

示例数据：Ubud Penestanan 的一套 3 卧别墅在旺季被预订 20 晚，每晚 USD 300，处于 2026 年报告的 USD 250 至 350 区间内。这些晚数的客房总收入是多少（以 USD 计）？

示例数据：一位投资者在 Pererenan 租赁 4 are（400 平方米）的黄金地段土地，每 are 每年 IDR 4,500 万，租期 25 年。总租金是多少（以 IDR 计）？

根据 Bali Villa Realty（2026 年 9 月），以下 Canggu 一带的区域中，哪个的租赁土地每 are 每年最便宜？

1. Batu Bolong
2. Berawa（黄金地段）
3. Seseh 和 Cemagi 海滨
4. Pererenan（黄金地段）

根据 Rumavi 2026 年的 4 卧别墅数据，Canggu 哪个小区域的每晚房价最高？

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

在 Seminyak，哪个小区域的短租需求最高，入门价格也最高（约 USD 700,000 起）？

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

Bukit 哪个区域的租赁土地最便宜，约为每 are 每年 IDR 1,000 万至 1,500 万（Bali Villa Realty，2026 年 9 月）？

1. Bingin 和 Uluwatu 黄金海滩
2. Ungasan、Pandawa 和 Bukit 内陆
3. Pecatu 和 Balangan
4. Jimbaran 湾前

根据 NusaBali 2026 年 5 月的数据，Ungasan 永久产权别墅的价格中位数比租赁产权别墅高出多少（以 USD 计）？

2026 年第一季度，岛上哪里的永久产权相对租赁产权溢价最高，约为 82%？

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

示例数据：Pecatu 的一套 3 卧别墅旺季每月需要 50 车水，每车 5,000 升，价格 IDR 200,000。每月水费是多少（以 IDR 计）？

外国人在巴厘岛以 Hak Pakai 购买有地住宅的最低价格是多少？

1. IDR 20 亿
2. IDR 30 亿
3. IDR 10 亿
4. IDR 50 亿

自 2026 年起，OSS 拒绝巴厘岛低风险和中低风险活动的新 PMA 登记。省长的函件特别点名了哪个房地产 KBLI？

1. 68111（自有或租赁的房地产）
2. 68200（按收费方式经营的房地产经纪）
3. 41011（住宅建筑施工）
4. 55110（星级酒店）

巴厘岛第 4/2026 号地方条例将受保护稻田改建为别墅定为刑事犯罪。执法重点是哪两个县？

1. Badung 和 Denpasar
2. Tabanan 和 Gianyar
3. Buleleng 和 Karangasem
4. Klungkung 和 Bangli

一个四口之家的外国游客来巴厘岛度假。他们总共要缴纳多少旅游税（以 IDR 计）？

根据 AREBI Bali（2025 年 11 月），在 Permendag 33/2025 下，外国人在巴厘岛经纪公司可以做什么？

1. 持 KITAS 即可担任一线经纪人
2. 为来自本国的客户谈判交易
3. 只能担任管理职务，不能做一线经纪
4. 什么都不能做，即使作为投资者也不行

示例数据：一家中介公司以 USD 400,000 售出 Berawa 的一套租赁产权别墅，佣金 5%，即 Permendag 33/2025 销售佣金区间的上限，并按允许的最高比例分给经纪人。经纪人能拿到多少（以 USD 计）？

示例数据：Kerobokan 的一位别墅业主每年从长租租客处收取 IDR 3 亿租金。应缴多少最终所得税（以 IDR 计）？

一家开发商希望买家为 Ubud 新项目中的有地别墅签署 PPJB（附条件买卖协议）。根据经 PP 12/2021 修订的 PP 14/2016，必须先满足哪些条件？

1. 只需签好的预订表和定金
2. 土地状态清晰、取得建筑审批（PBG）、基础设施和公用设施到位，且施工完成至少 20%
3. 覆盖 100% 价款的银行保函
4. AREBI 和 banjar 的批准

根据住房条例，买家和开发商必须在谁面前签署住宅的 PPJB？

1. 只需村长
2. 挂牌经纪人作为见证人
3. 不需要任何人：WhatsApp 确认就够了
4. 公证人

根据住房条例，公寓项目和有地住宅项目的销售时间有什么不同？

1. 公寓（rumah susun）可以在开工前销售，而有地住宅须在至少建成 20% 后以 PPJB 方式销售
2. 两者都只能在 SLF 签发后销售
3. 有地住宅可以在取得土地前销售，公寓则不行
4. 没有区别，也没有条件

示例数据：一位买家为一套售价 IDR 3,000,000,000 的别墅签署了 PPJB，已支付 IDR 900,000,000。他因自身原因解约。根据第 22L(4) 条，开发商可扣除价格的 10%。应退还多少（以 IDR 计）？

一位买家依据 PPJB 为一套 IDR 3,000,000,000 的别墅支付了 IDR 250,000,000 定金，随后因个人原因放弃。条例允许开发商怎么做？

1. 全额退还，因为解约总是免费的
2. 退还一半定金
3. 保留全部付款，因为未超过价格的 10%
4. 向买家索要全部价款

开发商未能按时交房，未履行 PPJB 义务，买家因此解约。根据住房条例，买家有权得到什么？

1. 什么都没有，因为期房买家承担全部风险
2. 已付款的 90%，开发商保留 10%
3. 只能获得未来项目的抵用额度
4. 退还已收取的全部款项

Pecatu 一个别墅项目的宣传册承诺有海滩俱乐部和 12% 的固定回报，但两者都没有写进 PPJB。买家觉得受到误导。哪部法律为他提供了维权依据，可能适用什么处罚？

1. 消费者保护法：误导性宣传属违法行为，最高可处 5 年监禁或最高 IDR 20 亿罚款
2. 没有：只有 PPJB 有效，宣传册没有法律效力
3. 旅游法，最高罚款 IDR 1,000 万
4. 只有 AREBI 的职业道德准则，没有法律处罚

一家开发商出示了 Jimbaran 一块地的旧 IMB。根据 PP 16/2021，哪份文件取代了 IMB 成为建筑审批？

1. SHM 证书
2. PBG（Persetujuan Bangunan Gedung），通过 SIMBG 申请
3. OSS 签发的 NIB
4. PPJB

一套完工的期房别墅已交房，但开发商还没有 SLF。为什么这很重要？

1. 不重要：别墅的 SLF 是可选的
2. 只影响开发商的纳税申报
3. SLF（功能合格证）确认建筑适合使用，必须在使用或入住前取得
4. SLF 就是土地产权，所以买家什么也不拥有

非住宅建筑（例如酒店）的 SLF 多久必须更新一次？

1. 每 5 年
2. 每 20 年
3. 每年
4. 从不

示例数据：一套 2 卧期房别墅售价 IDR 6,800,000,000，开发商预计年租金收入 IDR 485,000,000。毛收益率是多少（以 % 计，保留两位小数）？

示例数据：同一套别墅，售价 IDR 6,800,000,000，收入 IDR 485,000,000。按收入扣除管理费 20%、OTA 佣金 15%、运营成本 15% 和资本支出储备 5%。净收益率是多少（以 % 计，保留两位小数）？

一位客户问巴厘岛全包式别墅管理公司通常收多少费用。2026 年的市场分析报告给出的范围是多少？

1. 收入的 1% 至 3%
2. 每月固定 USD 100
3. 收入的 50% 至 70%
4. 约为收入的 15% 至 30%，不含 OTA 佣金

一家 Canggu 开发商宣传一套 IDR 42 亿的别墅“毛 ROI 为 11.5%”。向买家解释这个数字最准确的方式是什么？

1. 这是保证的税后净收入
2. 这是预计收入除以购房成本，未扣除任何运营费用，因此你必须索要入住率和每晚房价的假设
3. 这是别墅的年度价格涨幅
4. 这是开发商以往项目已实现的回报

巴厘岛的品牌别墅和产权酒店长期以保证收益的方式销售。JLL 的研究指出了什么弱点？

1. 担保是违法且无效的
2. 担保总是覆盖整个租期
3. 常见的担保期限很短（约 7%，为期三年），一些较弱的项目在担保结束后无法提供足够的回报
4. 担保收益由巴厘岛政府支付

示例数据：一家开发商为一套售价 IDR 4,000,000,000 的别墅提供 3 年、每年 8% 的租金担保。期内担保支付总额是多少（以 IDR 计）？

示例数据：一位买家签下一套 30 年租赁产权的期房别墅；租期从签约日开始计算。承诺 18 个月交房，但别墅在 36 个月后才交付。他能使用时，租约还剩多少年？

巴厘岛一家小型开发商要求你的买家把 70% 的房款预先打入其公司账户，没有托管。你应该建议什么保护措施？

1. 按工程节点付款，经独立核查后才放款，签订详细合同，并聘请独立施工审计师
2. 预先付款，但要求折扣
3. 用现金付给工地工头以加快进度
4. 接受，因为印尼法律保障所有期房定金

据巴厘岛业内人士称，承包商最有可能在期房别墅建设的哪个阶段跑路？

1. 清理土地之前
2. 签署 PPJB 的当天
3. SLF 签发之后
4. 接近完工时，此时大部分款项已经付清

示例数据：一套新交付的别墅每晚租金 IDR 3,500,000。地方酒店服务税（PBJT，涵盖别墅）税率为 10%。每晚应缴多少 PBJT（以 IDR 计）？

一家开发商的宣传册称中国游客如今主导巴厘岛旅游业。根据 BPS 2026 年上半年的数据，哪个国家实际上是巴厘岛最大的外国游客来源国？

1. 中国
2. 澳大利亚
3. 印度
4. 英国

基于 BPS 数据的示例：2026 年上半年巴厘岛接待外国游客约 320 万人次，其中澳大利亚人 802,837 人次。来自澳大利亚的游客占比是多少（以 % 计，保留一位小数）？

一位买家说巴厘岛旅游业每年都在增长，所以租金收入只会上涨。2026 年的数据显示了什么？

1. 2026 年入境人数增长超过 10%，所以这个说法成立
2. 引入旅游税后入境人数翻了一番
3. 2025 年外国入境人数为 695 万，但 2026 年前八个月比上年同期低约 1.6%
4. BPS 在 2026 年停止发布巴厘岛入境数据

一位法国同事想主攻欧洲买家。2026 年上半年，哪个欧洲国家前往巴厘岛的游客最多？

1. 法国
2. 德国
3. 俄罗斯
4. 英国

基于 AirDNA 巴厘岛平均值的示例：一套别墅的平均每日房价为 USD 130，入住率 57%。这意味着年总收入是多少（以 USD 计）？

一家开发商承诺 Canggu 一套新建两卧别墅全年入住率 85%。你应该与客户分享的客观基准是什么？

1. 2026 年 6 月巴厘岛星级酒店平均入住率约 65%（全国各省最高），AirDNA 显示短租 12 个月平均约 57%，因此全年 85% 需要过硬的证据
2. 根据 BPS，85% 是巴厘岛的平均水平
3. 入住率对别墅不重要，只看每晚房价
4. 短租总是比酒店高 20 个百分点

一套巴厘岛别墅的 25 年租赁产权到期且未约定延期时，会发生什么？

1. 租户自动成为永久产权所有人
2. 租约转为 Hak Pakai
3. 土地和建筑归还土地业主，剩余合同价值归零
4. 政府按市场价收购别墅

简化示例：一位客户以 USD 300,000 购买一套租约还剩 25 年的别墅。按直线法计算（不考虑市场增长，价值随时间均匀下降），10 年后这份租约值多少（以 USD 计）？

示例数据：一套租赁产权别墅售价 USD 250,000，剩余 20 年，每年净收入 USD 22,000。如果把价格视为在租期内平均摊销的成本（每年 USD 12,500），购买价格的真实年回报率是多少（以 % 计）？

示例数据：一套以 USD 350,000 购入的别墅每年带来 USD 45,000 的租金总收入。管理费、平台费、员工、水电、维护和税费占该收入的 40%。净收益率是多少（以 % 计，保留一位小数）？

一位投资者问，不设立公司、通过被动投资（政府债券、上市股票或共同基金）办理印度尼西亚黄金签证需要多少钱。哪项是正确的？

1. 10 年 USD 100,000
2. 5 年许可 USD 350,000，或 10 年许可 USD 700,000
3. 任何价格超过 USD 500,000 的租赁产权别墅
4. 在储蓄账户存入 Rp 20 亿，为期 10 年

一对澳大利亚退休夫妇咨询第二家园签证。核心财务要求是什么？

1. 在巴厘岛拥有任意一套别墅
2. 每年 USD 60,000 的境外收入
3. USD 100 万的印尼股票
4. 在印尼银行存有至少 Rp 20 亿（约 USD 130,000）资金，可居留 5 年或 10 年

一位持 E33G 远程工作者 KITAS 的数字游民想买一套别墅并自己收取租金。你应该怎么告诉他？

1. E33G 只涵盖境外来源收入，因此巴厘岛别墅的租金收入需要合适的结构（持牌运营方或公司）并咨询税务意见
2. E33G 允许他在印尼经营任何业务
3. 他可以用个人名义在 Airbnb 上出租
4. KITAS 持有人的租金收入免税

移民数据显示，2024 年 7 月至 2026 年 5 月共签发 1,274 份黄金签证，涉及金额约 USD 29 亿。对巴厘岛别墅经纪人来说，正确的结论是什么？

1. 大多数许可发给了购买别墅的澳大利亚人
2. 该计划已经失败并被关闭
3. 近 98% 的资金来自企业投资者，美国、中国和台湾地区投资者居前，因此个人黄金签证买家只是一个小众群体
4. 每位持有人都必须在巴厘岛购房

Buleleng 的一位卖家声称他的土地价格会翻倍，因为“北巴厘岛机场马上就要开通”。截至 2026 年 10 月，实际情况如何？

1. 已于 2025 年开通
2. 选址在 Buleleng 的 Kubutambahan，已列入 2025 至 2029 年国家发展规划，总统在 2026 年 7 月表示支持加快推进，但仍处于规划阶段，没有开工日期
3. 该项目已被交通部取消
4. 正在建设中，定于 2027 年开通

2026 年的哪个信号最清楚地表明巴厘岛别墅存在供应过剩风险？

1. 巴厘岛酒店入住率达到 100%
2. 旅游税被取消
3. 2026 年入境人数增长 15%
4. 某租赁平台的别墅房源从 6 月的约 2,400 个增至 2026 年 10 月的 3,300 多个，新房源要价比 2025 年底低约 5%，而 AirDNA 追踪的活跃短租房源超过 48,000 个

一位客户想在 Tabanan 的生产性稻田上建一套出租别墅。你首先要提示哪项监管风险？

1. 没有风险，稻田是最便宜的合法选择
2. 2025 年 9 月，省长 Koster 要求各县长和市长停止在生产性农田上签发新的酒店和别墅许可，因此该项目可能永远拿不到执照
3. 只有屋顶颜色受监管
4. 农田 5 年后会自动改变分区

根据 2026 年 10 月报道的 Bali Villa Hub 房源数据，哪个区域按月租的两卧别墅要价租金中位数最高？

1. Pererenan，约每月 USD 2,414
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

示例数据：Pererenan 的一套两卧别墅按年签约出租，每月 USD 2,414。租赁产权价格为 USD 280,000。毛租金收益率是多少（以 % 计，保留一位小数）？

一个雅加达家庭想买巴厘岛别墅。2026 年 7 月，印尼央行在当年累计加息 100 个基点后将 BI 利率维持在 5.75%，印尼盾汇率约为每美元 17,900。你应该注意什么？

1. 印尼买家不能在巴厘岛购房
2. 利率降至零，所以按揭是免费的
3. 作为印尼公民，他们可以持有永久产权 Hak Milik，但利率上升使按揭融资更贵，所以要尽早核实他们的贷款计划
4. 他们必须使用 PT PMA

示例数据：一位印尼买家以 IDR 5,000,000,000 购买一套永久产权别墅。BPHTB 为取得价值减去 NPOPTKP 后的 5%；假设首次取得适用全国最低 NPOPTKP IDR 80,000,000。应缴多少 BPHTB（以 IDR 计）？

示例数据：同一位买家后来在同一县以 IDR 3,000,000,000 购买第二套房产。第二次取得不能再使用 NPOPTKP。应缴多少 BPHTB（以 IDR 计）？

示例数据：一位卖家以 IDR 6,200,000,000 转让一套永久产权别墅。土地和建筑转让的最终所得税为总价值的 2.5%。卖家应缴多少（以 IDR 计）？

在巴厘岛两名印尼人之间的永久产权买卖中，依法由谁缴纳哪项转让税？

1. 买家两项都缴
2. 卖家缴纳 2.5% 最终所得税，买家缴纳 5% 的 BPHTB
3. 公证人从其费用中支付两项税
4. 依法两项税各承担 50%

示例数据：一家开发商在 2026 年 12 月以 IDR 4,500,000,000（不含增值税）交付一套新建有地住宅。增值税实际税率为 11%（以价格的 11/12 为税基，按 12% 计）。根据 PMK 90/2025，对于售价不超过 IDR 50 亿的住宅，政府承担前 IDR 20 亿部分 100% 的增值税。买家仍需缴纳多少增值税（以 IDR 计）？

一套新别墅售价 IDR 5,600,000,000，2026 年 11 月交房。2026 年增值税优惠（PPN DTP）是否适用？

1. 适用，针对前 IDR 20 亿
2. 适用，针对全部价格
3. 不适用，因为价格超过 IDR 50 亿的上限，须缴纳全额增值税
4. 仅当买家是外国人时适用

示例数据：一位印尼税务居民土地业主将土地租给外国买家 25 年，总价 IDR 2,000,000,000。土地和建筑租金的最终所得税为总额的 10%。应缴多少税（以 IDR 计）？

示例数据：一位印尼居民业主以年租合同出租一套别墅，租金 USD 24,000。按每美元 IDR 17,900 换算，然后适用租金收入 10% 的最终税。应缴多少税（以 IDR 计）？

示例数据：一位非居民外国人以 USD 200,000 出售其租赁产权别墅的剩余年限。租约转让按租金收入征税：税务居民 10%，非居民 20%（可依据税收协定减免）。在任何协定减免之前，应缴多少税（以 USD 计）？

示例数据：一位 PPAT 公证人对一笔 IDR 3,580,000,000 的交易收取 0.75% 的费用（法定上限为 1%）。费用是多少（以 IDR 计）？

示例数据：客人预订一套持牌别墅 5 晚，每晚 IDR 3,000,000。地方酒店税（住宿 PBJT，原称 PHR 或 PB1）为 10%。共收取多少税（以 IDR 计）？

一位业主以为 Airbnb 会处理他巴厘岛别墅的所有税费。正确的情况是什么？

1. Airbnb 代收代缴所有印尼税费
2. 巴厘岛的短租免税
3. 只有客人在机场缴税
4. Airbnb 在印度尼西亚并不总是代收 10% 的酒店税，因此运营方必须登记 NPWPD，并按月申报和缴纳

示例数据：一套别墅以 IDR 7,160,000,000 售出，中介佣金 5%。佣金是多少（以 IDR 计）？

示例数据：一套租赁产权别墅以 USD 400,000 售出。5% 的佣金由挂牌中介和带来买家的中介按 50/50 分配。每家中介各得多少（以 USD 计）？

在典型的巴厘岛别墅买卖中，谁支付经纪人 5% 的佣金？

1. 通常是卖家；任何买方经纪费用另计，且必须书面约定
2. 总是买家
3. 租赁产权的土地业主
4. 公证人，从转让税中支付

示例汇率：每美元 IDR 17,900（2026 年 10 月 6 日印尼盾报价约为 IDR 17,901）。一位客户的预算为 USD 250,000。折合多少 IDR？

示例汇率：每美元 IDR 17,900。一套别墅挂牌价 IDR 3,222,000,000。折合多少 USD？

示例数据：一位美国人在汇率为每美元 IDR 17,900 时以 IDR 4,475,000,000 买入一套别墅。多年后他以相同的 IDR 价格出售，但印尼盾已升值至每美元 IDR 16,500。他的汇兑收益是多少（以 USD 计，取整）？

示例数据：一套租赁产权别墅 30 年租期售价 USD 300,000。每年的租约成本是多少（以 USD 计）？

示例数据：一位买家租赁 4 are 土地（1 are = 100 m2），每 are 每年 IDR 6,000,000，租期 25 年，一次性预付。总租金是多少（以 IDR 计）？

示例数据：一套以 USD 320,000 购入的别墅每年毛收入 USD 48,000。管理费占毛收入的 20%，平台费占 15%，维护和水电费 USD 6,000。净收益率是多少（以 % 计，保留一位小数）？

沿用上一个例子（价格 USD 320,000，每年净收入 USD 25,200），简单回本期是多少？应该与什么比较？

1. 约 7.9 年，无需比较
2. 约 12.7 年，必须与剩余租期比较（25 年租约在回本后只剩约 12 年的盈利期）
3. 约 25 年，即租约期限
4. 约 3.8 年，因为租金收入会随时间翻倍

一位澳大利亚买家问：“我能直接以自己的名义买下别墅的永久产权吗？”诚实的回答是什么？

1. 可以，任何外国人都可以持有 Hak Milik
2. 不能。Hak Milik 永久产权仅限印尼公民。他的选择是租赁产权（Hak Sewa）、在符合最低价格的住宅上取得 Hak Pakai，或由公司（PT PMA）持有 HGB 产权
3. 可以，只要他和任何人结婚
4. 只有在他缴纳双倍 BPHTB 的情况下

一位德国退休人士想在巴厘岛以 Hak Pakai（使用权）购买一套有地住宅。根据 Kepmen ATR/BPN 1241/2022，外国人在巴厘岛购买有地住宅适用的最低价格是多少？

1. IDR 10 亿
2. IDR 20 亿
3. IDR 100 亿
4. IDR 50 亿

对外国业主而言，住宅的 Hak Pakai 连同延期最长可持续多久？

1. 总计最长 80 年（30 + 20 + 30）
2. 10 年，不可续期
3. 永久，与永久产权相同
4. 25 年，与普通租约相同

一对荷兰夫妇想设立一家 PT PMA，以便“拥有”一套每年出租几周的度假别墅。你会如何坦诚地告诉他们？

1. PT PMA 是任何人都能在线开设的廉价空壳公司
2. PT PMA 是真正的外资运营公司，有较高的资本要求，需要与其 KBLI 代码相符的执照（商业别墅为 55193），并须纳税申报和报告；2026 年巴厘岛官员要求出示资本证明并打击虚拟办公室，因此它很少适合偶尔使用的度假屋
3. PT PMA 让他们可以持有 Hak Milik
4. 它不需要在印尼办理税务登记

一位俄罗斯客户说，他的巴厘岛司机会把土地登记在自己名下“替他持有”，并有一份私下的补充协议作为保障。你的建议是什么？

1. 这是标准做法，完全安全
2. 只要协议是英文的就没问题
3. 拒绝安排：代持结构不给外国人任何法律保护，而且巴厘岛已着手处罚此类行为，他可能失去土地并承担责任
4. 如果司机是亲戚就合法

在为巴厘岛别墅或土地支付任何定金之前，第一项文件核查是什么？

1. 在当地 BPN 土地办公室核查土地证书：持有人姓名、产权类型、面积，以及是否有抵押、查封或纠纷
2. 请卖家提供一张清晰的证书照片
3. 查看开发商的 Google 评价
4. 确认别墅出现在 Airbnb 上

Canggu 的一块地看起来很完美，但客户打算做短租。哪项分区核查最重要？

1. 附近房屋的颜色
2. 进行分区（KKPR）核查：旅游区支持完整的出租执照，住宅区受到限制，绿色农业区禁止出租
3. 分区只对超过 100 间客房的酒店有意义
4. 分区可以由卖家更改

一套待售的老别墅只有 2015 年的 IMB 建筑许可。对于想出租的买家，你怎么说？

1. IMB 永久有效
2. 别墅不需要许可
3. 只有新别墅需要许可
4. 必须先把 IMB 转换为 PBG 并取得 SLF（功能合格证），才能申请或续期出租执照，因此报价时要把费用和时间考虑进去

Uluwatu 附近一块便宜的地只能经由一条穿过邻居土地的小路进入。正确的建议是什么？

1. 现在就买，邻居以后肯定会同意
2. 通行对别墅价值没有影响
3. 把合法道路通行作为条件：取得已登记的通行权或买下通道地块，因为无路可达的地块可能无法建设、取得执照或转售
4. 改建一个直升机停机坪

待售土地是由四个兄弟姐妹继承的巴厘岛家族土地，但只有长兄在谈判。你应该要求什么？

1. 什么都不用，长兄说了算
2. 证明每一位登记持有人或继承人都同意并在公证人面前签字（必要时还包括配偶），否则日后交易可能被质疑
3. 父母口头同意即可
4. 提高定金作为补偿

一位中东投资者希望通过购买别墅获得印度尼西亚黄金签证。哪项是正确的？

1. 任何超过 USD 300,000 的别墅都符合条件
2. 黄金签证持有人可以拥有 Hak Milik
3. 租赁土地上的别墅不能直接符合条件；个人途径主要是在债券、股票或基金中投入 USD 350,000（5 年）或 USD 700,000（10 年），因此请把他转介给移民专家
4. 黄金签证只面向印尼人

一位法国买家看到某份租约有“延期选择权”。哪种条款对他的保护最好？

1. 在租约中写明以固定价格或按通胀指数调整的价格延期，并加上允许他转让租约的转让条款
2. “按与土地业主商定的价格”延期
3. 土地业主儿子的口头承诺
4. 不需要条款，因为延期是自动的

一位来自雅加达的买家问，她的购房与外国人有何不同。你会怎么解释？

1. 她必须像外国人一样使用租赁产权
2. 作为印尼公民，她可以持有永久产权 Hak Milik，首次取得时按扣除当地 NPOPTKP 后的 5% 缴纳 BPHTB，卖家缴纳 2.5% 的最终税
3. 她完全不用缴税
4. 她需要一家 PT PMA

你为一位英国客户安排看房行程。关于巴厘岛旅游税，他应该知道什么？

1. 按停留天数缴纳
2. 金额为 IDR 150 万
3. 购房者可自愿缴纳
4. 每位外国游客每次入境 IDR 150,000，在官方 LoveBali 门户（lovebali.baliprov.go.id）或机场缴纳，KITAS 和 KITAP 持有人免缴

一位在 Melbourne 的买家想不出行就完成购买。处理远程购房最安全的方式是什么？

1. 把全部房款打到卖家的个人账户以锁定房源
2. 只有在核实产权、分区和许可之后，才按公证人的流程付款，并通过妥善准备的授权书签署，或在之后到访时亲自签署，同时由独立律师审核所有文件
3. 让经纪人在没有书面授权的情况下签署所有文件
4. 通过朋友支付现金

一家期房开发商提供“15% 保证 ROI”，并在出示土地证书之前要求把定金打到个人账户。你如何应对？

1. 赶紧付款，拿到早鸟价
2. 只要求打折
3. 视为危险信号：在完成 BPN 证书核查、分区和许可审查之前拒绝付款，并将承诺与真实基准对比（AirDNA 平均入住率约 57%）
4. 在巴厘岛，保证回报受法律保护

2026 年 1 月至 6 月，巴厘岛移民局驱逐了 342 名外国人。最常见的违规行为是什么？

1. 超速
2. 购买租赁产权别墅
3. 逾期缴纳旅游税
4. 滥用居留许可和逾期滞留

成交后，你的客户问能否以自己的名义在预订平台上出租这套别墅。在 2026 年，正确的答案是什么？

1. 可以，任何个人都能挂牌出租别墅
2. 短租属于商业活动，因此必须通过已登记的实体经营（他的 PT PMA 或作为运营方的持牌管理公司），无证房源有被下架的风险
3. 可以，只要他缴纳旅游税
4. 只有俄罗斯人受到限制

为海外业主签订的优质别墅管理合同应包含哪些内容？

1. 只有清洁时间表
2. 90% 入住率的承诺
3. 明确的费用（管理费通常按总收入的一定比例收取）、月度报表、执照责任、10% 的酒店税以及（如适用）10% 的租金所得税、维护预算和退出条款
4. 什么都不需要，在巴厘岛握手就行

一位客户比较两套价格相同的租赁产权别墅：一套剩 28 年，一套剩 13 年。你如何坦诚地解释两者的差别？

1. 价格相同，所以价值相同
2. 租赁产权价值遵循 S 形曲线：起初下降缓慢，大约第 15 年后加快，因此剩 13 年的租约应有实质折价（通常为 20% 至 30%），除非它有锁定的延期
3. 较短的租约更好，因为它更新
4. 剩余年限只对永久产权有意义