谁可以在这里工作：经纪人必须是印度尼西亚人

这是本课程中最重要的一课，所以我们直说。在巴厘岛，房地产经纪人必须是印度尼西亚公民。外国人仍然可以在这里发展房地产事业，但只能担任其他角色，持有合适的许可，并且绝不能担任寻找客户和谈判交易的人。

一段话说清规则

2025 年第 33 号贸易部长条例（Permendag 33/2025）自 2025 年 10 月 5 日起生效，取代了旧的经纪人规定 Permendag 51/2017（BPK 法律数据库）。该条例规定，持牌经纪公司（P4）必须聘用经过认证的房地产经纪人作为专业人员，而这些经纪人必须是印度尼西亚公民（WNI）（Bisnis.com，2025 年 11 月）。P4 的管理人员必须持有国家认证体系颁发的能力证书，并且可以是外国人，但每位管理人员只能在一家 P4 登记。

谁可以担任经纪人

个人	能否担任一线经纪人？	可以做什么
持有能力证书、在持牌 P4 工作的印度尼西亚公民	会	寻找客户、获取房源、带看、谈判、成交
没有证书的印度尼西亚公民	宽限期结束后不可以	参加培训并取得认证（第 3 课）
持工作 KITAS、担任管理职位并持有能力证书的外国人	不会	管理 P4、业务拓展、战略
持旅游签证、访问签证、第二居所签证或远程工作签证的外国人	不会	不得为印度尼西亚企业从事有偿工作

外国人可以做什么、不能做什么

2025 年 11 月，AREBI Bali 清楚地解释了这条规定：外国人可以担任管理职能，例如业务拓展或战略营销，但不能从事核心经纪工作（NusaBali）。这意味着外国人不应该：

• 以经纪人身份寻找并签约客户。
• 向买家展示别墅并谈判报价。
• 处理交易或经手款项。
• 签署房源委托协议或买方协议。

AREBI Bali 之所以强调这一点，是因为在旅游区仍有外国人充当一线经纪人。

签证：哪些行不通

• 落地签或访问签证：仅限旅游。2024 年 9 月，巴厘岛移民局将一名持落地签的澳大利亚人驱逐出境，原因是他在社交媒体上推广一栋别墅，并对其实施至少六个月的禁止入境（INP Polri）。
• 第二居所签证：用于长期居留，不是工作许可。
• 远程工作签证（E33G）：Emerhub 解释说，该签证要求收入来自国外，不包括来自印度尼西亚的收入。为巴厘岛中介销售巴厘岛别墅属于在印度尼西亚工作。

执法十分严格。2026 年 1 月至 6 月，巴厘岛移民局驱逐了 342 名外国人，主要原因是滥用许可和逾期滞留（RRI）。如果有人给您提供持旅游签证的“自由经纪人”职位，风险由您自己承担。

途径 1：以管理职位获得担保工作许可

想在巴厘岛经纪公司工作的外国人需要雇主提供担保。Hukumonline 解释说，工作居留许可（ITAS，其卡片称为 KITAS）需要雇佣公司提供担保。通常的步骤如下（Expat.com，2026 年 4 月）：

1. 公司向人力部申请雇用外国人的批准，即 RPTKA（外籍劳工使用计划）。
2. 公司预先缴纳工作许可费，约每月 USD 100。
3. 您获得有限居留签证（E23 工作类别）并入境印度尼西亚。
4. 签证转换为 KITAS，有效期通常为 6 个月、1 年或 2 年，可以续签。

职位名称很重要。根据 2019 年第 349 号人力部长决定，部分职位不对外国人开放，而经纪人岗位本身仅限本国公民。P4 的管理职位还需要能力证书（第 3 课）。费用和步骤经常变化，行动前请核实官方来源。

途径 2：通过 PT PMA 投资

外国人可以通过外资公司 PT PMA 拥有一家经纪公司。房地产经纪不在外国投资的禁止目录中。根据 BKPM 2025 年第 5 号条例，投资计划仍须超过 IDR 100 亿，但新公司的实缴资本降至 IDR 25 亿（Infiniti）。

拥有公司并不会让您成为经纪人。PT PMA 仍须聘用经过认证的印度尼西亚经纪人，您只能从事管理工作。巴厘岛也在密切关注外国公司：自 2026 年起，OSS 系统拒绝巴厘岛低风险和中低风险业务的新 PMA 登记（Emerhub，2026 年 5 月）。持牌经纪属于中高风险业务，因此仍然开放，但要预期会接受资本、办公场所和业务代码方面的审查。

途径 3：在国外工作

一些外国人从本国向巴厘岛的持牌 P4 推荐买家，或在本国法规下于开发商的海外销售办事处工作。这是否合法取决于您居住在哪里以及收入方式。在收取任何费用之前，请咨询印度尼西亚律师，并且绝不要持访问签证在巴厘岛这样做。

如果您是印度尼西亚人

法律正是围绕您这样的人制定的。您的路径是：加入持牌 P4、取得能力证书并持续培训。英语，加上俄语或法语，将帮助您服务外国买家。第 3 课会给出具体步骤。

更多内容请阅读如何在巴厘岛成为房地产经纪人，并通过巴厘岛规则练习进行练习。

本文为一般性信息，不构成法律或移民建议。印度尼西亚的规定变化很快：行动前请核实官方来源。