在巴厘岛每天要遵守的规则

取得认证只是开始。保住您的执照、声誉和客户资金的安全，取决于您每天重复的习惯。本课涵盖四大方面：协议、广告、资金，以及在巴厘岛会终结职业生涯的行为。

1. 每项委托都要书面化

根据 Permendag 33/2025，经纪公司必须与客户以及联合代理合作伙伴签订书面协议（Bisnis.com，SIP Law Firm）。没有签署的协议，就没有明确的佣金权利。

一份好的房源委托协议或买方协议应写明：

• 房产、价格和权利类型：永久产权 Hak Milik、租赁产权、Hak Pakai 或 HGB。
• 佣金比例，须在法定区间内，销售为 2% 至 5%，租赁为 5% 至 8%，并注明是否另加增值税。
• 由谁支付以及何时支付：通常由卖方在签署契据或租约时支付。
• 委托是否为独家委托，以及期限多长。
• 如果客户与您介绍的买家直接交易，会如何处理。
• 中介的执照信息。

对于联合代理，请与另一家中介单独签订协议，写明佣金分成。法律并未规定中介之间的分成比例。

2. 诚实做广告

规则很简短，但很重要：

• 公示执照。P4 必须在网站和宣传材料上展示其执照信息（Bisnis.com）。
• 不得提供虚假信息，不得作出不确定的承诺。Permendag 33/2025 禁止在经纪营销中出现此类内容。消费者保护法（1999 年第 8 号法律）也禁止以不确定的承诺推广商品或服务（第 9 条），第 62 条规定最高可处 5 年监禁或 IDR 20 亿罚款（Hukumonline）。
• 谨慎对待收益率。宣传册上承诺“保证 12%”而合同中并无此条款，正是这类承诺让买家、开发商和经纪人陷入麻烦。请改为引用真实的可比案例。
• 不要推广非法出租房源。旅游部为住宿设施取得 OSS 许可设定了截止日期，并宣布自 2026 年 8 月 1 日起将无许可的住宿从预订平台下架（Freaking Nomads）。如果您出售“带租金收入”的别墅，请先核查许可。
• 外国人与社交媒体。发布出售别墅的帖子属于商业活动。2024 年，一名持落地签的澳大利亚人因在网上推广别墅被驱逐出境（INP Polri）。如果您是外国人，面向客户的营销应由中介的印度尼西亚经纪人负责。

3. 遵守资金规则

国家支付系统。经纪人必须使用国家支付系统进行交易（Bisnis.com）。佣金由中介开具发票，并支付到以公司名义开立的印度尼西亚账户，绝不能付到您的个人账户或国外。

不得众筹，不得洗钱。Permendag 33/2025 禁止经纪人协助基于众筹的房产融资、洗钱或恐怖主义融资（Bisnis.com）。

您是报告义务方。2015 年第 43 号政府条例将房地产公司和房地产经纪人列入必须向印度尼西亚金融情报机构 PPATK 报告的主体（Setkab）。实际操作中：

1. 了解您的客户。收集身份证件，弄清谁是真正的买家。
2. 询问资金来源，尤其是现金支付和第三方付款。
3. 报告可疑交易，通过您的中介向 PPATK 报告。
4. 报告大额现金交易。商品和服务提供者还必须报告 IDR 5 亿或以上的现金交易（Hukumonline）。
5. 不得向客户透露。报告义务方不得告知客户正在进行报告（Setkab）。

买家用来自不同人的成捆现金付款、不肯解释资金来源，并要求不在文件上写明价格，这是典型的危险信号。请停下来，与您的经理沟通。

4. 哪些行为会导致经纪人受罚或交易无效

行为	可能的后果
2026 年 10 月后无能力证书执业	受到 Kemendag 的警告处分（AFU）
P4 违反规定或未提交年度报告	书面警告、暂停营业、吊销执照、罚款（SIP Law Firm）
外国人持错误签证从事一线经纪工作	驱逐出境并禁止再入境（INP Polri）
安排代持交易	协议无效，代持人被视为所有人（Hukumonline）
承诺合同中没有的回报	依据 1999 年第 8 号法律面临消费者索赔和刑事处罚
收取现金而不做核查	违反反洗钱义务

代持需要特别说明。代持交易是把 Hak Milik 土地登记在印度尼西亚人名下，同时通过附加文件让外国人取得控制权。Hukumonline 报道，最高法院将此类安排视为无效，并承认代持人为合法所有人。如果客户或卖家提出这种做法，请拒绝，并提供合法途径：租赁、Hak Pakai 或合规的公司架构。

每日习惯清单

• 营销房源之前先签署协议。
• 每条帖子和每份宣传册都标明执照信息。
• 在报出租金收入之前，核查产权、分区规划和许可。
• 收取任何定金之前，核实身份和资金来源。
• 所有资金都通过印度尼西亚公司账户。

请阅读签约之前和外国人在巴厘岛购房。2026 年，有关租赁和外国公司的规定多次调整，行动前请核实官方来源。