了解巴厘岛市场：区域、买家和价格

巴厘岛面积不大，但各区域的房地产市场差异很大。想在 Bingin 买冲浪别墅的买家，和想在 Penestanan 买瑜伽静修所的买家不是同一类人。本课帮您在脑海中建立一张地图。

谁来巴厘岛

2025 年巴厘岛接待了 695 万人次国际游客，增长约 10%（Horwath HTL）。2026 年上半年，BPS 数据显示澳大利亚遥遥领先，约 802,800 人次，其次是中国（约 285,000 人次）和印度（约 278,000 人次）。英国在欧洲排名第一，约 138,200 人次，领先于俄罗斯（约 109,600 人次）和法国（约 105,500 人次）（Databoks）。

游客并不都是买家，但他们是您的潜在客户来源。许多买家最初是来度假，后来回来长住。来自雅加达等地的印度尼西亚买家是另一大群体，他们可以持有永久产权。印度尼西亚央行在当年加息 100 个基点后，于 2026 年 7 月将利率维持在 5.75%（IDN Financials），因此许多本地买家用现金购房或预算较小。

四大主要区域

区域	区域特点	参考价格（2026）
Canggu, Berawa, Pererenan	最繁忙的别墅和数字游民中心	租赁产权别墅约 USD 200,000 至 600,000（Rumavi）
Seminyak, Petitenget, Kerobokan	成熟的高端海滨区	租赁产权别墅从远离海滩的约 USD 300,000 到 Petitenget 的 USD 200 万（Rumavi）
Ubud 和 Sayan	文化、养生、长住	小型别墅约 USD 100,000，Ayung 河畔可达 USD 200 万（Rumavi）
Uluwatu 和 Bukit	悬崖、冲浪与奢华	崖前土地每公亩 IDR 3.5 亿至超过 IDR 10 亿（NusaBali）

Canggu 是向外国人出售租赁产权别墅的主要市场。Canggu 和 Berawa 约占巴厘岛品牌住宅供应的 40%（Horwath HTL）。Berawa、Batu Bolong 和 Pererenan 的优质租赁土地价格约为每公亩每年 IDR 4,000 万至 5,000 万（Bali Villa Realty）。请留意交通、洪水和供应过剩问题。参见 Canggu。

Seminyak 几乎没有新的土地，因此大多数交易是二手转售或重建项目。这里吸引年龄较大、较富裕的回头客度假者。Petitenget 的按晚租赁需求最强。参见 Seminyak。

Ubud 适合养生旅行者、退休人士和一住数周的远程工作者。Sayan 的一栋 3 卧室别墅每晚可收入约 USD 400 至 700（Rumavi）。限制因素是分区规划：大量土地属于绿化带或受保护的稻田。参见 Ubud。

Bukit 半岛是上涨最快的豪华区域。2025 年 Jimbaran 和 Uluwatu 的酒店平均房价为巴厘岛最高，约 IDR 480 万，Nusa Dua 的入住率最高，为 79.2%（Horwath HTL）。供水和进出道路是实际风险。参见 Uluwatu 与 Bukit 半岛。

外国人可以购买什么

外国人不能持有永久产权（Hak Milik）。他们使用：

• 租赁产权（Hak Sewa）：最常见的途径，通常为 25 至 30 年，并可续期。
• Hak Pakai（使用权）：适用于一套独栋住宅或一套公寓，巴厘岛的最低价格为独栋住宅 IDR 50 亿、公寓 IDR 20 亿（Hukumonline，Kepmen ATR/BPN 1241/2022）。
• PT PMA 持有 HGB，用于真实经营的业务。

第 6 课将展示每种交易在文件上如何操作。

期房、二手房与租赁

期房。大多数期房别墅是小型开发商出售的租赁产权，通常位于 Canggu 外围、Ungasan 和 Ubud 周边。Bukit 半岛内陆的 2 卧室期房别墅起价约 USD 179,000（Rumavi）。风险在于建筑质量、工期延误、分区规划，以及租期在施工期间就已开始计算。

二手房。在 Seminyak 和 Canggu 中心区最为活跃。二手房买家可以看到别墅本身、相关许可和真实的预订记录，如果文件齐全，您的工作会更轻松。

租赁。这是买家的梦想与数据相遇的地方。2026 年 6 月，巴厘岛星级酒店入住率为 64.87%，位居印度尼西亚各省之首（Bisnis.com）；AirDNA 统计的巴厘岛房源 12 个月平均入住率约为 57%，活跃房源 48,162 套。按月租赁方面，全岛两卧室别墅的要价租金中位数约为 USD 2,044，Pererenan 最高，约 USD 2,414（The Jakarta Post，使用 Bali Villa Hub 数据的赞助内容）。

因此，当开发商承诺全年 85% 入住率时，您可以用数据冷静回应。

正在发生的变化

• 农田与分区规划。Emerhub 于 2026 年 3 月报道，巴厘岛 2026 年第 4 号地方条例将改变受保护稻田用途列为刑事犯罪，执法重点在 Tabanan 和 Gianyar。位于绿色区域的地块是危险信号。
• 仅限持证出租。无许可的别墅正被从预订平台下架（第 4 课）。
• 游客持平，供应增加。买家现在为地段、设计和齐全的许可买单，而不只是“巴厘岛的一栋别墅”。

请在巴厘岛页面浏览各区域，并通过巴厘岛区域和投资练习进行练习。这里的价格来自房源数据和市场报告，并非官方指数，引用前请核实最新数据。