巴厘岛交易全流程

与大多数市场相比，巴厘岛的交易涉及更多环节：土地权利类型、分区规划、建筑许可，以及两类官员：公证人和 PPAT。本课将逐一讲解三笔交易，最后给出一个以印尼盾计算的实例。

各方分工

• 经纪人（印度尼西亚籍、经过认证、为 P4 工作）：获取房源、营销、筛选客户、谈判，并推动文件进度。
• 买方的独立律师：尽职调查和合同审核。Global Investments 估计费用为 IDR 2,000 万至 6,000 万。
• 公证人：起草并认证 PPJB（初步买卖协议）和租赁契据等协议。
• PPAT（土地契据官员）：核查证书并签署 AJB（Akta Jual Beli，买卖契据）。土地权利的转让只能凭 PPAT 契据登记（Hukumonline）。
• BPN（国家土地局）：保管土地登记簿并签发更新后的证书。
• 税务机关：卖方的最终所得税缴纳给国家税务局，买方的 BPHTB 缴纳给县政府。
• 开发商（仅限期房）：负责建造、取得许可并交房。

交易 1：印度尼西亚人之间的二手房交易，或向外国人出售 Hak Pakai 房产

1. 与业主签署房源委托协议，写明佣金和付款日期。
2. 以书面形式商定报价和条款：价格、定金、时间表、别墅内保留的物品。
3. 核查证书（cek sertifikat）。PPAT 在 BPN 核查证书上的登记所有人、抵押负担和纠纷。复印件不能证明任何事情。
4. 分区规划与许可。核查空间规划中的分区、PBG 建筑审批（取代了旧的 IMB）以及 SLF 使用适用证书。Bali Exception 将绿色区域描述为建设受到严格限制的农田。
5. 所有业主签字。家族土地通常有多位继承人，每一位都必须同意。
6. 如有需要，签署 PPJB。当分期付款或仍缺少某份文件时，双方在公证人面前签署 PPJB。它本身并不转移所有权（Hukumonline）。
7. 缴清税款。卖方按总价的 2.5% 缴纳最终所得税（税务总局）。买方就超过免税额（至少 IDR 8,000 万）的部分缴纳最高 5% 的 BPHTB（Hukumonline）。两项税款都须在签署 AJB 之前缴清。
8. 在 PPAT 面前签署 AJB，并支付尾款。
9. 登记。PPAT 将契据送交 BPN，由其登记新的所有人。

对于以 Hak Pakai 购房的外国买家，步骤相同，但价格必须达到巴厘岛的最低标准（独栋住宅 IDR 50 亿），而且外国人购买的 Hak Milik 房屋会转换为 Hak Pakai（Hukumonline，PP 18/2021）。

交易 2：租赁产权别墅

大多数外国买家选择租赁。Emerhub（2026 年 6 月）解释如下：

1. 商定租期（通常为 25 至 30 年）和续期条款，并在当下确定价格或计算公式。
2. 同样进行证书、分区规划和许可核查。
3. 与 Hak Milik 业主签署公证租赁契据。
4. 出租人按租金总额的 10% 缴纳最终所得税。请向公证人询问是否需缴纳 BPHTB 以及计税基础，因为 Global Investments 指出租赁的评估方式可能不同。

Rumavi 解释，当承租人日后转让剩余年限时，转让按租金收入征税：税务居民为 10%，非居民为 20%（除非税收协定降低税率），按总价计算。

交易 3：期房

对于开发商依据 PP 12/2021 出售的房屋，只有满足五项条件后才能在公证人面前签署 PPJB：土地状况明确、销售标的明确、已取得 PBG、基础设施到位，以及施工进度至少达到 20%（Hukumonline）。如果开发商有过错而买方取消，开发商必须退还全部款项。如果买方违约退出，开发商最多可保留价格的 10%（Hukumonline）。

期房租赁产权别墅往往不在这些规定范围内，通常采用土地租赁加建造协议的形式。请将每笔付款与经过核实的节点挂钩，并在交房取得 SLF 时保留一笔可观的尾款。

增值税。根据 PMK 131/2024，向已登记增值税的开发商购买新建房产，须缴纳实际税率为 11% 的增值税（奢侈品为 12%）。PMK 90/2025 规定，对于售价不超过 IDR 50 亿、在 2026 年交付的现房，政府承担前 IDR 20 亿部分的增值税（Katadata）。请向开发商的税务顾问询问外国买家是否符合条件。

实例：以 IDR 50 亿将一栋永久产权别墅出售给雅加达买家

项目	由谁支付	金额
价格	买方	IDR 5,000,000,000
BPHTB：（5,000,000,000 减 80,000,000）x 5%	买方	IDR 246,000,000
卖方最终所得税：2.5%	卖方	IDR 125,000,000
中介佣金：5%	卖方	IDR 250,000,000
佣金增值税：11%	卖方	IDR 27,500,000
公证人和 PPAT 费用按 0.75% 计（Global Investments：最高 1%）	通常分摊	IDR 37,500,000

买方约需 IDR 52.46 亿，另加律师费和分摊的公证费。卖方在分摊公证费之前约可获得 IDR 45.975 亿。BPHTB 免税额因县而异，具体数字由公证人确认。

有关资金方面的完整内容，请阅读巴厘岛经纪人佣金和巴厘岛期房。税务规定会变化，行动前请核实官方来源。