巴厘岛经纪人的头 90 天

头三个月决定您是否能在这一行留下来。在巴厘岛，这也决定您能否在一个充斥无照从业者的市场中建立良好声誉。本课假设您是在持牌 P4 工作、经过认证的印度尼西亚经纪人。如果您是担任管理职位的外国人，请用本课内容支持您的经纪人，而不是亲自做他们的一线工作。

客户从哪里来

房源优先。在巴厘岛，拥有好房源的经纪人就能吸引买家。您最好的来源：

• 土地所有者和别墅业主，集中在您熟悉的一个区域。上门拜访，介绍自己，解释规则，并留下名片。
• Banjar 和村庄人脉。在巴厘岛，本地信任非常重要，许多卖家是巴厘岛本地家庭。
• 公证人、律师和别墅管理人员，他们往往最先知道业主想要出售。
• 联合代理，与其他持牌中介合作，始终签订书面协议（Bisnis.com）。

然后是买家：

• 房产网站。Rumah123 等印度尼西亚房产网站和巴厘岛别墅平台是买家搜索的地方。保持房源信息准确，并注明正确的土地权利。
• 社交媒体。Instagram 和短视频是销售巴厘岛别墅的利器。按规定展示中介的执照信息，绝不承诺您无法证明的回报。
• 开发商项目发布。巴厘岛有超过 70 个由酒店管理的品牌住宅项目（Horwath HTL）。开发商在项目发布和联合代理中需要经纪人。
• 转介绍。老买家、朋友和外籍人士社群。请每位满意的客户为您介绍一位新客户。
• 开放日和看房日。适合 Seminyak 和 Canggu 的二手房，那里的买家喜欢比较。
• 银行。AREBI 要求银行只与持牌经纪人合作，这为经过认证、服务需要按揭贷款的本地买家的经纪人打开了大门（Bisnis.com，2025 年 12 月）。

了解您的受众。2026 年上半年，澳大利亚人以约 802,800 人次位居外国游客首位，其次是中国和印度，英国在欧洲排名第一（Databoks）。为每个群体制作一些内容，如果可以，请使用他们的语言。

90 天计划

第 1 至 30 天：学习与准备

1. 阅读您所在中介的协议模板和佣金规则（第 4 课）。
2. 逐街熟悉一个区域。开车走一遍，列出每一栋在售别墅，记录价格和租期。
3. 学习分区规划图。Bali Exception 解释了各种颜色分区，从绿色农田到粉色旅游区。
4. 准备好您的工具：CRM 或电子表格、带中介名称的 WhatsApp Business 账号，以及一个标准文件夹。
5. 跟随资深经纪人参加带看和公证签约。

第 31 至 60 天：建立客户渠道

1. 每周设定固定数量的业主沟通目标，并进行跟踪。
2. 签署您的第一批房源委托协议，并在营销前核查每份产权。
3. 每周发布一条简单的帖子：一套房源、一个市场事实、一条法律提示。
4. 建立买家名单并筛选每条客户线索：预算、时间、适用的法律架构。

第 61 至 90 天：推进交易

1. 按区域分批安排带看，以节省时间。
2. 准备一份买家资料包：费用、税费、尽职调查步骤以及租赁或 Hak Pakai 的基础知识。
3. 在一个工作日内跟进每条客户线索。
4. 与经理一起回顾您的数据：沟通次数、房源、带看、报价。

请记住，收入来自成交，没有成交就没有收入（Rumah123）。请为缓慢的起步准备好储蓄。

行之有效的日常安排

• 上午：通过 WhatsApp 和电子邮件处理新客户线索和跟进。澳大利亚的买家起得早，欧洲的买家则在当天晚些时候活跃。
• 上午晚些时候：在炎热和交通拥堵之前拜访业主和带看。
• 下午：拍摄房源照片、发布帖子、处理文件，以及给公证人打电话。
• 晚上：与欧洲买家通话，并花 20 分钟学习巴厘岛规则或客户练习。

建立信任的小事

• 在买家出行前，把官方旅游税链接发给他们。该税自 2024 年 2 月 14 日起征收，且存在虚假的缴费网站（Bali Travel Life）。
• 对于远程买家，坚持要求任何代理人都持有正式的授权委托书，并且付款按照 PPAT 流程进行。远程买家是诈骗的主要目标（Global Investments）。
• 把每一项承诺都写下来，并记录您对每位客户说过的话。

需要避免的错误

• 与无照的外国“经纪人”合作。AREBI Bali 主席表示，许多人在 Instagram 上营销、在国外收款且不纳税（Tirto）。只与持牌 P4 进行联合代理。
• 在核查产权和分区规划之前就进行营销。
• 为没有租赁许可的别墅报出租金收入。
• 把钱收进个人账户。
• 建议采用代持架构来“解决”永久产权问题。
• 什么区域都想做。先深耕一个区域。

更多思路，请阅读您的头 90 天和如何识别虚假职位，并在 CloserPass 上浏览职位和中介。