在巴厘岛的收入与职业发展

您现在已经了解了规则、市场和交易。最后一课讲的是您自己的收入：一笔交易能带来多少钱、要扣多少税、如何选择合适的中介，以及之后如何成长。

佣金计算

规则（Bisnis.com，Permendag 33/2025）：

• 销售：价格的 2% 至 5%。租赁：租金的 5% 至 8%。
• 中介公司最多可将佣金的 70% 付给其经纪人。
• 合规的中介会在发票上加收增值税，非奢侈服务的实际税率为 11%（税务总局，PMK 131/2024）。
• 在巴厘岛，通常由卖方支付约 5%（Global Investments）。

以下分成比例仅为示例，并非市场平均水平。您自己的分成以书面协议为准，上限为 70%。

示例 1：一栋 IDR 50 亿的租赁产权别墅，一家中介

1. 按 5% 计算的中介佣金：5,000,000,000 x 5% = IDR 250,000,000
2. 按 11% 计算的增值税：IDR 27,500,000，因此卖方支付 IDR 277,500,000
3. 按 50% 分成计算您的份额：IDR 125,000,000（税前）
4. 中介最多可支付给您的金额（按 70% 计）：IDR 175,000,000

示例 2：同一笔交易与另一家中介按 50/50 联合代理

1. 每家中介：IDR 125,000,000 另加增值税
2. 按 50% 计算您的份额：IDR 62,500,000

示例 3：一栋别墅一年租金 IDR 6 亿

1. 按 5% 计：IDR 30,000,000。按 8% 计：IDR 48,000,000
2. 按 5% 佣金的 50% 计算您的份额：IDR 15,000,000

在佣金计算器中试算您自己的数字。

您的收入所得税

大多数一线经纪人以非雇员身份领取佣金。根据 PMK 168/2023，非雇员的所得税（PPh 21）是将第 17 条税率适用于总付款额的 50%（DDTCNews）。第 17 条个人税率为：应税收入 IDR 6,000 万以内 5%，IDR 2.5 亿以内 15%，IDR 5 亿以内 25%，IDR 50 亿以内 30%，超过部分 35%（税务总局）。

实例，使用示例 1 中 IDR 125,000,000 的份额：

1. 应税基数：125,000,000 x 50% = IDR 62,500,000
2. 前 IDR 60,000,000 按 5% 计：IDR 3,000,000
3. 剩余 IDR 2,500,000 按 15% 计：IDR 375,000
4. 中介代扣：约 IDR 3,375,000

这是您领取佣金时被代扣的金额。您全年的最终税款在年度申报中结算，可能有所不同，尤其是当您同时有工资收入时。如果您没有税号（NPWP），适用更高的税率（Pajak.com），因此请办理税号。如果您以雇员身份领取报酬，计算方式不同：请向中介的财务团队索取书面明细。

依法纳税是成为真正经纪人的一部分。AREBI Bali 将为会员登记并代扣税款的本地中介，与在国外收款的无照外国经纪人进行了对比（Tirto）。

如何选择中介公司

签约之前，请向每家中介询问以下问题：

• 执照：KBLI 68200（或 68210）下的 NIB、中高风险标准证书，并在网站上公示执照。
• 证书：其经纪人和经理是否经过认证？是否会支持您的 LSP BPI 评估和续证？
• 报酬：有底薪还是只有佣金、您的分成比例、何时付款，以及您离职后成交的交易如何处理。
• 客户线索与房源：在您的区域拥有多少房源？营销费用由谁承担？
• 资金：所有款项是否都支付到印度尼西亚公司账户？
• 声誉：是否为 AREBI 会员、有真实办公室、无不良记录。

更多内容请阅读底薪还是佣金和佣金分成，并浏览中介。

职业发展

• 保持证书有效。证书有效期为 3 年，请按时续证。
• 向上发展。LSP BPI 还提供 VII 级管理认证（Bisnis.com，2026 年 5 月）。经理负责管理团队，并可以领导一家 P4。
• 专业化。租赁产权转售、豪华 Hak Pakai 住宅、期房项目发布或长期租赁，每一项都需要深厚的专业知识。
• 建立联合代理网络，与 Canggu、Seminyak、Ubud 和 Bukit 半岛的持牌中介合作。
• 对于外国人：职业路径是管理、业务拓展或通过 PT PMA 投资，持工作 KITAS，绝不从事一线经纪工作（第 2 课）。

开始之前：最终清单

• 我是持有 LSP BPI 能力证书的印度尼西亚公民，或者我是担任允许的管理职位、持有 RPTKA 和工作 KITAS 的外国人。
• 我的中介持有 KBLI 68200 下的 NIB，并在营销材料中展示其执照。
• 我了解 2026 年 10 月后对未认证经纪人的处罚（AFU）。
• 在营销任何房源之前，我都会签署书面协议。
• 我能解释租赁产权、Hak Pakai、PT PMA，以及为什么代持安排无效。
• 在报出任何价格或租金收入之前，我会在 BPN 核查产权，并核查分区规划、PBG 和 SLF。
• 我知道由谁缴纳 BPHTB、2.5% 卖方税和佣金。
• 我履行反洗钱义务，只把钱收进公司账户。
• 我有税号，并为缓慢的起步准备了储蓄。

恭喜您完成本课程。现在请通过期末测验检验自己，并继续练习巴厘岛财务练习。印度尼西亚的规定经常变化，行动前请核实官方来源。