在埃及每天要遵守的规则

登记只是开始。之后，法律要求您在每一笔交易中都做好几件事。这些事都不难，但省略它们会让您付出代价。本课是您的日常规则手册。

1. 每次都要有书面合同

1982 年第 120 号法律第 12 条之二要求签订书面经纪合同。合同须包含以下内容等：

• 日期和各方当事人；
• 房产信息；
• 您的佣金，以金额或百分比表示；
• 付款类型、方式、日期和金额。

没有合规的书面合同而开展工作，可能被处 EGP 10,000 至 50,000 罚款。如果您同时代表双方，需要具备双方经纪人类型并签订双方合同。

法律还要求您对照官方记录核查房产信息，并对客户信息保密。

2. 超过 EGP 10,000 的佣金不得收现金

第 12 条之二 B 要求通过非现金方式收取佣金，例如银行转账或支票。禁止任何超过 EGP 10,000 的现金付款。罚款为现金金额的 2% 至 10%，最高 EGP 1,000,000。

简单的习惯：即使金额不大，也要求以银行转账方式支付全部佣金。

3. 保存登记簿并通知税务局

第 11 条之二规定，您必须保存交易登记簿，包括价格和佣金，在主管部门要求时提交，并向各方提供副本。GOEIC 在其网站上提供电子登记簿。您还必须在 30 天内将所收款项通知税务局。

4. 广告：只宣传可以合法出售的房产

我们没有发现埃及对经纪人实行逐条广告许可制度，但有两条规定很重要。

• 2018 年第 181 号消费者保护法（第 15 条）禁止在取得 2008 年第 119 号建筑法规定的建筑许可之前，广告宣传或签约出售房产或土地。误导性广告将被处 EGP 50,000 至 1,000,000 罚款。
• 2022 年第 2184 号总理令禁止在部长决定批准项目总体规划之前宣布销售，并允许主管部门在前期工程未按计划进行时暂停后续期的销售审批。

因此，在发布项目开盘信息之前，请向开发商索取规划批准和许可。绝不要编造价格、交付日期或“保证回报”。

5. 反洗钱

2002 年第 80 号反洗钱法适用于经手买卖的房地产经纪人。实际操作中：

1. 了解您的客户。收集身份证件，弄清真正的付款人以及资金来源。
2. 筛查姓名：在交易前对照埃及反洗钱和反恐融资部门的名单进行筛查。
3. 报告可疑交易，无论金额大小，都要向该部门报告。
4. 不得透露。禁止告知客户已进行报告。
5. 保存记录至少五年。

危险信号包括：买家想通过第三方用现金付款、临近成交才更改买方姓名，或者对价格毫不在意。

6. 外国买家：挂牌前先核查

根据 1996 年第 230 号法律，非埃及人在购房后五年内不得出售该房产，除非获得豁免；违反法律的出售无效且不能登记。在接受外国业主的房源委托之前，请核查其购买日期。

哪些行为会导致经纪人被罚款或禁业

违规行为	可能的后果
未经 GOEIC 登记执业	最高 2 年监禁，EGP 50,000 至 1,000,000 罚款，关闭办公室
没有书面经纪合同	EGP 10,000 至 50,000 罚款
超过 EGP 10,000 的现金佣金	现金金额的 2% 至 10%，最高 EGP 1,000,000
误导性广告	EGP 50,000 至 1,000,000 罚款

每日清单

• 开始工作前已签署合同，并写明我的佣金。
• 已收集并筛查客户身份证件。
• 已对照产权文件核查房产信息。
• 只为已获许可和批准的项目做广告，并标明真实价格。
• 交易已登记在我的登记簿中；通过银行付款。

自 2026 年以来，这些法律的执行更加严格。行动前请核实官方来源。

请通过埃及规则训练和埃及客户训练进行练习。