了解埃及房地产市场

您无法就自己不了解的市场为客户提供建议。埃及幅员辽阔，但大多数经纪交易集中在三个地方。本课为您提供入门所需的地图、买家和数据。

整体情况

2026 年上半年，埃及前 10 大开发商售出了约 EGP 6,700 亿的房产，同比增长 2.9%，而售出单位数量降至约 39,000 套（Daily News Egypt 和 EnterpriseAM，2026 年 8 月）。简单来说：单套价格的上涨快于成交量。客户仍在购买，但人数减少，而且比较得更多。

三大主要市场

市场	占前 10 大开发商销售额的比例，2026 年上半年	重点区域
东开罗	47%	New Cairo, Mostakbal City, New Administrative Capital, Madinaty
北海岸	33%	New Alamein, Sidi Abdel Rahman, Ras El Hekma
西开罗	11%	Sheikh Zayed, 6th of October

来源：EnterpriseAM，2026 年 8 月。Ain Sokhna 另占 7%。

大开罗。New Cairo 是东部市场的核心。新行政首都设有各部委和议会，2026 年 7 月那里的公寓均价约为每平方米 EGP 50,000，但当时只有约 30,000 人居住（Asharq Al-Awsat）。这一差距是您必须向客户说明的转售和出租风险。西开罗的买家通常首先询问通勤情况。参见 CloserPass 上的大开罗。

北海岸（Sahel）。以度假屋为主，由 Ras El Hekma 等海湾资本支持的大型项目带动。2026 年，沿海新开盘项目的要价同比上涨约 24%，超过开罗（EnterpriseAM，2026 年 7 月）。需求具有季节性，因此夏季以外的租金收入有限。参见北海岸。

红海。Hurghada 以及 El Gouna、Sahl Hasheesh 和 Soma Bay 等度假小镇构成了最国际化的市场。2025 年，El Gouna 约 39% 的房产销售来自国际客户（Invest-Gate，2026 年 3 月）。参见红海。

谁在购买，以及原因

• 改善居住条件的埃及家庭，搬进封闭式社区，通常采用开发商的长期付款方案。
• 希望保值的储蓄者。2026 年 9 月城市通胀率为 13.9%（Daily News Egypt）。虽然低于 2023 年，但仍然很高，因此许多家庭将房产视为价值储存手段。
• 海外埃及人。2025 年前 11 个月侨汇达到创纪录的 USD 375 亿。以美元、里亚尔或迪拉姆赚钱的客户常常为家人居住或为对冲风险而购房。
• 外国买家，主要在沿海和红海购买度假屋。

一手房、二手房与租赁

• 一手房（期房）。您为开发商销售。客户支付首付，并在多年内分期付款。这是成交量最大的部分。第 6 课将讲解具体步骤。
• 二手房。由现有业主出售，可以是已完工的单位，也可以是仍在施工中的合同。买家可能承接剩余的分期付款。您需要仔细核查产权链。
• 租赁。Global Property Guide 测算，2026 年第四季度 New Cairo 两卧室公寓的平均毛租金收益率为 8.71%。扣除费用后，净收益率通常更低。根据 2025 年第 164 号法律，旧的租金管制租约正在逐步取消：住宅租约在七年后终止，其他用途在五年后终止。

应该告诉外国买家什么

外国人可以拥有住宅单位。根据内阁近期的决定，当买家以从国外汇入的外币付款时，购买单位数量不设上限；从 NUCA 等国家机构购买的单位需要提供以美元付款的证明（Ahram Online，2026 年 7 月）。所有权涵盖单位，不包括土地。西奈半岛有其自身的限制性制度，据报道 Dahab、Sharm El Sheikh 和亚喀巴湾旅游区有例外。

与房产挂钩的居留制度确实存在，但我们无法在官方页面上确认当前的门槛。在客户依赖这一制度之前，请让他们咨询移民管理部门。完整详情请见外国人在埃及购房。

您的作业

选择一个区域。参观三个社区，记录开发商、交付记录、装修标准和每平方米价格。然后与附近的两套二手房源进行比较。这就是您的第一份市场档案。

埃及的价格和规定变化很快。行动前请核实官方来源。

通过埃及区域和埃及投资训练您的区域知识。