埃及交易全流程

埃及的交易步骤比许多新人预想的要多，主要是因为产权登记。本课展示两种交易，然后用数字加以说明。

各方分工

• 您，经纪人：书面经纪合同、匹配、带看、谈判、核查文件、在登记簿中登记。
• 律师：核查产权链，起草或审核买卖合同。英国政府建议外国买家聘请独立律师，绝不使用开发商或经纪人选定的律师。
• 开发商：在期房交易中，负责预订、合同、付款方案以及任何转让审批。
• 房地产公示部门（Shahr El Aqary）及其公证处：隶属司法部，负责登记和公证。
• 税务局：收取卖方 2.5% 的处置税。

二手房交易步骤

1. 与卖方签署经纪合同（如果您同时代表双方，也与买方签署）。
2. 核查产权。该单位是否已登记（“蓝色合同”），还是通过一连串一手合同持有？在埃及，登记才能使所有权的转让对抗第三方。产权链中断可能意味着诉讼。
3. 推广该单位并筛选买家。核查买家的身份和资金。
4. 商定价格和条款。如果该单位仍在施工中，价格通常表示为已付金额加溢价（“over”），由买家承接与开发商之间剩余的分期付款。
5. 签署买卖合同。卖方必须亲自到场或通过授权委托书办理。从国外出具的授权委托书需要时间，请尽早开始。
6. 通过银行付款。保留凭证，尤其是以外币付款的外国买家。
7. 登记或公证。登记需要测量、律师协会认证（按价值的 1% 收取，上限 EGP 25,000）、按面积收取的登记费（据报道 100 平方米以内为 EGP 500，300 平方米以上最高 EGP 2,000）以及合同费用。Enterprise 报道称，2023 年总费用常常达到 EGP 30,000 至 50,000。
8. 卖方缴纳处置税：按销售总价的 2.5% 计算，不得扣除，无论合同是否登记。PwC 报告称，自 2026 年第 151 号法律于 2026 年 7 月 29 日生效以来，缴纳期限为 60 天（旧指南写的是 30 天）。

期房交易步骤

1. 核查项目：开发商的过往记录、土地划拨（通常来自 NUCA）、已批准的总体规划，以及 2022 年第 2184 号总理令要求的项目银行账户。
2. 预订。客户预订一个具体的单位编号。绝不接受没有单位编号的“预订”，也不接受付款到个人账户。
3. 首付。一份 2026 年的买家指南给出的比例为 5% 至 15%，但因项目而异。
4. 与开发商签署一手合同（aqd ibtidaei）。仔细阅读交付日期、延期条款、装修标准、转让费和维修保证金，该保证金在房价之外另行收取。
5. 在付款方案期限内分期付款，通常为 7 至 10 年。根据第 2184 号总理令，开发商对延期交付有 12 个月的宽限期，延期超过 24 个月后，买家可以要求退款。
6. 交房，然后需缴纳维修保证金，登记可以在之后办理。

开发商向您的中介支付佣金。请询问支付时间。

实例 1：New Cairo 的一笔二手房交易

一套已完工、已登记的公寓以 EGP 8,000,000 售出。卖方在您的合同中同意支付 2.5% 的佣金（示例费率：法律未作规定）。

• 处置税：8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000（卖方）
• 佣金：8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000（卖方，银行转账）
• 卖方扣除其他费用前的净额：8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• 买方：登记费用，另加上限为 EGP 25,000 的律师协会费用。

实例 2：一套期房

一套单位定价 EGP 6,000,000，首付 10%，8 年内按季度分期付款（示例条款）。

• 首付：6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• 余额：6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• 季度数：8 x 4 = 32
• 每期付款：5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• 如果维修保证金为 8%（仅为示例，请核对合同）：6,000,000 x 8% = EGP 480,000，需另行支付。

始终向客户展示总额，而不仅仅是每月金额。使用佣金计算器核算您自己的份额。

2026 年费用和税款期限有所变化。行动前请核实官方来源。

有关期房的更多内容，请见埃及期房如何运作。请通过埃及期房和埃及财务进行练习。