法国房产经纪人的工作

欢迎来到本课程。通过八节简短的课程，您将学习如何在法国作为房产经纪人起步、工作和成长。第一课讲的是这份工作本身：谁可以做、谁付您钱，以及第一年的真实情况。

范围。本课程涵盖法国本土，重点关注四个市场：巴黎、蔚蓝海岸（尼斯、戛纳、昂蒂布）、里昂和波尔多。

一个持牌职业，有三种入行方式

法国通过 loi Hoguet（1970 年 1 月 2 日第 70-9 号法律）及其1972 年 7 月 20 日第 72-678 号法令监管房地产中介。凡经常为他人洽谈、买卖、出租或管理房产的人，都必须在 carte professionnelle 下工作，这是由 CCI（工商会）颁发的职业执照。买卖业务对应的是 carte T（交易）。

只有一个人或一家公司持有执照。其他所有从事洽谈的人都以该持证人的名义工作。实际上您会遇到三种角色：

• 持证人（titulaire de la carte T）。中介或网络的总公司，或其法定代表人。由其签署委托、持有保险，并在允许的情况下持有客户资金（第 3 课）。
• 受雇的 négociateur。持证人的雇员，根据全国房地产集体协议（IDCC 1527）领取工资和佣金。
• Agent commercial immobilier，常称 mandataire。根据与持证人签订的合同工作的自雇顾问，持证人通常是 IAD、Safti、Capifrance 或 eXp 等网络。

受雇的 négociateur 和 agent commercial 都需要 attestation d’habilitation：由持证人向 CCI 申请的记名文件，允许他们代表持证人洽谈。他们不需要自己的执照（第 2 课）。

经纪人实际做什么

在二手房交易中，您通常为卖方工作。您需要：

1. 拿下房源，并在任何洽谈之前签署书面委托（第 4 课）。
2. 为房屋估价，收集各项检测报告，并按规定公示佣金发布房源。
3. 筛选买家，安排带看并收集出价。
4. 帮助双方签订 compromis 或 promesse de vente，然后跟进买家的 10 天撤回期、银行和 notaire，直到签署最终契约（第 6 课）。

销售新房时，您按 VEFA 规则为开发商销售（第 5 课）。做租赁时，您为房东寻找并审核租客。

谁在招聘

您会遇到四种主要的雇主：

• Mandataire 网络。据 La Maison des Mandataires 统计，2025 年底共有 47,000 名网络顾问，同比增长 7%。2025 年，网络处理了经中介完成交易的 28%，2018 年为 13%。
• 加盟和连锁网络，如 Orpi、Century 21、Laforêt、Guy Hoquet 或 Nestenn，通常由本地店主经营。
• 高端中介，在巴黎和蔚蓝海岸实力强劲，如 Barnes、Daniel Féau、Émile Garcin、Kretz、Engel & Völkers、Sotheby’s International Realty、John Taylor 或 Michaël Zingraf。
• 本地独立中介，通常是同时经营出租和物业管理的家族企业。

行业组织 FNAIM 称其拥有约 10,000 家会员中介。市场本身规模很大：截至 2026 年 5 月底的 12 个月里，约有 949,000 套二手房易手，同比增长 5.7%（MesFraisNotaire，引自 Notaires de France）。

您如何获得报酬

法国没有法定收费标准。中介自行定价，但必须公布含增值税（TTC）的价目，并标明最高费率和由谁支付（第 4 课）。行业博客 Agence Immobilière France 估计大多数佣金为房价的 3% 至 10%，价格越高费率越低，并估计约 70% 的出售委托由卖家支付佣金。这些仅供参考，并非官方数据。

佣金归持证人所有。您的分成取决于您的身份：

身份	您如何获得报酬	主要风险
受雇 négociateur	工资加佣金，由雇主提供社保	每笔交易分成较少
网络中的 agent commercial	您带来佣金的一定比例，扣除月费套餐	交易完成前没有收入
本地中介中的 agent commercial	按合同约定的分成	依赖一家中介的客源
持有 carte T 的自有中介	费用归您，成本也由您承担	承担全部风险和文书工作

对于受雇人员，Kohen Avocats 指出，根据 IDCC 1527，非管理层 VRP négociateur 的最低工资为每月税前 €1,500，即按 13 个月发放每年 €19,500，并指出它可以作为佣金预支。我们会在第 8 课中详细计算，您也可以在佣金计算器中测试自己的数字。

现实的第一年

开始之前请对自己诚实：

• 文书都是法语。委托书、出价、compromis 和 CCI 档案都是法语。没有语言考试，但实际上您需要流利的法语。在巴黎豪宅市场和蔚蓝海岸，英语、意大利语、俄语或阿拉伯语是真正的加分项。
• 独立是有代价的。作为 agent commercial，即使某个月没有成交，您也要自己支付社保缴费、保险和网络套餐费。
• 必须参加培训。所有从事洽谈的人都必须参加继续教育：三年共 42 小时（第 3 课）。
• 规定会被检查。在 2019 年对 2,175 家门店的调查中，DGCCRF 发现 64% 存在问题，主要涉及委托和收费公示。从第一天起就要一切按规矩办。

能坚持下来的经纪人会建立日常工作节奏，对自己片区的每条街都了如指掌，并把每位卖家都当作未来的转介绍来源。这正是本课程要帮助您做到的。

接下来

在第 2 课中，我们将了解谁可以在法国工作，以及以何种身份工作。如想现在查看在招职位，请浏览职位，并在中介公司页面比较雇主。

本课为一般信息，不构成法律建议。CloserPass 与 CCI、FNAIM 或任何政府机构均无关联。规定和数据会变化，行动前请核对官方来源。