在法国每天要遵守的规定

法国对经纪人的规定很细，而且会被检查。2019 年，消费者保护机构 DGCCRF 调查了 2,175 家中介门店，发现 64% 存在问题，发出 1,706 份警告、1,765 份整改令和 114 份刑事报告。大多数问题出在委托和收费公示上。本课把这些规定变成日常习惯。

1. 没有委托，就不洽谈

在签署书面委托之前，您不得为客户洽谈任何房产。DGCCRF 列出了委托书必须写清楚的内容：

• 各方当事人和房产。
• 期限。
• 佣金以及由谁支付，卖家还是买家。
• 是独家还是普通委托。
• 如何终止。

委托书以持证人而不是您的名义签署，您的权限由您的 attestation d’habilitation 规定（第 2 课）。DGCCRF 将不完整或不规范的委托视为误导行为。

在中介门店以外签署？在客户家中或远程签署委托时，消费者法规定客户必须收到撤回表格。请向您的中介索取门店外签约版本，并每次都使用。

2. 保管好 registre des mandats

每家中介都必须保管 registre des mandats，即按时间顺序列出所有委托的登记册。DGCCRF 曾发现用散页或铅笔记录的登记册。两者都不合规。发布房源前，请确认其委托已签署并已登记。

3. 独家委托

独家委托对您更有价值，所以规定也更严格。

• 不可撤销期最长为三个月（第 72-678 号法令第 78 条，据 Le Blog de L’Immobilier 2026 年 10 月的总结）。
• 三个月后，卖家通常可以提前 15 天以带回执的挂号信通知终止委托。请查看您中介范本中的具体条款。
• 法律没有规定最短或最长期限，但委托书必须写明期限。
• 根据 loi ALUR，对于个人卖家，中介必须在委托默认续期前提醒卖家其有权终止。

DGCCRF 认定为误导或违法的行为：

• 把普通委托说成独家委托。
• 援引已过期的独家条款。
• 卖家自行找到买家时仍须支付佣金的条款。
• 没有实际成交却收取佣金。

4. 以正确方式公示佣金

2017 年 1 月 10 日的 arrêté 规定了中介如何告知消费者，DGCCRF 对此解释如下：

• 佣金以 TTC（含增值税）公示。
• 注明由谁支付：卖家还是买家。
• 在橱窗、中介店内和网站上展示，便于查找且保持更新。
• 自 2022 年 4 月 1 日起（2022 年 1 月 26 日的 arrêté），价目表必须标明最高费率。
• “仅限面议”或只显示买方承担部分的价目表不合规。

在房源中，由买家支付佣金时，通常同时显示含佣金和不含佣金的价格，并以不含佣金价格的百分比显示佣金。请对照 arrêté 核查您中介的模板，本课程未核实这一细节。

为什么“由谁支付”对客户很重要。Agence Immobilière France 估计约 70% 的出售委托由卖家支付佣金。由买家支付时，过户税按卖家净价计算，因此略低（第 6 课）。签约前请向卖家解释两种选择。

5. 了解能源规定

DPE（能源性能证书）现在决定一套住房能否出租。根据 Hellio 对 loi Climat et résilience 的总结：

DPE 等级	禁止新签和续签租约
G	自 2025 年 1 月 1 日起
F	自 2028 年起
E	自 2034 年起

这些禁令也适用于带家具旅游出租。请告诉每位投资型买家 DPE 等级及其对出租的影响。

2026 年的变化。自 2026 年 1 月 1 日起，DPE 中电力的换算系数从 2.3 降至 1.9。LocService 报道的预测显示，约 850,000 套电采暖住房将脱离 F 级和 G 级。持有近期 DPE 的业主可从 ADEME 下载更新后的证书。在告诉卖家房子不能出租之前，请先核实。

6. 短租

蔚蓝海岸和巴黎的许多投资型买家都会询问度假出租。2024 年 11 月的 loi Le Meur 改变了规则（Optimhome）：

• 在 micro-BIC 税制下，未评级的带家具旅游出租可享受 30% 的扣除，收入上限 €15,000（已评级：50%，上限 €77,700）。
• 市长可将主要住所的出租限制在每年 90 天（原为 120 天），并设定配额。
• 几乎所有市镇都要求登记号。

绝不要承诺度假出租收入。请让买家查阅市政厅的规定并咨询税务顾问。

7. 了解客户并保护数据

您会经手身份证件、资金证明和家庭信息。请向您的中介索取书面的客户身份识别程序，并在每份档案中遵照执行。绝不要在公开群聊中发送证件复印件，只保留交易所需的信息。

哪些行为会让经纪人陷入麻烦

行为	风险
没有已签署并登记的委托就洽谈	DGCCRF 认定的误导行为
没有 attestation d’habilitation 就工作	对您和持证人都属违法行为
佣金未以含税金额公示，未注明支付方或最高费率	DGCCRF 警告或整改令
把普通委托当作独家委托推销	误导行为
卖家自行出售仍须付费的条款	违法条款
以 agent commercial 身份收取定金	违反您的身份规定
面对投资者时忽视 DPE 等级	买家买到无法出租的房子

您的日常习惯

• 没有已签署并登记在册的委托，就不发布房源。
• 门店外签署委托，必须附撤回表格。
• 每个房源都公示含税佣金，并注明由谁支付。
• 每份档案都核查 DPE 等级。
• 任何时候都不经手钱款。

这些规定会变化，行动前请查阅官方来源。在客户技能中进行练习。

本课为一般性信息，不构成法律建议。