了解法国市场：巴黎、蔚蓝海岸、里昂和波尔多

法国是一个国家，却有截然不同的市场。巴黎的奥斯曼式公寓、尼斯的海景公寓、里昂的家庭住宅和波尔多的石头房子，吸引着不同的买家，价格不同，购买理由也不同。了解这些差异并能说出来源，才能赢得客户信任。

整体情况

市场正在缓慢复苏。截至 2026 年 5 月底的 12 个月里，约有 949,000 套二手房成交，同比增长 5.7%，而 2024 年 9 月的低点为 832,000 套，2021 年 8 月的纪录为 1,251,000 套（MesFraisNotaire，引自 Notaires de France，2026 年 7 月）。

价格持平。2026 年第一季度，Notaires-INSEE 指数同比上涨 0.1%：公寓 +0.6%，独栋住宅 -0.2%，由 Île-de-France 带动上涨。

房贷。据 PAP.fr，2026 年 10 月贷款经纪平均利率为 15 年期 3.50%、20 年期 3.66%、25 年期 3.75%，最优质客户为 3.00% 至 3.25%。利率自 9 月以来一直上升，经纪人预计到 2026 年底将达到 3.70% 至 4%。

四个市场的价格

MeilleursAgents 2026 年 10 月 1 日估价，单位为欧元/平方米：

城市	公寓	独栋住宅
巴黎	9,630	10,059
尼斯	5,245	6,365
里昂	4,714	5,798
波尔多	4,448	4,960

这些是房产平台的估价。公证人数据基于已签署的契约，会滞后几个月。请始终说明您引用的是哪一种数据。

巴黎。据 Notaires du Grand Paris，2026 年 7 月底二手公寓为 €9,550/m²，同比下降 0.5%，Île-de-France 公寓为 €6,150/m²。2026 年 5 月至 7 月，Île-de-France 成交 36,810 套，增长 5%。预售合同显示 2026 年 10 月巴黎约为 €9,600/m²。

蔚蓝海岸。Actual-Immo 依据 SeLoger 和 MeilleursAgents 2026 年 9 月的指数，给出的公寓价格为：昂蒂布 €6,529/m²（同比 +4.9%），戛纳 €6,064/m²（-1.1%），尼斯 €5,219/m²（-1.4%）。高端别墅有自己的逻辑，每条街都不一样。

里昂。本课程未找到最新的公证人数据。MeilleursAgents 给出的公寓价格为 €4,714/m²。

波尔多。Syage Notaires 引用 Notaires de France 的数据，2025 年第三季度二手公寓中位数为 €4,240/m²（同比 -1%），独栋住宅中位数为 €345,000（+0.4%）。

谁在买

大多数买家是法国居民。2022 年，非居民外国人约占法国本土二手房交易的 1.8%，约 20,000 笔（MySweetimmo，引自公证人数据）。

蔚蓝海岸的情况则大不相同。Journal de l’Agence 报道的一项基于 2017 年数据的较早公证人研究发现，Alpes-Maritimes 约 7% 的购房由非居民外国人完成，而全国为 1.6%，Île-de-France 为 0.7%，以英国买家居首，其次是比利时和德国买家。由于数据较旧，请仅作排名参考。

因此：

• 巴黎：以法国买家为主，高端街区有国际买家细分市场。
• 蔚蓝海岸：本课程中最国际化的市场。在这里，外语能力很值钱。
• 里昂和波尔多：以本地和全国买家、家庭和投资者为主。

法国对外国人购房没有任何限制（第 6 课）。

客户会问到的税

第二居所。zone tendue 的市镇可对第二居所的 taxe d’habitation 市镇份额加征 5% 至 60%。据 SeLoger（2026 年 10 月）统计，zone tendue 共有 3,689 个市镇，其中 1,666 个征收附加税，688 个按最高 60% 征收，包括巴黎、里昂、波尔多和尼斯。戛纳不征收附加税。我们未查到昂蒂布的情况，请向市政厅确认。

IFI。房地产财富税适用于 1 月 1 日应税净房产超过 130 万欧元的情况，税率为 0.5% 至 1.5%，2026 年未变（Fondation de France）。非居民只就其在法国的房地产纳税。关于扩大征收范围的讨论尚未成为法律。

将来出售。非居民卖家须缴纳 19% 的资本利得税加社会税（第 6 课）。

期房和新建房

新房以 VEFA（vente en l’état futur d’achèvement）方式出售，付款进度受规范，并须提供强制性竣工担保（第 6 课）。有两项变化对投资者很重要：

• Pinel 已于 2024 年 12 月 31 日结束（Lefebvre Dalloz）。
• 2026 年财政法（2026 年 2 月 19 日第 2026-103 号）带来了新的 statut du bailleur privé，也称 dispositif Jeanbrun。Manda 总结如下：对于 2028 年 12 月 31 日前的购房，不带家具出租九年的投资者可对房价的 80% 计提折旧，集合住宅中的新公寓每年 3.5%、4.5% 或 5.5%（中间租金、社会租金或极低社会租金），工程费用至少占房价 30% 的旧房为 3%、3.5% 或 4%，年度上限为 €8,000、€10,000 或 €12,000。独栋住宅不适用，每户最多可用于两套住房。

细节在预算辩论期间有所变化，早期总结给出的数字也不同，所以向客户介绍前，请在 Légifrance 上核对最终文本。

如何熟悉您的片区

1. 选择一个区域：巴黎的一个区、蔚蓝海岸的一个城镇、里昂的一个街区或波尔多的一个社区。
2. 实地走一遍。了解那里的学校、交通、建筑类型和新项目。
3. 每月跟踪公证人、MeilleursAgents 和房贷利率数据，并始终注明来源。
4. 了解谁在那里买房，说什么语言。

价格和规定变化很快，行动前请核对官方来源。查看法国页面和市场，了解 CloserPass 的覆盖范围。

本课为一般信息，不构成投资或税务建议。