法国一宗交易的完整流程

法国的一笔交易要经过多方之手：您、卖家、买家、通常还有银行，以及 notaire，即起草最终契约并代收税款的公职人员。您的价值在于了解先后顺序，让每个人按时推进，并确保没有人对费用感到意外。本课先跟进一笔二手房交易，再跟进一套新房，并以欧元计算各项数字。

各方分工

• 您，即 négociateur 或 agent commercial：根据持证人的委托，负责营销、带看、出价、为 notaire 准备档案以及协调工作。
• 持证人：签署委托，开具佣金发票，如有担保，可以持有资金。
• Notaire：核查产权和档案，应要求起草或接收 compromis，签署 acte authentique，并向国家缴纳税款。
• 银行或贷款经纪：批准贷款。

二手房交易步骤

1. 委托。已签署并登记在 registre des mandats 中，写明含税佣金及支付方（第 4 课）。
2. 带看与出价。买家提交书面出价。确认价格和佣金计算基础清楚明确。
3. 检测报告与文件。卖家提供技术检测报告，包括 DPE；如果是公寓，还需提供楼宇文件。
4. Compromis 或 promesse de vente。预约合同确定价格、条件、契约签署日期及定金。可以私下签、在中介签或在 notaire 面前签。
5. 10 天撤回期。见下文。
6. 贷款审批。银行在签署契约前批准贷款。
7. Acte authentique。在 notaire 面前签署，由其接收款项并缴纳过户税。买家成为业主。
8. 您的佣金。只有在交易实际完成时才收取。没有成交也收费的条款属违法（DGCCRF）。

10 天撤回期

这项规定保护买家，您必须烂熟于心。据 Notaires de France：

• 根据 Code de la construction et de l’habitation 第 L.271-1 条，它适用于购买住宅物业的非专业买家。
• 期限为 10 个自然日。
• 自通知已签 compromis 的挂号信首次投递次日起算；如 compromis 在 notaire 面前签署，则自签署次日起算。
• 买家以挂号信撤回，无需说明理由，也不受处罚。
• 已付定金须在 21 天内退还。

所以签署 compromis 后的十天内，交易还不算板上钉钉。在期限届满之前，不要告诉卖家“已经卖出去了”。

2026 年过户税

买家称之为 frais de notaire（公证费），但其中大部分是缴给国家和省的过户税（DMTO）。2025 年财政法允许各省在 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日期间将其份额从 4.50% 提高到 5.00%。MesFraisNotaire 对照 2026 年 6 月 1 日 DGFiP 表格核查后给出：

情形	二手房 DMTO 合计
提高税率的 89 个省，包括巴黎（75）、Rhône（69）和 Gironde（33）	6.31%（常四舍五入为 6.32%）
未提高税率的 11 个省，包括 Alpes-Maritimes（06）	5.81%
已提高税率省份中符合条件的首次购房者	5.81%

该网站的常见问题中关于 Alpes-Maritimes 的说法前后不一，引用前请核对 DGFiP 表格。

在 MesFraisNotaire 的示例中，二手房买家全部成本（税款加 notaire 的费用和代付款项）约为房价的 7.2% 至 7.8%。

实例 1：巴黎的二手公寓

一位买家以 €250,000 购买巴黎一套二手公寓。MesFraisNotaire 估算的买家总成本：7.81%，约 €19,525。中介佣金是另加还是包含在价格内，取决于委托。

如果委托规定由卖家支付 5%（含税）佣金，中介向卖家开具 €12,500（含税）发票，买家成本按 €250,000 计算。

实例 2：支付方不同，税款也不同

一位里昂卖家希望净得 €400,000。佣金为 €20,000（含税）。

方案	契约价格	按 6.31% 计 DMTO
卖家支付佣金	€420,000	€26,502
买家支付佣金	€400,000（另加 €20,000 佣金）	€25,240

由买家支付时，过户税按卖家净价计算，本例约节省 €1,262。Agence Immobilière France 指出了这一效果，并估计约 70% 的委托仍由卖家支付佣金。

实例 3：蔚蓝海岸的二手房

一位买家以 €340,000 购买 Alpes-Maritimes 的一套公寓，该省 DMTO 维持在 5.81%。MesFraisNotaire 估算的买家总成本：7.19%，约 €24,446。

新房：VEFA

购买期房时，步骤有所不同：

1. Contrat de réservation。买家预订房源并可支付定金，法定上限为：一年内签约 5%，两年内 2%，超过两年不得收取（Le Mag Juridique；大多数文本将这些规则归于该法典第 R.261-28 至 R.261-31 条，请核实条款编号）。
2. 在 notaire 面前签署 VEFA 买卖契约（acte de vente）。
3. 分期付款，上限由第 R.261-14 条规定：地基完工时最多 35%，楼宇封顶防水（hors d’eau）时 70%，竣工时 95%，最后 5% 在交房时支付，如对瑕疵提出保留，可交由第三方托管。逾期付款罚金上限为每月 1%。
4. 交房及保留事项清单。

示例：波尔多一套 €400,000 的新公寓，一年内签约。

阶段	累计最高支付比例	其中本阶段
预订定金（5%）	€20,000	€20,000
地基（35%）	€140,000	€120,000
封顶防水（70%）	€280,000	€140,000
竣工（95%）	€380,000	€100,000
交房（100%）	€400,000	€20,000

定金抵扣房价。每个住宅 VEFA 还需要由银行、保险公司或担保公司提供的 garantie financière d’achèvement（GFA），确保开发商出问题时楼宇仍能建成（Homunity）。一般认为，新房首次出售的买家成本远低于二手房，但本课程未核实该税率，请向 notaire 索取估算，而不要引用二手房的数字。

卖家一方：资本利得

非居民卖家常常问自己要缴多少税。David Notaires 给出的规则如下：

• 利得须缴纳 19% 所得税，加 17.2% 社会税；参加欧洲经济区或瑞士社保的卖家仅为 7.5%。
• 利得超过 €50,000 的部分加征 2% 至 6% 的附加税。
• 自第六年起享受持有减免：22 年后免征所得税，30 年后免征社会税。
• 如卖家居住在欧洲经济区以外、售价超过 €150,000 且持有不足 30 年，则需要税务代表。

带家具出租。自 2025 年 2 月 15 日起出售的房产，按 LMNP 实际制度计提的折旧在计算利得时须加回（NBE Avocats）。带家具出租的投资者在出售前应咨询会计。

房贷

2026 年 10 月，贷款经纪平均利率为 15 年期 3.50%、20 年期 3.66%、25 年期 3.75%（PAP.fr）。请尽早把买家介绍给贷款经纪，最好在他们出价之前。

税费、佣金和利率都会变化，行动前请核对官方来源。可通过销售培训进行练习。

本课为一般性信息，不构成法律或税务建议。