入行准备：地区登记册、培训与身份

在许多国家，这一课讲的是一次考试和一张执照。西班牙不同。这里没有全国性执照，但您在哪里工作、以何种方式工作，决定了您必须做什么。以下是按地区划分的完整情况。

为什么没有全国性执照

第 4/2000 号王室法令（第 3 条）向所有人开放了房地产中介业务，无需学历或协会会员资格。据 Consumer 介绍，官方 Agente de la Propiedad Inmobiliaria（API）资格的最后一次入行考试于 2000 年 4 月 9 日举行。

API 资格和 Colegios de APIs（API 协会）仍然存在。加入是自愿的。一些经纪人把会员资格作为品质的标志，在瓦伦西亚，协会会员适用其自身的规则，而不是地区登记册。住房属于地区权限，因此一些地区设立了自己的登记册。OCU 在 2026 年 1 月列出马德里、加那利群岛和纳瓦拉为设有自愿登记册的地区。

各地区一览

地区	登记册	2026 年 10 月状态
Catalonia	AICAT 登记册（第 18/2007 号法律，第 12/2010 号法令）	强制
瓦伦西亚自治区	RAI 登记册（第 98/2022 号法令）	强制，部分条件于 2025 年被撤销
安达卢西亚	专业经纪人登记册（第 5/2025 号法律）	已依法设立，开放时间未确认
巴利阿里群岛	官方登记册（第 3/2024 号法律）	自愿

加泰罗尼亚：AICAT

任何在加泰罗尼亚经常性有偿从事买卖或租赁中介的人都必须登记。Generalitat（自治区政府）的办事页面列出了以下条件：

• 培训：相关学位（如法律、经济、商业、建筑或建筑工程），或经认可的房地产相关课程证书。在公司中，董事和每个办事处的负责人都必须满足此条件。
• 对公众开放的办公室，并持有相应许可，除非您只在线上工作。
• 责任保险，每个办事处至少每次索赔 €100,000、每年 €600,000，仅线上经营则为 €150,000 和 €1,000,000。
• 保证金，每个办事处至少每年 €60,000，仅线上经营则每位经纪人 €300,000。

您需要在线申请，提交保险单、保证金证明和培训证明。不收费。登记长期有效，无需续期，但任何信息发生变化时都必须更新。之后，您需要在办公室标牌、文具和所有广告上展示官方徽章和登记号。

瓦伦西亚自治区：第 98/2022 号法令

自 2022 年 10 月 16 日起，瓦伦西亚登记册对任何从事房产买卖、租赁、置换或权利转让的居间、咨询或管理业务的人都是强制性的。Generalitat 常见问题解答中的要点：

• 培训：由公立机构、大学或经批准的机构颁发的、至少 200 学时房地产相关课程的证书。
• 每个办事处都需要一名符合培训要求的负责经理。一个人最多只能负责三个办事处。
• 仅在线上开展业务的经纪人需要在该地区有实际地址。
• 您需要在线申请。

2025 年的判决。2025 年 1 月，瓦伦西亚高等法院（TSJCV）部分支持了竞争主管机构 CNMC 的上诉，撤销了 €60,000 保证金、€100,000 责任保险和其他要求。登记册本身得以保留。该判决可向最高法院上诉，因此请在登记当天向 Generalitat 询问适用的规定。

安达卢西亚：第 5/2025 号法律

安达卢西亚第 5/2025 号住房法设立了住宅领域专业房地产经纪人登记册，序言称其为强制性登记。第 52 条要求：

• API 资格、相关学位、四年有据可查的工作经验，或经纪人协会会员资格。
• 企业所有人和 50% 的员工在过去四年中至少接受过 100 学时的专门培训。
• 保证金或保险，以及与该业务相关的无不良记录证明。

一项最终条款将登记册的启动留待后续步骤。我们无法确认其在 2026 年 10 月已经开放。请现在就保留好您的工作经验和培训证明。

巴利阿里群岛：自愿登记册

第 3/2024 号法律设立了一个官方登记册，巴利阿里政府将其描述为自愿性登记。登记的经纪人必须具备培训、至少每年 €60,000 的保证金，以及每次索赔 €100,000、每年 €600,000 的保险，并展示徽章和标牌。

分步操作

1. 选择您的地区和模式。实体办公室、仅线上、雇员或自雇。
2. 办理 NIE（EX-15 表格，费用 €9.84，见第 2 课）。
3. 选择您的身份。
   • 雇员：由中介为您办理社会保险登记。
   • Autónomo：向税务局提交税务登记表 036 或 037，然后加入自雇者制度（RETA）。新的 autónomo 在头 12 个月每月缴纳固定的 €80（Billeo）；之后，2026 年按收入档次每月最低缴费为 €200 至 €590（El Derecho）。
4. 完成培训：根据您所在地区的要求，瓦伦西亚 200 学时，安达卢西亚在登记册开放后 100 学时，加泰罗尼亚为经认可的课程。
5. 在加泰罗尼亚，或者如果您加入巴利阿里登记册，办理保险和保证金。
6. 在线登记，等待您的登记号。
7. 在办公室、文件和每条广告上展示您的登记号。
8. 每当您的办公室、员工或保险公司发生变化时，及时更新记录。

如果您加入一家中介，其登记涵盖只为该中介带看的员工。请询问其登记号。

地区规定变化很快，行动前请核实官方来源。请在西班牙规则训练中练习，并阅读如何在西班牙成为房地产经纪人。

本课为一般性信息，不构成法律建议。