在西班牙每天要遵守的规则

与许多市场相比，西班牙对经纪人的规定较少，但现有的规定都会执行。大多数问题来自不严谨的委托书、草率的广告、现金，或向错误的人收取佣金。本课将这些规定转化为日常习惯。

1. 先签书面委托

您与卖方的合同称为 nota de encargo。没有它，您将很难证明自己有权获得佣金。加泰罗尼亚第 12/2010 号法令将其视为经纪人开始工作的文件，巴利阿里登记册也规定了其最低内容。

一份严谨的 nota de encargo 应写明：

• 双方当事人、房产及其土地登记处（Land Registry）信息。
• 要价。
• 佣金，以及是另加增值税还是含增值税。
• 佣金何时到期。OCU 建议在签署契据时支付。
• 是否为独家委托，以及期限多长。OCU 发现独家期限为 3 至 6 个月，有时会自动续期。

独家条款要公平。最高法院认可独家委托，但法院会依据消费者保护法进行审查：措辞清晰、期限固定、中介确实开展了工作、补偿合理。消费事务部指出，当业主自行出售时，法院通常认为超过佣金一半的违约金过高。在这种情况下收取 100% 的模板存在风险。

同时让您带看的每位买家签署看房确认单。

2. 保持广告合规

• 能效标识。OCU 表示，所有出售和出租广告中都必须标明能效等级和标识。发布前请向业主索取证书。
• 登记号。在加泰罗尼亚，您的 AICAT 徽章和登记号要出现在所有广告上。
• 度假出租。自 2025 年 7 月 1 日起，短租需要国家统一租赁登记册的编号并在房源中展示，预订平台也必须要求提供该编号。
• 不做无法兑现的承诺。不要宣传“黄金签证”（已于 2025 年 4 月 3 日终止），也不要宣传您未核实的旅游许可。自 2025 年 4 月起，楼宇中新的旅游公寓需要获得五分之三业主的批准（Cuatrecasas）。

3. 了解您的客户

根据第 10/2010 号法律，经手房产买卖的经纪人属于义务主体。西班牙金融情报机构 SEPBLAC 对其进行监管。第 7/2021 号王室法令将该义务扩展到每月 €10,000 或以上的租赁（Garrigues）。

您的义务在实践中包括：

1. 使用官方证件识别每位客户。
2. 当买方是公司或信托时，识别最终受益人。
3. 询问资金来源，风险较高时采取更严格的核查。
4. 保存您所做核查的记录。
5. 向 SEPBLAC 报告可疑交易，且不得告知客户。

向您的中介索取其书面流程以及合规负责人的姓名。

4. 不收现金

第 11/2021 号法律规定，涉及企业或专业人士时，现金支付上限为 €1,000（非以企业身份行事的非居民个人为 €10,000）。拆分付款不能规避这一限额。每次都凭发票通过银行转账收取佣金。

5. 租赁由房东付费

第 12/2023 号住房法修改了《城市租赁法》：长期住房租赁的中介费和合同费用由房东支付。不要以“找房费”、“管理费”或任何其他名义向租客收取同样的费用。

消费事务部在 2024 年 2 月警告，此类收费可能构成严重违法行为，罚款 €10,001 至 €100,000，或非法所得的四至六倍。2024 年 10 月，该部对多家中介展开调查。

哪些行为会导致经纪人被罚款或暂停执业

行为	风险
在长期住房租赁中向租客收费	消费者保护法罚款（见上文）
滥用独家条款或违约金条款	条款被删除，佣金落空
在加泰罗尼亚未登记执业	处罚；根据第 18/2007 号法律，已登记经纪人可被暂停执业
收取超过限额的现金	根据第 11/2021 号法律处以税务罚款
跳过反洗钱核查	根据第 10/2010 号法律处罚
广告未标明能效标识	违反消费者保护和能源规定

您的日常习惯

• 没有签署委托，不带看。
• 没有能效标识以及必要时的登记号，不发布广告。
• 没有核查身份和资金来源，不提交报价。
• 不收现金。
• 不向长期租客收取佣金。

这些规定会变化，行动前请核实官方来源。请在西班牙规则训练和客户技能中练习。有关佣金，请参阅西班牙经纪人佣金。

本课为一般性信息，不构成法律建议。