了解西班牙市场：海岸、城市与买家

西班牙不是单一市场。Málaga 市区的一间开间、Marbella Golden Mile 的一栋别墅和 Torrevieja 的一套平房，吸引的是不同的买家，价格不同，原因也不同。了解这些差异，才能赢得客户的信任。

整体情况

INE 统计 2025 年西班牙住房销售 714,237 套，比 2024 年增长 11.5%。2026 年第二季度，土地登记处记录的平均价格创下每平方米 €2,487 的纪录，外国人购房占比也创下 15.98% 的纪录（Registradores）。

外国需求集中在沿海和岛屿。2026 年第二季度，Alicante 省的外国人占比为 46.43%，Málaga 省为 37.01%，是西班牙最高的两个省。全国排名靠前的外国买家是英国、荷兰、德国和摩洛哥买家，其次是罗马尼亚、意大利、法国和波兰买家。

许多外国买家已经在西班牙生活和工作，另一些则是购买第二居所的非居民。请尽早弄清您的客户属于哪一类：税务、按揭和文书都有所不同。

Costa del Sol：Málaga 与黄金三角

Málaga 市是科技、文化和远程办公中心，拥有国际机场和通往马德里的高铁。idealista 数据显示，2026 年 8 月该市价格创下每平方米 €3,938 的纪录，一年上涨 5.1%。Este 区（El Limonar、Pedregalejo、El Palo）最贵，约为 €4,990。

Marbella、Benahavís 和 Estepona 构成黄金三角。Brainsre 报道的公证数据给出了 2025 年的平均值：

城镇	2025 年平均值	年度变化	外国买家
马贝拉	每平方米 €4,424	+7.67%	约 62%
埃斯特波纳	每平方米 €3,214	+10.89%	约 71%

在 Marbella，英国买家居首（占购房的 12.4%），其次是瑞典和荷兰买家。在 Estepona，荷兰买家居首（16.8%）。在 New Golden Mile 沿线新建项目的带动下，Estepona 是黄金三角中增长最快的。

了解 Marbella、Estepona 和 Málaga。

Costa Blanca：Alicante 省

Costa Blanca 更便宜。Registradores 数据显示，2026 年第二季度 Alicante 省为每平方米 €2,267，而 Málaga 省为 €3,347。在省内，pisos.com 2026 年 6 月的数据显示出明显分化：

• 北部（Calpe 约 €4,029、Altea 约 €3,564、Jávea 约 €3,388 每平方米）：别墅和海景，受荷兰、比利时、英国、德国和斯堪的纳维亚买家欢迎。
• Benidorm（约 €3,699）：高楼林立的旅游之都，适合出租投资者和退休人士。
• 南部（Torrevieja 约 €2,751、Orihuela 约 €3,117）：高尔夫、平房和入门价格。
• Alicante 市（约 €2,614）：全年都有来自居民的需求。

公证数据显示，2025 年荷兰买家在非居民外国买家中排名第一，idealista 发现 Jávea、Torrevieja 和 Dénia 是他们在 Costa Blanca 搜索最多的地方。参见 Alicante 与 Costa Blanca。

谁在购买，以及原因

• 追求生活方式和退休生活的买家来自北欧，他们想要阳光、高尔夫、医疗服务和回国航班。
• 家庭和远程工作者出于学校和全年生活的考虑，选择 Málaga、Estepona 或 Alicante 市。
• 投资者关注收益率。idealista 数据显示，2026 年第二季度全国毛租金收益率为 6.5%，Málaga 约为 5.2%。
• Marbella 的高端买家想要稀缺的新建房和品牌住宅。

自 2025 年 4 月 3 日起，购房不再能获得居留签证（La Moncloa）。请凭房产本身的优势进行销售。

期房、二手房与租赁

期房。Savills 2026 年 7 月的数据显示，Costa del Sol 的一些项目在开工前就售出了 30% 至 50% 的单位。买家需要担保、分期付款和明确的交付日期（第 6 课）。

二手房。大多数交易是二手房：2025 年 12 月，INE 记录二手房占 78.4%，新房占 21.6%。买家需要公道的价格、清晰的产权和快速的文书办理。

租赁。长期租金很高：2026 年 7 月，Marbella 约为每月每平方米 €23.9，Málaga 市约为 €16.4（idealista）。度假出租正在收紧。Málaga 于 2025 年 8 月暂停新的旅游公寓登记，最长三年，并于 2026 年 7 月着手在住宅区冻结新的旅游用途三年。在投资者为度假出租而购房之前，务必核查当地规定。

如何熟悉您的片区

1. 选择一个区域，熟悉其街道、学校、海滩和新项目。
2. 从 Registradores、公证人、INE 和房产网站跟踪价格，并始终注明来源。
3. 了解排名前三的买家国籍及其语言。
4. 每月参加开发商项目发布和样板间参观。

价格和规定变化很快，行动前请核实官方来源。请通过西班牙区域和西班牙投资训练进行练习。

本课为一般性信息，不构成投资建议。