西班牙交易全流程

西班牙的一笔交易要经过很多人之手：您、两位律师、常常还有银行、公证人、税务机关和土地登记处。您的价值在于了解先后顺序，确保各方按时推进，并且不让任何人被税单吓一跳。本课跟随一笔二手房交易和一笔期房交易，然后以欧元计算一笔交易。

各方分工

• 您，经纪人：委托、营销、带看、报价、协调。
• 买方律师：在支付任何定金前进行独立核查，处理合同和税务。买方律师只为买方工作。
• 公证人：中立的公职人员，核查身份、付款和合法性，并认证契据（escritura）。
• 土地登记处（Registro de la Propiedad）：登记新的所有人，使购买对第三方生效。
• 税务机关：自治区征收 ITP 或 AJD，市政府征收 plusvalía，国家税务局征收所得税。
• 开发商：在期房交易中出售房屋，并必须为买方的预付款提供担保。

二手房交易步骤

1. 委托。与卖方签署 nota de encargo（第 4 课）。
2. 报价与预订。买方支付一小笔款项，使房屋在买方律师核查期间下架。
3. 核查。律师从土地登记处获取 nota simple（所有人、房产描述、抵押和其他负担），核查 Catastro（地籍）、许可、物业费欠款以及最近的 IBI 缴费单。
4. Arras 合同。一份带定金的私人合同，定金通常约为价格的 10%（Your Overseas Home）。在 arras penitenciales（解约定金）下，买方违约退出则丧失定金，卖方违约退出则须双倍返还。如果合同没有写明类型，法律推定为证约定金（confirmatory arras），受损方可以要求继续履约，或解除合同并要求赔偿（Legálitas）。请务必写明类型。
5. 在公证人面前签署契据。支付尾款，通常以银行本票或转账方式，并交付钥匙。
6. 税款与登记。买方缴纳转让税，然后办理契据登记。Legálitas 指出，只有缴清税款后才能办理登记。

谁缴纳哪种税

二手房买方：ITP，由各自治区规定：

• 安达卢西亚：7%（Interforo）。
• 瓦伦西亚自治区：自 2026 年 6 月 1 日起签署的契据为 9%，价格超过 €100 万的，全价按 11% 计（TaxDown）。
• 加泰罗尼亚：€600,000 以内为 10%，超过 €150 万的部分升至 13%（Osborne Clarke）。

向开发商购买新房的买方：10% 增值税另加契据的 AJD 印花税：安达卢西亚 1.2%，瓦伦西亚自治区自 2026 年 6 月起为 1.4%（Guía Fiscal）。

公证和登记按官方收费标准收费。Interforo 给出的大致范围为：公证 €500 至 €1,000，登记 €400 至 €650。

卖方缴纳：

• Plusvalía municipal，即市政府对土地增值征收的税。如果没有实际增值，则无需缴纳，但卖方必须凭前后两份契据加以证明（Guía Fiscal）。当卖方是非居民个人时，法律规定由买方作为替代纳税人（《地方财政法》第 106 条），因此买方律师通常会预扣这笔金额。
• 增值所得税。当卖方是非居民时，买方必须预扣价格的 3%，并在一个月内通过 211 表格缴纳给税务局。
• 您所在中介的佣金，另加 21% 增值税，按委托书约定。

实例：Málaga 的一笔二手房交易

一位不在西班牙居住的英国卖家以 €350,000 出售 Málaga 的一套公寓。委托书约定 5% 另加增值税。税率来自上述来源。预订金额为示例。

项目	计算	金额
预订金（示例）	由双方约定	€5,000
10% 的 arras 定金（含预订金）	350,000 x 10%	€35,000
买方 ITP，安达卢西亚	350,000 x 7%	€24,500
买方公证和登记费用	Interforo 区间	约 €900 至 €1,650
为卖方税款预扣 3%	350,000 x 3%	€10,500
中介佣金	350,000 x 5%	€17,500
佣金的增值税	17,500 x 21%	€3,675

签署契据时，卖方获得的金额为：价格减去 €10,500 预扣款，减去预扣的 plusvalía（如有），如果佣金从房款中支付，再减去 €21,175 的佣金。请尽早向卖方展示这个净额。没有人喜欢在公证处遇到意外。

期房交易步骤

1. 核查建筑许可。为买方款项提供担保的义务从许可获批时开始。没有许可，就不付款。
2. 预订，然后签署私人购房合同并支付第一期款项。
3. 单独担保。根据第 38/1999 号法律第一项附加条款，开发商必须以银行担保或保险为全部预付款及法定利息提供担保，款项必须存入该项目的专用账户。
4. 分期付款。Pineapple Homes 介绍，Costa del Sol 的典型模式是施工期间支付约 20%，有时为 30%。每期付款都要缴纳 10% 的增值税。
5. 竣工。坚持在签署契据前取得首次入住许可并进行验房。
6. 契据、AJD 和登记，尾款通常通过按揭贷款支付。

西班牙银行的报告解释说，如果开发商未能按时完工，买方须发出正式催告，如果开发商在 30 天内不付款，买方可以向银行或保险公司索赔。

税率因地区和日期而异，行动前请核实官方来源。请通过西班牙财务和西班牙期房训练进行练习，并阅读外国人在西班牙购房和西班牙期房。

本课为一般性信息，不构成法律或税务建议。