在西班牙的收入与职业发展

您已经学习了规则、市场和交易。最后一课讲的是您自己的收入：一笔交易您实际能拿到多少、需要缴多少税、如何选择合适的中介，以及之后如何成长。

佣金计算

西班牙没有法律规定买卖佣金。HelpMyCash 报道称，传统中介通常收取 3% 至 7%，OCU 在 2026 年 1 月发现平均为 5%。另加 21% 的增值税，而增值税绝不属于您的分成：它要上缴税务局。

以下分成比例仅为示例。以您自己的合同为准。

示例 1：Málaga 的一套二手公寓，€400,000，佣金 5% 另加增值税，您的分成 40%。

1. 中介佣金：400,000 x 5% = €20,000
2. 向卖方收取的增值税：20,000 x 21% = €4,200
3. 您的份额：20,000 x 40% = €8,000，未扣除您自己的税款

示例 2：Estepona 的一栋别墅，€800,000，佣金 6%，与买方中介 50/50 分成，您的分成 40%。

1. 总佣金：800,000 x 6% = €48,000
2. 您所在中介的一半：€24,000
3. 您的份额：24,000 x 40% = €9,600

示例 3：一笔长期租赁，每月 €1,300，佣金为一个月租金。

根据第 12/2023 号住房法，由房东支付：€1,300 另加 €273 增值税。按 40% 分成，您获得 €520。租赁收入较少，但会带来日后可能卖房的房东。

使用佣金计算器试算您自己的数字。

税务和社会保险

作为雇员，中介从您的工资和佣金中代扣所得税（IRPF），并为您缴纳社会保险。您每年提交一次所得税申报。

作为 autónomo，您需要自己处理：

• 增值税。您在每张发票上加收 21%，每季度缴纳给税务局，可扣除您经营成本中的增值税。
• 季度所得税（130 表格）。在直接核定制度下，您按年初至今净收入的 20% 预缴，减去之前的预缴款和预扣款（Guía Fiscal）。上一年度有预扣的发票达到其收入至少 70% 的专业人士可以免于预缴。
• 社会保险（RETA）。头 12 个月每月固定 €80，如果您的净收入低于最低工资，可再延长一年（Billeo）。之后，2026 年按收入档次每月最低缴费为 €200 至 €590（El Derecho）。
• 年度申报。您的所得税每年结算一次，并计入季度预缴款。

第三年示例（autónomo）	金额
开具发票的佣金	€48,000
收取的增值税（21%）	€10,080，扣除成本中的增值税后缴纳给税务局
经营成本	€8,000
扣除缴费前的净收入	€40,000
按 20% 季度预缴（如未免除）	全年约 €8,000，未扣除缴费

从第一个月起就聘请一位 gestor（税务顾问）。漏报一个季度的代价比他们的费用更高。

如何选择中介公司

GoWork 在 2023 年估计，新人的固定年薪为 €12,800 至 €20,000，含佣金的总收入为 €20,000 至 €60,000。以此作为起点，然后询问：

1. 雇员还是 autónomo？谁为您缴纳社会保险？
2. 我的分成比例是多少，包括我自己的房源、中介提供的客户线索和合作交易？
3. 我什么时候拿到钱？签署契据时，还是中介收到款项时？
4. 如果我在交易完成前离职，我的交易如何处理？
5. 您在加泰罗尼亚、瓦伦西亚或安达卢西亚的登记号是多少，是否涵盖我？
6. 您如何依据第 10/2010 号法律开展反洗钱核查，由谁负责？
7. 您提供哪些客户线索、房产网站和培训，哪些需要我自己付费？
8. 如果我是非欧盟公民：您会在我入职前为我申请许可吗？

把这些答案写进您的合同。在 CloserPass 中介上比较雇主。

职业发展

• 专业化。高端别墅、期房、某一国籍或语言的客户，或为房东提供租赁服务。
• 获取资质。参加可计入瓦伦西亚 200 学时或安达卢西亚 100 学时的培训课程。API 资格和 Colegio（协会）会员是可选的，但有些客户看重它们（Consumer）。
• 利用有来源的市场动态和满意客户的评价打造您的个人品牌。
• 以后开设您自己的中介。在加泰罗尼亚，这意味着需要办公室、至少每次索赔 €100,000 和每年 €600,000 的保险、每个办事处 €60,000 的保证金以及登记（Generalitat）。

开始之前：最终清单

• 我知道我合法工作的途径：欧盟登记、雇员许可或自雇许可。
• 我已办理或已申请我的 NIE.
• 我知道我所在地区是否要求 登记，以及要求哪些培训。
• 我已决定： 雇员还是 autónomo，并且我知道我的社会保险费用。
• 我有一份模板： nota de encargo 和看房确认单。
• 我能进行 身份和资金来源 核查，并且我绝不收现金。
• 我知道在我所在地区由谁缴纳 ITP 或增值税加 AJD ，也了解 3% 预扣 规定。
• 我能核查 期房担保 （依据第 38/1999 号法律）。
• 我有一份 90 天计划和每天固定的拓客时段。
• 我的分成比例和付款日期已 书面确认.

税率和规定会变化，行动前请核实官方来源。

参加期末测验

您已经准备好了。通过西班牙期末测验检验自己：题目涵盖每个主题，每道题都附有来源解析。然后查看西班牙的空缺职位和西班牙市场页面。

本课为一般性信息，不构成税务或法律建议。