泰国的中介公司和行业协会：没有执照，但有真实规则

在本课程的大多数国家，这一课讲的是如何取得执照。泰国没有执照。取而代之的是公司法、外国人持股限制、反洗钱义务和一系列自愿性协会。本课逐一讲解，帮助您在加入一家中介之前对其作出判断，并了解开设中介需要什么条件。

没有执照，我们也没有找到相关法律草案

泰国没有国家颁发的房产经纪人或中介执照，也没有强制性考试（Themis Partner；Thaiger）。我们在 2026 年 10 月核查时，所阅读的 2025 年和 2026 年法律指南均未提及经纪人执照法律草案。2026 年确实存在的法律草案涉及土地代持，我们将在下文介绍。

这并不意味着这一行毫无规矩，而是规则来自其他方面：

• 公司法：中介公司是一家注册公司。
• 《外国人经商法》：对外国人持有中介公司的限制。
• 劳动法：将中介工作保留给泰国人的 2020 年清单（第 2 课）。
• 反洗钱义务（第 4 课）。

中介是一家公司

Themis Partner 解释说，房地产中介是在商业发展厅（Department of Business Development）（DBD）注册的普通泰国有限公司。对于泰资中介，这项注册实际上就是唯一的“执照”。

加入一家中介时，请索取其与注册信息完全一致的公司名称、董事名单，并询问它是泰资控股还是外资控股。答案能告诉您很多信息：它能否合法为外籍员工担保，其架构是否稳妥。

外国人持股：49% 上限

《外国人经商法》B.E. 2542（1999 年）限制外资控股公司从事某些业务。第三清单（List 3）第 11 项涵盖经纪或代理业务。法律文本中的例外范围很窄：证券、集团内部采购、拥有至少 1 亿泰铢外国资本的国际贸易分销，以及部级条例规定的其他类型（Siam Legal，法规文本）。房地产经纪不在其中。

因此，外资控股的中介需要外国人经商许可证（FBL）。实际上：

• 中介公司 Leto 称，外资控股中介获得 FBL 几乎不可能。
• 外国人可持股最多 49%，51% 由真正的泰国股东持有（Leto）。
• Themis Partner 补充说，BOI 投资优惠或 FBL 可允许最高 100% 的外资持股，而 BOI 可能要求最多 5,000 万泰铢的资本。

要为外籍员工担保，公司每申请一份外籍工作许可证还需要 200 万泰铢实缴资本和 4 名泰国员工（Thaiger；第 2 课）。

为什么“真正的”很重要：2026 年的代持问题

代持人是为外国人名义持股的泰国股东。这是市场上最古老的捷径，而在 2026 年正受到直接打击。

• 土地。根据《土地法典》第 97 条，外资超过 49% 或外国股东占多数的公司被视为外国人，不能拥有土地（Leto）。
• 2026 年 10 月的打击行动。2026 年 10 月 19 日，兼任内政部长的总理 Anutin Charnvirakul 在全国范围内发起打击土地代持行动。Thai Examiner 报道称涉及 13,088 个可疑主体，其中包括 1,550 家公司、2,360 块土地，价值约 140.1 亿泰铢，并要求各府府尹在 2026 年 12 月底前完成优先调查。
• 2026 年的其他措施。业内单一来源 Leto 报告称：内阁于 2026 年 2 月 24 日批准了《土地法典》第 94 条修正草案，将代持土地没收归国；商业发展厅自 2026 年 4 月 1 日起要求提交资本来源申报；包括普吉、素叻他尼（苏梅岛）、清迈和春武里（芭堤雅）在内的八个府被列入特别管控。在依赖这些信息之前，请向律师核实。

如果一家中介的泰国股东无法说明资金来源，这会给您的工作、工作许可证和客户带来风险。

自愿性协会和资质

这些都不是执照。它们是学习、拓展人脉，以及向雇主和客户表明您认真对待这份工作的方式。

• TREBA，即泰国房地产经纪人协会（Thai Real Estate Broker Association）。Thaiger 认为会员资格是向雇主展示可信度的标志。中介加入时会对外宣布，IRES Thailand 就在其官网上发布过。
• REBA-ES，即东部海岸房地产经纪人协会（Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard），覆盖芭堤雅和春武里。
• CIPS，即美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的国际房产专家认证（Certified International Property Specialist）。Thaiger 认为它对服务外国买家的外籍人士很有用。
• 门户网站认证，例如 DDproperty 经纪人认证。

一个容易混淆的名称。AREA（Agency for Real Estate Affairs）是一家私营研究机构，发布市场数据，例如芭堤雅的库存数据（Pattaya Mail，2026 年 2 月）。它不是经纪人协会。

加入前如何核查一家中介

1. 注册。公司注册名称是什么？董事是谁？
2. 股权。是否为泰资控股？如果有外国人持股，是否在 49% 以内？泰国股东是否真实？
3. 担保，如果您是外国人：公司是否拥有 200 万泰铢实缴资本，并且每份外籍许可证配备 4 名泰国员工？
4. 职责。谁负责获取房源、带看和谈判？如果对外国人的回答是“大家什么都做”，请转身离开。
5. 协会。是否为 TREBA 或 REBA-ES 的会员？这不是强制要求，但是个好信号。
6. 资金。是否只凭发票将费用收入公司银行账户？

开设自己的中介

如果您是泰国人，流程很简单：在 DBD 注册有限公司，开设公司银行账户，制定佣金协议和反洗钱流程，然后在门户网站上挂牌。

如果您是外国人，坦率地总结如下：

1. 您最多可持有泰国中介 49% 的股份，其余由真正的泰国合伙人持有。
2. 外资控股的中介需要 FBL 或 BOI 投资优惠，Leto 称经纪业务几乎不可能获得，且可能需要最多 5,000 万泰铢资本。
3. 即使身为股东或董事，您本人仍然不能从事中介一线工作（第 2 课）。房源、带看和谈判必须由泰国员工负责。
4. 每申请一份外籍工作许可证（包括您自己的），公司都需要 200 万泰铢资本和 4 名泰国员工。

2026 年规定变化很快，行动前请核对官方来源。通过销售培训进行练习。

本课内容仅为一般信息，不构成法律建议。CloserPass 与 TREBA、REBA-ES、任何门户网站或泰国任何政府机构均无关联。