在泰国每天要遵守的规定

泰国没有列明义务的经纪人法，因此您每天遵守的规定来自多个方面：您与业主的合同、《公寓法》、外国资金的银行文件、反洗钱义务，以及自 2026 年 10 月起全国范围的打击代持行动。大多数问题源于没人写下来的佣金、法律不支持的承诺，或以错误方式汇入的资金。本课将这些规定变成习惯。

1. 以书面形式约定佣金

泰国没有法定默认费率。FazWaz 称通常的销售佣金为房价的 3% 至 5%，由卖方支付并包含在挂牌价中。由于法律没有填补这一空白，您与业主的书面协议是您唯一的保障。协议应写明：

• 房产和交易类型（出售或出租）。
• 佣金，以百分比或金额表示，以及由谁支付。
• 何时到期：签订买卖协议时，或在土地厅过户时。
• 委托是否为独家委托，以及期限多长。
• 与另一家中介合作的交易如何分成。

明确您的职责。如果您是外国人，您不负责签约业主、带看或谈判（第 2 课）。协议由中介公司签署，由泰国同事负责处理。您许可证上的职位描述必须与实际工作一致（Thaiger）。

2. 只宣传法律允许的内容

泰国房地产的大多数投诉都源于一个承诺。以下这些绝不能承诺：

• “99 年租约”或“75% 外国人配额”。2024 年 6 月，内阁原则上同意将外国人公寓配额提高到 75%，并将租约延长至 99 年，但时任内政部长表示草案尚未就绪（The Nation，2024 年 6 月）。截至 2026 年 6 月，两者均未成为法律（Bektu）。应这样表述：49% 配额和 30 年租约上限仍然适用。
• 把“30+30+30”当作保证。这类架构被广泛宣传（Pattaya Mail，2026 年 2 月），但续约只是合同承诺。Bektu 解释说，法院通常只执行第一个登记的 30 年期限。您可以介绍续约选择权，但绝不能当作 90 年来销售。
• 未核实配额就称“永久产权”。外国人的永久产权公寓持有比例上限为一栋楼可售建筑面积的 49%。超出部分，外国人只能租赁。在将某个单位宣传为外国人永久产权之前，请核实该楼仍有外国人配额余量。
• 并无托管却称“受托管保护”。根据《托管法》B.E. 2551（2008 年），托管属于自愿，仅在双方同意使用持牌托管机构时适用（Thailand Law Online）。大多数买家直接向开发商付款。
• 以外国人名义持有土地。外国人不能拥有土地。切勿将土地或带土地的住宅宣传为外国买家可以直接拥有的房产。

3. 了解标准公寓合同

2008 年加入的《公寓法》第 6/2 条要求与开发商签订的公寓买卖合同采用内政部标准格式（Siam Legal）。不符合的条款无效，第 63 条规定罚款 100,000 泰铢。对买家的主要保护：

• 开发商必须写明过户日期，并提前 30 天通知。
• 停工不得超过一年。
• 缺陷责任：主体结构 5 年，其他部分 2 年。
• 买家可以免费将合同转让给他人。
• 延迟交付违约金至少为每天 0.01%，上限为 10%。

如果买家给您看的合同偏离了这些条款，请让其在签约前咨询律师。

4. 正确处理外国资金：FET 表格

希望以本人名义拥有永久产权公寓的外国买家，必须证明资金来自境外。Storm Real Estate Phuket（2026 年 9 月）解释如下：

• 外汇交易表格（FET）由收款的泰国银行出具。
• 通常适用于 USD 50,000 或以上的汇款。
• 资金必须在过户之前以外币从境外电汇。

土地厅在以外国人名义登记单位时会使用该表格。请在第一天就告知买家。资金汇入方式错误，是外国人过户延迟的典型原因。

5. 了解您的客户和资金来源

Themis Partner 将反洗钱义务列为适用于中介的规定之一。请向您的中介索取书面流程，并在每个案卷中遵照执行。日常做法：

1. 识别每一位买家和卖家，以及任何公司背后的实际所有人。
2. 了解资金：来自哪里，以及将如何汇入。
3. 只凭发票通过银行转账将费用收入公司账户。
4. 保存记录，记下您做过的每项核查。

2026 年的打击代持行动加大了风险。2026 年 10 月 19 日启动的全国行动对超过 200 万泰铢或评估价值超过 500 万泰铢的购房增加了审查，外国人的泰国配偶必须证明资金来源（Thai Examiner，2026 年 10 月）。Leto 还报告了土地厅 2026 年 5 月 15 日关于核实最终受益人的通知。请预计土地局会提出问题，并让客户提前做好准备。

切勿建议采用代持架构、在产权上挂名泰国“朋友”或使用挂名泰国股东的公司来规避土地禁令。这会让客户的资金和您自己的职业生涯都面临风险。

哪些做法会惹上麻烦

行为	风险
外国人带看或谈判	劳工本人被罚款、驱逐出境并禁止入境，雇主被罚款（第 2 课）
没有书面佣金协议	没有法定默认规定可依，并就由谁付款产生纠纷
销售 99 年租约或 75% 配额	承诺法律上不存在的权利
把 30+30+30 当作有保证来销售	法院通常只执行第一个登记的 30 年
未附 FET 表格或以泰铢汇款	永久产权过户无法登记在外国人名下
建议代持	在 2026 年打击行动中被调查，并可能失去土地

您的日常习惯

• 没有书面佣金协议，不挂牌。
• 任何广告的承诺都不得超出 49% 配额和 30 年租约所允许的范围。
• 没有身份证明和明确的资金来源，不接受预订。
• 每位外国买家在汇款前都已被告知 FET。
• 永远不收现金，永远不用代持。

这些规定会变化，行动前请查阅官方来源。在客户技能中进行练习。

本课内容仅为一般信息，不构成法律建议。CloserPass 与泰国任何政府机构均无关联。