了解泰国市场：四大区域、外国买家和产权规定

泰国不是单一市场。曼谷的城市公寓、Jomtien 的海景单位、普吉的泳池别墅和苏梅岛的山坡住宅，吸引的是不同的买家、不同的价位，但都受同样严格的产权规定约束。既了解地方又了解规则，客户才会信任您。

整体情况

关于外国买家的最佳公开数据来自房地产信息中心（REIC），它统计过户给外国人的公寓单位。

• 2025 年：14,899 套，增长 2.2%，总值 609.2 亿泰铢，下降 10.7%。外国人占全部公寓过户套数的 14.7%，金额的 25%（Khaosod English，2026 年 3 月）。
• 2026 年上半年：6,533 套，下降 8.8%，总值 282.67 亿泰铢，下降 1.5%。占套数的 11.7%，金额的 21.7%，每套平均 430 万泰铢、43.9 平方米（The Nation，2026 年 9 月）。
• 2026 年第二季度：3,292 套，增长 1.4%，总值 148.03 亿泰铢，增长 20.2%。

府	2025 年外国人公寓套数	2025 年总值	每套平均（推算）
曼谷	7,029	353.9 亿泰铢	约 500 万泰铢
春武里（芭堤雅）	4,164	115.9 亿泰铢	约 278 万泰铢
普吉岛	1,190	60.9 亿泰铢	约 510 万泰铢

平均值是我们用 REIC 总数自行相除得出的，并非公布数据。引用时请说明这一点。

谁在买

2025 年按套数计：中国 4,940 套（下降 12.9%），缅甸 1,968 套（增长 41.8%），俄罗斯 1,172 套（增长 8.6%）（Khaosod English）。

2026 年上半年按金额计，前十名依次为中国、俄罗斯、缅甸、美国、台湾、法国、英国、德国、澳大利亚和印度。美国人的平均购买价最高，每套约 660 万泰铢（The Nation，2026 年 9 月）。

每个国籍都有自己的购房版图（The Nation，2026 年 8 月）：

买家	2026 年上半年，按金额	购房地点
中文	68.74 亿泰铢，下降 27.7%	曼谷和春武里
俄语	36.03 亿泰铢，增长 75.9%	普吉和春武里
缅甸	24.57 亿泰铢，下降 16.2%	曼谷

四大区域

曼谷是迄今最大的外国人市场，2025 年有 7,029 套、353.9 亿泰铢。中国和缅甸买家居前。这里中介最多、顾问公司规模最大，竞争也最激烈。

芭堤雅（春武里）按套数计是第二大市场。Pattaya Mail（2026 年 2 月）认为这里是结构性供应过剩而非崩盘，Jomtien 和南部海滨最为严重，开发商纷纷采用折扣和灵活付款条件。缅甸买家是主要的新增需求来源，他们为了学校、医疗和稳定而迁居。这里的单位比曼谷便宜，平均约 278 万泰铢。

普吉的外国买家在增加，而开发商在收缩。Krungsri Research（2026 年 8 月）报告称：

• 2025 年外国人公寓过户量增长 18.3% 至 1,190 套，占南部全部外国人公寓过户量的 82.3%，2026 年第一季度增长 52.2% 至 420 套。
• 但 2025 年新开盘下降 52.6% 至 7,205 套，销售下降 61.1% 至 5,374 套，待售 14,008 套，价值 1,937 亿泰铢。
• 别墅均价为 4,480 万泰铢，别墅去化率降至每月 1.8%，库存约需 50 个月才能售完。
• 主要外国买家：俄罗斯、中国、法国、英国和美国。2026 年预测为新开盘下降 4.2%，销售下降 7.3%。

苏梅岛是别墅之岛。中介公司 Samui Property Group 在 2026 年 5 月发布报告，主要采用 C9 Hotelworks 2025 年 6 月的数据：

• 一手市场共有 117 个项目、2,882 套单位，价值 303 亿泰铢，其中 52% 为公寓，48% 为别墅。
• 公寓中位价为每平方米 88,500 泰铢，三卧室别墅中位价为 1,490 万泰铢。
• 引用 Colliers 的数据，外国买家占别墅交易的 85% 至 90%。
• 在 Maenam 拍摄、2025 年播出的《白莲花度假村》（The White Lotus）第三季之后，咨询量有所增加，但没有量化数据。

每位经纪人必须了解的规定

49% 公寓配额。根据《公寓法》B.E. 2522（1979 年），外国人可以永久产权拥有公寓单位，但外国人持有的面积不得超过该楼可售建筑总面积的 49%。超出部分，外国人只能租赁（Bektu，2026 年 6 月）。在一栋可售面积为 10,000 平方米的楼中，外国人最多可拥有 4,900 平方米。

不能拥有土地。外国人不能拥有土地，外资超过 49% 或外国股东占多数的公司根据《土地法典》第 97 条被视为外国人（Leto）。

30 年租约。登记的住宅租约最长为 30 年。30+30+30 等续约承诺属于合同约定，法院通常只执行第一个登记期限（Bektu）。

2024 年的提案从未成为法律。2024 年 6 月，内阁原则上同意 75% 的外国人公寓配额和 99 年租约，但草案尚未就绪（The Nation，2024 年 6 月）。截至 2026 年 6 月，两者均未颁布（Bektu）。2026 年 10 月对客户的正确说法是：49% 配额和 30 年租约上限仍然适用。

2026 年底的方向是更严格，而不是更宽松。2026 年 10 月 19 日，总理在全国范围内发起打击土地代持行动，对超过 200 万泰铢的购房增加审查（Thai Examiner，2026 年 10 月；第 4 课）。

两句话讲清期房

大多数新公寓以期房形式销售，采用《公寓法》规定的标准合同，通常分期直接向开发商付款，只有双方同意时才使用托管（第 6 课）。在普吉和芭堤雅，供应过剩意味着买家有议价空间，而您有责任核查开发商。

如何熟悉您的片区

1. 选定一个区域，了解其街道、交通、学校、医院和新项目。
2. 通过媒体跟踪 REIC 数据，并始终注明来源和日期。
3. 了解您的买家的国籍和语言：曼谷是中文和缅甸语，普吉是俄语，芭堤雅是缅甸语和俄语。
4. 向每栋楼询问剩余的外国人配额，向每家开发商询问付款条件和过往业绩。

价格和规定变化很快，行动前请核对官方来源。查看泰国页面和市场，了解 CloserPass 的覆盖范围。

本课为一般性信息，不构成投资建议。