泰国一宗交易的完整流程

泰国的一笔公寓交易要经过多方之手：中介、买方律师、买方在境外的银行、收款的泰国银行，常常还有开发商，以及土地登记机关土地厅（Department of Lands）。您的价值在于了解流程顺序，让每个人按时推进，并确保没有人对税费或银行表格感到意外。本课跟踪一笔面向外国买家的二手房交易，然后以泰铢逐项计算。

各方分工

• 中介（一线的泰国经纪人）：房源委托协议、营销、带看、报价、谈判、协调。
• 担任合法职位的外国人（第 2 课）：寻找海外买家并向其介绍情况，准备资料并讲解流程，由泰国同事负责带看和谈判。
• 买方律师：核查产权、合同以及外国人配额情况。
• 银行：买方银行从境外汇款，泰国银行出具 FET 表格。
• 土地厅：登记过户并收取费用和税款。

二手公寓交易，逐步讲解

1. 房源委托协议。书面形式，写明佣金、付款方和到期时间（第 4 课）。
2. 报价和预订。通常在签订买卖协议前支付一小笔预订金锁定单位。能否退还取决于相关条款，因此在任何款项支付前，请与买家一起阅读该条款。
3. 身份识别。识别双方身份以及买方的资金来源（第 4 课）。
4. 配额核查。外国永久产权买家需要该楼 49% 的外国人配额仍有余量。请在签订买卖协议前确认，而不是等到过户当天。
5. 买卖协议。价格、付款日期、过户日期、各项费用由谁支付，以及任何一方违约时如何处理。
6. 境外资金。买家提前以外币从境外电汇资金。金额达到 USD 50,000 或以上时，收款的泰国银行出具 FET 表格（Storm Real Estate Phuket，2026 年 9 月）。
7. 在土地厅过户。缴纳费用和税款，单位登记在买家名下。
8. 佣金。卖方凭发票通过银行转账向中介付款。FazWaz 指出，买方通常无需支付中介费。

2026 年底，预计会有更多询问。2026 年 10 月 19 日启动的打击代持行动对超过 200 万泰铢或评估价值超过 500 万泰铢的购房增加了审查（Thai Examiner）。请备好资金来源材料。

过户成本

Storm Real Estate Phuket 在其 2026 年 9 月的指南中列出了各项成本：

费用	税率/费率	计税基数	由谁支付
过户费	2%	评估价值	可协商，通常分摊
特定营业税（SBT）	3.3%	评估价值与成交价中较高者	卖方
印花税	0.5%	评估价值与成交价中较高者	仅在不适用特定营业税时征收
预扣税	公司卖方为 1%，个人卖方按持有年限累进	按土地局规则确定	卖方

何时适用特定营业税。如果卖方持有房产不满五年，或从事房地产业务，则须缴纳特定营业税。适用特定营业税时，不征收印花税；不适用时，则改征印花税。

外国人享受不到的优惠。降至 0.01% 的过户费和抵押登记费仅适用于购买价值 700 万泰铢或以下住房的泰国公民，已延长至 2027 年 6 月 30 日。外国买家按全额费率支付。

实例 1：曼谷二手公寓，卖方持有 3 年

一位外国买家支付 5,000,000 泰铢。我们假设土地厅评估价值为 4,600,000 泰铢。卖方是三年前购房的个人。协议规定过户费五五分摊，中介佣金为 3%，由卖方支付。

项目	计算	金额
过户费	4,600,000 x 2%	92,000 泰铢
买方一半和卖方一半	92,000 / 2	各 46,000 泰铢
特定营业税，卖方（不满五年）	5,000,000 x 3.3%	165,000 泰铢
印花税	无需缴纳，因为适用特定营业税	0
预扣税，卖方	累进税率，由土地局核定	请索取估算
佣金，卖方	5,000,000 x 3%	150,000 泰铢
FET 表格	资金远超 USD 50,000	必需

卖方在预扣税之前的成本为 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 泰铢，约占房价的 7.2%。这就是卖家在第一次见面时就会询问特定营业税的原因。

实例 2：同一套公寓，卖方持有 7 年

价格和评估价相同，但卖方已持有该单位七年，且不从事房地产业务。

项目	计算	金额
过户费，每方一半	4,600,000 x 2% / 2	46,000 泰铢
特定营业税	无需缴纳（持有五年或以上）	0
印花税	5,000,000 x 0.5%	25,000 泰铢
佣金	5,000,000 x 3%	150,000 泰铢

与实例 1 相比，卖方节省了 140,000 泰铢。在满五年后出售的时机安排，可能比小幅调价更重要。

实例 3：泰国买家和外国买家，同一新单位

开发商以 3,000,000 泰铢出售一套新公寓，我们假设评估价值相同。开发商从事房地产业务，因此须缴纳特定营业税 99,000 泰铢（3.3%），并作为公司缴纳 1% 的预扣税。

过户费	泰国买家	外国买家
税率/费率	0.01%（优惠至 2027 年 6 月 30 日）	2%
按 3,000,000 泰铢计算的金额	300 泰铢	60,000 泰铢

新单位的过户费由谁支付，由开发商的合同规定。请与买家一起阅读。

期房：资金如何流转

对于以期房形式购买的新公寓，Thailand Law Online 介绍了通常的模式：买家分期直接向开发商付款：

1. 支付预订金锁定单位。
2. 签订买卖协议时支付合同定金。
3. 施工期间支付分期款。
4. 在土地厅过户时支付尾款。

托管属于自愿。《托管法》B.E. 2551（2008 年）仅在双方同意使用持牌托管机构时适用。没有法律强制开发商使用托管。

标准合同保护买家。根据《公寓法》第 6/2 条，开发商的合同必须采用内政部格式，不符合的条款无效（Siam Legal）。合同必须写明过户日期并提前 30 天通知，任何停工不得超过一年，主体结构缺陷责任期 5 年，其他部分 2 年，允许买家免费转让合同，并规定延迟交付违约金至少为每天 0.01%，上限 10%。

期房付款计划示例

一套 4,300,000 泰铢的单位，接近 2026 年上半年外国买家的平均水平（The Nation）。以下阶段仅为示例。以合同为准。

阶段	付款	累计已付
预订	50,000 泰铢	50,000 泰铢
合同定金	380,000 泰铢	430,000 泰铢
施工分期款	860,000 泰铢	1,290,000 泰铢
过户时尾款	3,010,000 泰铢	4,300,000 泰铢

每一笔从境外汇入的款项都应以外币汇入，这样买家在过户时才能就全部金额取得 FET 表格。

租赁产权交易

购买别墅或住宅的外国人不能拥有土地。常见的架构是最长 30 年的登记租约，这是法律允许登记的最长住宅租约。任何续约选择权都属于合同约定，正如 Bektu 所指出的，法院通常只执行第一个登记期限。请按 30 年而不是 90 年为交易定价。

税费和规定会变化，行动前请核对官方来源。通过销售培训和资金练习进行练习。

本课为一般性信息，不构成法律或税务建议。