在泰国从事房地产工作的前 90 天

前三个月决定您能否留在这一行。新人很少因为缺乏天赋而失败，更常见的是坐等客户线索、不坚持日常安排，或者对外国人来说，不知不觉做了许可证不涵盖的工作。以下是一份简单的计划，一条路线面向泰国经纪人，一条面向担任合法职位的外国人。

第 1 至 30 天：准备与学习

所有人：

1. 学习中介公司的流程。包括其佣金协议、客户身份识别步骤、反洗钱流程，以及每个案卷由谁审批（第 3 课和第 4 课）。
2. 熟悉一个片区。实地走一遍，看遍您的中介在那里的每一个房源，记下交通、学校、医院、海滩和新项目。
3. 掌握数字。2% 过户费、3.3% 特定营业税或 0.5% 印花税、49% 配额、USD 50,000 的 FET 门槛以及 30 年租约。客户首先会拿这些来考您（第 6 课）。

如果您是泰国人：与中介一起开通门户网站账户，并考虑加入 TREBA，在芭堤雅可加入 REBA-ES（第 3 课）。

如果您是外国人：在 Non-B 签证和工作许可证办妥之前不要开始工作，并阅读许可证上的职位描述。它必须与您的日常工作一致（Thaiger，2026 年 5 月）。与您的经理以书面形式约定哪些任务由您负责，哪些属于泰国同事：获取房源、带看和谈判都在保留清单上（Acclime）。

第 31 至 60 天：寻找客户

对泰国经纪人来说，业主才是生意的根本。一个房源会为您带来买家。请把至少一半的开发时间花在业主身上。

中介公司 Leto 列出了 2026 年泰国经纪人寻找客户的途径：

• 转介绍和回头客。这是您能获得的成本最低的客户线索。
• 门户网站：FazWaz、DDproperty、Thailand-Property 和 Hipflat。关注您片区内新出现的个人房源，并致电自行出售的业主。
• 付费社交广告，以及在 YouTube 或 Telegram 上打造个人品牌。
• 面向海外投资者（尤其是俄罗斯买家）的看房考察团。
• 各语言社群和聊天群组。
• 开发商，他们在新项目开盘时直接向经纪人支付佣金。

了解买家。2025 年按套数计，最主要的外国买家来自中国、缅甸和俄罗斯（Khaosod English）。2026 年上半年，俄罗斯买家集中在普吉和春武里，中国买家集中在曼谷和春武里，缅甸买家集中在曼谷（The Nation）。在芭堤雅，为了学校和医疗而迁居的缅甸家庭是主要的新增需求（Pattaya Mail，2026 年 2 月）。

对于担任合法职位的外国人，您负责的是销售流程的上游：海外推广活动、您母语的内容、投资者线上讲座、与海外公司的合作。当客户准备好看房或谈判时，请交给泰国同事。

第 61 至 90 天：促成交易

• 筛选每一位买家。预算、现金还是贷款、时间安排、国籍、永久产权还是租约、自住还是投资。这些答案决定配额核查、FET 表格和费用。
• 第一天就向外国买家说明 FET 表格。资金必须在过户前以外币从境外汇入（Storm Real Estate Phuket）。
• 在承诺永久产权单位之前，先核实配额。
• 每次带看后在 24 小时内跟进。
• 尽早准备资金来源材料。在 2026 年 10 月 19 日启动的打击行动中，超过 200 万泰铢的购房面临额外审查（Thai Examiner）。
• 以在土地厅完成第一笔过户为目标，而不只是带看。

了解节奏

Leto 称，新人经纪人中只有约 30% 能达到每月两笔或以上的成交。2026 年上半年，外国人公寓过户套数下降了 8.8%（The Nation）。请设定适度的第一年目标；如果您是纯佣金制，请为缓慢的起步预留积蓄；并统计您的工作量，而不只是成交量。

日常安排

时间	任务
9:00 至 11:00	拓客：给业主打电话、查看房产网站、给人脉发信息
11:00 至 13:00	带看和估价（泰国经纪人）或推广工作（外籍员工）
14:00 至 15:00	跟进和更新 CRM
15:00 至 18:00	带看、制作内容、研究市场
一天结束时	规划明天，记录三项收获和一条教训

请根据您的中介和买家所在时区调整时间，但要固定开发客户的时段。忙碌时它最先被挤掉，这也是一个月后您的客户储备枯竭的原因。

您的工具

• 一个记录每位联系人、每次带看和每个跟进日期的 CRM。
• 您所在中介使用的房产网站账户。
• 一部拍照和录像效果好的手机，以及您的买家常用的即时通讯应用。
• 模板：佣金协议、客户身份识别表、买家筛选表，以及包含过户费、特定营业税或印花税的费用估算表。
• 一份信息来源清单：通过媒体获取的 REIC 数据、Krungsri Research 和土地厅，用于更新您的市场信息。

需要避免的五个错误

1. 外国人带看或谈判，哪怕只有一次。这是保留工作，可能面临罚款、驱逐出境和禁止入境（第 2 课）。
2. 承诺 99 年租约或 75% 配额。两者都没有成为法律（Bektu，2026 年 6 月）。
3. 把 30+30+30 当作有保证来销售。法院通常只执行第一个登记的 30 年。
4. 忘记 FET 表格。如果外国买家的资金以泰铢汇入或来自泰国境内，可能无法登记永久产权单位。
5. 建议代持。在 2026 年底，这是让客户的购房被调查的最快方式。

保持干劲

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