了解迪拜市场：区域、买家和价格

客户付钱给您，不是为了让您开门。他们付钱，是因为您比他们更了解市场。本课为您呈现迪拜的整体情况。

几个数字看市场

• 2025 年：房地产交易额创下 AED 9,170 亿的纪录，增长 20%，约 270,000 笔交易，新增投资者 129,400 名（Gulf News，DLD 数据）。
• 2026 年第一季度：60,303 笔交易，总额 AED 2,520 亿，同比增长 31%（Dubai Media Office）。
• 2026 年第二季度：市场降温的一个季度。Savills 统计住宅交易 35,884 笔，比第一季度下降 19%，约 27,300 套住房交付。Cushman & Wakefield 报告称，价格环比下降 4%，租金下降 6%，2026 年下半年还将有约 32,000 套新房源交付。

对您的启示：迪拜市场有周期。不要告诉客户价格只会上涨。

价格

Savills 给出的 2026 年第二季度平均值约为公寓每平方英尺 AED 1,960（环比下降约 4%）和别墅及联排别墅每平方英尺 AED 1,646，同时指出价格仍高于一年前的水平。始终按每平方英尺价格和已登记的成交进行比较，而不是按要价。参见迪拜市场页面。

外国人可以在哪里购房

根据 2006 年第 3 号条例，非阿联酋公民只能在指定区域购买永久产权，例如 Dubai Marina、Palm Jumeirah、Emirates Hills、Jebel Ali 以及 Sheikh Zayed Road 的部分地段。Jumeirah 和 Umm Suqeim 等区域主要为非永久产权区，向阿联酋和 GCC 买家开放。在向外国买家推广之前，务必确认地块的性质。

重点区域及其适合的客户

区域	典型客户	毛收益率，2026 年上半年（dubizzle）
Jumeirah Village Circle	注重收益率的投资者、年轻租客	约 7.0%（中档公寓）
Arjan	预算有限的投资者	约 6.8%
Business Bay	在 Downtown 附近工作的专业人士	约 5.5%
Palm Jumeirah 别墅	追求生活方式的买家、高净值人士	约 4.1%
Emirates Hills	标志性豪宅买家	约 2.7%

您每天都会听到的其他名字：Downtown Dubai、Dubai Marina、Dubai Hills Estate、Jumeirah Lake Towers，以及围绕新机场的长期增长走廊 Dubai South。在迪拜区域中了解它们。

高端住宅是为了生活方式和资本价值而购买，而不是为了收益率。毛收益率没有计入物业服务费和其他费用，因此净收益率总是更低。

谁在购买，以及原因

• 自住买家，住在迪拜、不想再租房的人。2026 年 9 月人口突破 480 万。
• 投资者，包括本地和海外投资者，寻求租金收入。
• 寻求居留的人。价值至少 AED 200 万的房产可申请 10 年期黄金签证（u.ae）。

他们最常听到的理由：

• 阿联酋没有个人所得税（PwC）。
• 自 1997 年起，迪拉姆以 3.6725 的汇率与美元挂钩，这为美元买家消除了汇率波动（但对欧元或英镑买家则会产生汇率波动）。
• 强劲的人口增长，支撑住房需求。

期房、二手房与租赁

• 期房：在竣工前向开发商购买，采用付款方案。2025 年约占住宅销售的 73%（Cavendish Maxwell），2026 年第二季度占交易的 76%（Savills）。佣金由开发商支付，通常在 2% 至 8% 之间（Bayut）。
• 二手房（secondary）：从业主处购买的现房。佣金通常约为 2%，由买方支付。买方可以立即入住或出租。
• 租赁：成交更快、金额更小，佣金通常为年租金的 5%。非常适合在头几个月建立人脉。

许多新人从租赁起步，随着学习的深入再拓展二手房和期房业务。

您的作业

1. 选择两个区域。
2. 在每个区域记录五笔近期已登记的销售和五笔租金（Dubai REST 可显示交易）。
3. 为每个区域最适合的客户写一句话的推介词。

请通过迪拜区域和市场周期进行练习。

市场数据每个季度都在变化。在向客户引用任何数字之前，请核实官方来源和最新报告。