بروشور یک سازنده می‌گوید اکنون بازدیدکنندگان چینی بر گردشگری بالی غالب‌اند. طبق داده‌های BPS برای نیمه اول 2026، کدام کشور در واقع بزرگ‌ترین منبع بازدیدهای خارجی از بالی بود؟
- چین
- استرالیا
- هند
- بریتانیا
استرالیا با فاصله زیاد و حدود 802,800 بازدید در نیمه اول 2026، تقریباً یک‌چهارم کل، در صدر بود. چین (حدود 285,000) و هند (حدود 278,000) پس از آن قرار گرفتند. فقط در ژوئن 2026، گذرنامه‌های استرالیایی 25.9% ورودهای خارجی بودند، پس استرالیایی‌ها همچنان مخاطب اصلی ویلاهای بالی هستند.
Databoks (Katadata)، 3.2 میلیون بازدید گردشگران خارجی از بالی در نیمه اول 2026 (داده‌های BPS) (2026-08) ارقام نمونه بر اساس داده‌های BPS: بالی در نیمه اول 2026 حدود 3.2 میلیون بازدید خارجی داشت که 802,837 مورد آن استرالیایی بود. چه سهمی از بازدیدها از استرالیا بود (به %، با یک رقم اعشار)؟
% 802,837 / 3,200,000 = 0.2509، یعنی حدود 25.1%. Databoks با استفاده از کل دقیق BPS رقم 25.06% را گزارش می‌دهد. از هر چهار بازدیدکننده یکی استرالیایی است، به همین دلیل Perth، Melbourne و Sydney اهداف طبیعی بازاریابی ویلاهای بالی هستند.
Databoks (Katadata)، 3.2 میلیون بازدید گردشگران خارجی از بالی در نیمه اول 2026 (داده‌های BPS) (2026-08) خریداری می‌گوید گردشگری بالی هر سال رشد می‌کند، پس درآمد اجاره فقط می‌تواند بالا برود. ارقام 2026 چه نشان می‌دهند؟
- ورودها در 2026 بیش از 10% افزایش یافت، پس این ادعا درست است
- ورودها پس از معرفی عوارض گردشگری دو برابر شد
- ورودهای خارجی در 2025 به 6.95 میلیون رسید، اما هشت ماه نخست 2026 حدود 1.6% کمتر از سال قبل بود
- BPS در 2026 انتشار داده‌های ورود به بالی را متوقف کرد
ارقام BPS ورودهای خارجی 2025 را 6.95 میلیون نشان می‌دهد و ژانویه تا اوت 2026 حدود 1.6% کمتر از همان دوره در 2025 بود (نیمه اول 2.42% کاهش داشت). تقاضا همچنان بسیار بالاست، اما ثابت است، نه رو به رشد. هرگز ارائه فروش را بر این ایده بنا نکنید که گردشگری فقط بالا می‌رود.
The Jakarta Post (محتوای حمایت‌شده، داده‌های Bali Villa Hub)، اجاره‌های بلندمدت بالی فراتر از Canggu گسترش می‌یابند (2026-10-14) یک همکار فرانسوی می‌خواهد خریداران اروپایی را هدف بگیرد. کدام کشور اروپایی در نیمه اول 2026 بیشترین بازدیدکننده را به بالی فرستاد؟
- فرانسه
- آلمان
- روسیه
- بریتانیا
بریتانیا با حدود 138,200 بازدید در مجموع چهارم بود. روسیه هفتم (حدود 109,600) و فرانسه هشتم (حدود 105,500) بودند. روس‌ها گروه خریدار شاخصی در بالی هستند، اما از نظر تعداد بازدیدکننده، بریتانیایی‌ها پیشتاز اروپایی‌ها هستند.
Databoks (Katadata)، 3.2 میلیون بازدید گردشگران خارجی از بالی در نیمه اول 2026 (داده‌های BPS) (2026-08) ارقام نمونه بر اساس میانگین‌های AirDNA برای بالی: ویلایی میانگین نرخ روزانه USD 130 با نرخ اشغال 57% دارد. این چه درآمد ناخالص سالانه‌ای را نشان می‌دهد (به USD)؟
USD 130 x 365 x 0.57 = USD 27,046.5. رقم درآمد 12 ماه گذشته خود AirDNA حدود USD 24,800 برای هر آگهی فعال است، چون میانگین نرخ و نرخ اشغال در میان 48,000 آگهی به‌طور کامل در هم ضرب نمی‌شوند. از هر دو عدد برای سنجش واقع‌بینانه هر پیش‌بینی سازنده استفاده کنید.
AirDNA، نمای کلی بازار اجاره کوتاه‌مدت بالی (2026-10-13) سازنده‌ای برای یک ویلای دو خوابه جدید در Canggu نرخ اشغال 85% در تمام سال وعده می‌دهد. معیار صادقانه‌ای که باید با مشتری در میان بگذارید چیست؟
- هتل‌های ستاره‌دار بالی در ژوئن 2026 به‌طور میانگین حدود 65% (بالاترین در میان استان‌ها) داشتند و AirDNA حدود 57% را برای اجاره‌های کوتاه‌مدت در 12 ماه نشان می‌دهد، پس 85% در تمام سال به مدرک محکم نیاز دارد
- طبق BPS، میانگین بالی 85% است
- نرخ اشغال برای ویلاها اهمیتی ندارد، فقط نرخ شبانه مهم است
- اجاره‌های کوتاه‌مدت همیشه 20 واحد از هتل‌ها جلوترند
BPS برای هتل‌های ستاره‌دار بالی در ژوئن 2026 نرخ اشغال 64.87% را گزارش کرد که بهترین استان اندونزی بود، و میانگین 12 ماهه AirDNA برای آگهی‌های بالی 57% است. وعده 85% در تمام سال بسیار بالاتر از هر دو است. سابقه واقعی رزرو سازنده را برای واحدهای مشابه بخواهید.
Bisnis.com، نرخ اشغال هتل‌های ستاره‌دار در ژوئن 2026 (BPS)، بالی بالاترین (2026-08-03) وقتی leasehold بیست‌وپنج‌ساله یک ویلای بالی بدون توافق تمدید به پایان برسد چه می‌شود؟
- مستأجر به‌طور خودکار مالک freehold می‌شود
- اجاره به Hak Pakai تبدیل می‌شود
- زمین و ساختمان به مالک زمین بازمی‌گردند و ارزش باقی‌مانده قرارداد به صفر می‌رسد
- دولت ویلا را به ارزش بازار می‌خرد
leasehold (Hak Sewa) حق استفاده از زمین برای مدتی مشخص است. وقتی تمام شود، ویلای ساخته‌شده روی زمین به مالک زمین بازمی‌گردد، مگر اینکه قرارداد تمدیدی قطعی پیش‌بینی کرده باشد. بدون چنین تمدیدی، 3 تا 5 سال آخر تقریباً هیچ ارزشی ندارند.
Rumavi، فروش ویلای leasehold در بالی (2026-09-11) مثال ساده‌شده: مشتری برای ویلایی با 25 سال باقی‌مانده از اجاره USD 300,000 می‌پردازد. با نگاه خطی (بدون رشد بازار، کاهش یکنواخت ارزش با گذشت زمان)، ارزش اجاره پس از 10 سال چقدر است (به USD)؟
USD USD 300,000 x 15 / 25 = USD 180,000. قیمت‌های واقعی بازار بیشتر از منحنی S پیروی می‌کنند: ارزش در 10 سال نخست آهسته و پس از سال 15 سریع‌تر کاهش می‌یابد، با تخفیف 20% تا 30% برای اجاره‌های کمتر از 15 سال. روش خطی ابزار آموزشی ساده و محافظه‌کارانه‌ای است.
Rumavi، فروش ویلای leasehold در بالی (2026-09-11) ارقام نمونه: ویلای leasehold با 20 سال باقی‌مانده USD 250,000 قیمت دارد و سالانه USD 22,000 درآمد خالص دارد. اگر قیمت را هزینه‌ای بدانید که به‌طور یکنواخت در طول اجاره پخش می‌شود (USD 12,500 در سال)، بازده واقعی سالانه بر قیمت خرید چقدر است (به %)؟
% درآمد خالص 22,000 منهای استهلاک 12,500 = USD 9,500. 9,500 / 250,000 = 3.8%. رقم ظاهری 8.8% (22,000 / 250,000) این واقعیت را نادیده می‌گیرد که دارایی مصرف می‌شود. همیشه بازده پس از استهلاک را به مشتریان leasehold نشان دهید.
Rumavi، فروش ویلای leasehold در بالی (2026-09-11) ارقام نمونه: ویلایی که به USD 350,000 خریده شده سالانه USD 45,000 درآمد ناخالص اجاره دارد. مدیریت، کارمزد پلتفرم، کارکنان، قبوض، نگهداری و مالیات‌ها 40% این درآمد را می‌برند. بازده خالص چقدر است (به %، با یک رقم اعشار)؟
% درآمد خالص = 45,000 x 0.60 = USD 27,000. بازده خالص = 27,000 / 350,000 = 7.71%. سازندگان اغلب رقم ناخالص را تبلیغ می‌کنند (در اینجا 12.9%). این شکاف را پیش از اینکه مشتری آن را در صورت‌حساب‌های سال اول ببیند توضیح دهید.
AirDNA، نمای کلی بازار اجاره کوتاه‌مدت بالی (2026-10-13) سرمایه‌گذاری می‌پرسد ویزای طلایی اندونزی از طریق سرمایه‌گذاری‌های غیرفعال (اوراق دولتی، سهام بورسی یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری) و بدون تأسیس شرکت چه هزینه‌ای دارد. کدام درست است؟
- USD 100,000 برای 10 سال
- USD 350,000 برای مجوز 5 ساله یا USD 700,000 برای مجوز 10 ساله
- هر ویلای leasehold بالای USD 500,000
- Rp 2 میلیارد در حساب پس‌انداز به مدت 10 سال
سرمایه‌گذاران حقیقی که شرکت تأسیس نمی‌کنند به USD 350,000 (5 سال) یا USD 700,000 (10 سال) در ابزارهای واجد شرایط نیاز دارند. ویلای روی زمین اجاره‌ای مستقیماً واجد شرایط نیست. ویزای طلایی را به‌عنوان پاداش خرید ویلا وعده ندهید.
Bali Exception، راهنمای سرمایه‌گذاران برای ویزای طلایی اندونزی 2026 (2026-05-11) یک زوج بازنشسته استرالیایی درباره ویزای second home می‌پرسند. شرط مالی اصلی چیست؟
- مالکیت هر ویلایی در بالی
- درآمد خارجی سالانه USD 60,000
- USD 1 میلیون سهام اندونزیایی
- دست‌کم Rp 2 میلیارد (حدود USD 130,000) دارایی در یک بانک اندونزیایی، برای اقامت 5 یا 10 ساله
ویزای second home دست‌کم Rp 2 میلیارد در حساب بانکی اندونزیایی می‌خواهد (برخی راهنماها اکنون مالکیت ملک واجد شرایط را هم می‌پذیرند)، برای اقامت 5 تا 10 ساله. سپرده تا زمانی که ویزا فعال است مسدود می‌ماند. زوج را برای فهرست به‌روز مدارک به یک کارگزار مهاجرتی ارجاع دهید.
ASEAN Briefing، شرایط ویزای Second Home اندونزی (2023-05-09) یک دیجیتال نومد با KITAS دورکاری E33G می‌خواهد ویلایی بخرد و خودش درآمد اجاره را دریافت کند. به او چه می‌گویید؟
- E33G فقط درآمد با منشأ خارجی را پوشش می‌دهد، پس درآمد اجاره از ویلای بالی به ساختار مناسب (اپراتور دارای مجوز یا شرکت) و مشاوره مالیاتی نیاز دارد
- E33G به او اجازه می‌دهد هر کسب‌وکاری را در اندونزی اداره کند
- می‌تواند آن را به نام شخصی خودش در Airbnb اجاره دهد
- درآمد اجاره برای دارندگان KITAS معاف از مالیات است
E33G دست‌کم USD 60,000 درآمد خارجی در سال می‌خواهد، یک سال اعتبار دارد و هر درآمد با منشأ اندونزیایی را مستثنا می‌کند. اجاره کوتاه‌مدت ویلا فعالیتی تجاری است که باید از طریق یک شخص حقوقی دارای مجوز انجام شود. پیش از امضا، او را به وکیل و مشاور مالیاتی ارجاع دهید.
Emerhub، KITAS دورکاری E33G (2026) داده‌های اداره مهاجرت نشان می‌دهد میان ژوئیه 2024 و مه 2026، 1,274 ویزای طلایی به ارزش حدود USD 2.9 میلیارد صادر شده است. نتیجه درست برای یک مشاور ویلا در بالی چیست؟
- بیشتر مجوزها به استرالیایی‌هایی رسید که ویلا می‌خریدند
- این طرح شکست خورده و بسته شده است
- نزدیک به 98% پول از سرمایه‌گذاران شرکتی آمد و آمریکایی‌ها، چینی‌ها و تایوانی‌ها ملیت‌های برتر بودند، پس خریداران حقیقی ویزای طلایی بازار کوچکی هستند
- همه دارندگان باید در بالی ملک می‌خریدند
رقم کلی واقعی است، اما نزدیک به 98% آن را سرمایه‌گذاران شرکتی تأمین کردند. خریداران حقیقی ویزای طلایی نادرند و leasehold ویلا مسیر واجد شرایط نیست. پرسش‌های ویزای طلایی را به متخصص ارجاع دهید، نه اینکه آن را استدلال فروش کنید.
Uglobal، ویزای طلایی اندونزی: 1,274 مجوز (داده‌های اداره مهاجرت) (2026-05-27) فروشنده‌ای در Buleleng ادعا می‌کند زمینش دو برابر می‌شود چون «فرودگاه شمال بالی به‌زودی افتتاح می‌شود». وضعیت در اکتبر 2026 چیست؟
- در 2025 افتتاح شد
- محل آن در Kubutambahan، Buleleng، در برنامه توسعه ملی 2025 تا 2029 است و رئیس‌جمهور در ژوئیه 2026 از تسریع آن حمایت کرد، اما هنوز در مرحله برنامه‌ریزی است و تاریخی برای ساخت ندارد
- وزارت حمل‌ونقل پروژه را لغو کرد
- در حال ساخت است و افتتاح آن برای 2027 تعیین شده است
فرودگاه برای Kubutambahan برنامه‌ریزی شده و در RPJMN 2025 تا 2029 قرار دارد. در حال ساخت نیست و تاریخ افتتاحی وجود ندارد. آن را احتمالی بلندمدت معرفی کنید، هرگز قطعیتی نزدیک که امروز قیمت بالاتر را توجیه کند.
Villa Bali Sale، آخرین برنامه‌های فرودگاه شمال بالی (2026-08-10) کدام نشانه از 2026 به روشن‌ترین شکل به ریسک مازاد عرضه ویلا در بالی اشاره می‌کند؟
- هتل‌های بالی به نرخ اشغال 100% رسیدند
- عوارض گردشگری لغو شد
- ورودها در 2026 15% رشد کرد
- آگهی‌های ویلای یک پلتفرم اجاره از حدود 2,400 در ژوئن به بیش از 3,300 در اکتبر 2026 جهش کرد و آگهی‌های جدید حدود 5% کمتر از اواخر 2025 قیمت خواستند، در حالی که AirDNA بیش از 48,000 آگهی کوتاه‌مدت فعال را رصد می‌کند
عرضه سریع‌تر از ورودهای ثابت رشد می‌کند. آگهی‌های Bali Villa Hub در چهار ماه حدود 40% افزایش یافت و اجاره‌های پیشنهادی کاهش یافت، و AirDNA 48,162 آگهی فعال می‌شمارد. به مشتریان کمک کنید ملکی را انتخاب کنند که متمایز باشد (موقعیت، طراحی، مجوزها)، نه یک ویلای دو خوابه معمولی دیگر.
The Jakarta Post (محتوای حمایت‌شده، داده‌های Bali Villa Hub)، اجاره‌های بلندمدت بالی فراتر از Canggu گسترش می‌یابند (2026-10-14) مشتری می‌خواهد ویلایی اجاره‌ای روی شالیزار مولد در Tabanan بسازد. اول کدام ریسک قانونی را گوشزد می‌کنید؟
- هیچ، شالیزارها ارزان‌ترین گزینه قانونی هستند
- در سپتامبر 2025 فرماندار Koster به بخشداران و شهرداران گفت صدور مجوزهای جدید هتل و ویلا روی زمین کشاورزی مولد را متوقف کنند، پس پروژه ممکن است هرگز مجوز نگیرد
- فقط رنگ سقف تنظیم شده است
- زمین کشاورزی پس از 5 سال به‌طور خودکار تغییر کاربری می‌یابد
توقف کامل در 2024 بررسی شد اما تصویب نشد. در عوض فرماندار در سپتامبر 2025 دستور توقف مجوزهای جدید هتل و ویلا روی زمین کشاورزی مولد را داد و مناطق سبز (کشاورزی) برای اجاره مسدودند. همیشه پیش از هر پیش‌پرداختی کاربری زمین را بررسی کنید.
The Jakarta Post (محتوای حمایت‌شده، داده‌های Bali Villa Hub)، اجاره‌های بلندمدت بالی فراتر از Canggu گسترش می‌یابند (2026-10-14) طبق داده‌های آگهی Bali Villa Hub که در اکتبر 2026 گزارش شد، کدام منطقه بالاترین میانه اجاره پیشنهادی را برای ویلای دو خوابه با اجاره ماهانه داشت؟
- Pererenan، با حدود USD 2,414 در ماه
- Kuta
- Ubud
- Lovina
Pererenan با حدود USD 2,414 در ماه در صدر بود، جلوتر از Seseh (حدود USD 2,232). Canggu، Uluwatu و Tabanan حدود USD 2,039 تا 2,070 بودند و میانه جزیره حدود USD 2,044 بود. توجه کنید که این محتوای حمایت‌شده‌ای است که از داده‌های خود یک پلتفرم استفاده می‌کند.
The Jakarta Post (محتوای حمایت‌شده، داده‌های Bali Villa Hub)، اجاره‌های بلندمدت بالی فراتر از Canggu گسترش می‌یابند (2026-10-14) ارقام نمونه: ویلایی دو خوابه در Pererenan با قرارداد سالانه ماهی USD 2,414 اجاره داده می‌شود. leasehold آن USD 280,000 هزینه دارد. بازده ناخالص اجاره چقدر است (به %، با یک رقم اعشار)؟
% 2,414 x 12 = USD 28,968. 28,968 / 280,000 = 10.35%. این رقم ناخالص است: پیش از اینکه آن را بازده بنامید، نگهداری، مالیات‌ها (مانند مالیات قطعی 10% بر درآمد اجاره) و استهلاک اجاره را کسر کنید.
The Jakarta Post (محتوای حمایت‌شده، داده‌های Bali Villa Hub)، اجاره‌های بلندمدت بالی فراتر از Canggu گسترش می‌یابند (2026-10-14) یک خانواده از Jakarta ویلایی در بالی می‌خواهند. Bank Indonesia در ژوئیه 2026 پس از 100 واحد پایه افزایش در آن سال، BI Rate را در 5.75% نگه داشت و روپیه نزدیک 17,900 در برابر هر USD بود. چه چیزی را باید در نظر داشته باشید؟
- خریداران اندونزیایی نمی‌توانند در بالی بخرند
- نرخ‌ها به صفر رسید، پس وام مسکن رایگان است
- آن‌ها به‌عنوان شهروند اندونزی می‌توانند Hak Milik (freehold) داشته باشند، اما نرخ‌های بالاتر تأمین مالی وام مسکن را گران‌تر می‌کند، پس برنامه وام آن‌ها را زود بررسی کنید
- باید از PT PMA استفاده کنند
اندونزیایی‌ها می‌توانند سند Hak Milik داشته باشند که خارجی‌ها نمی‌توانند. اما 100 واحد پایه افزایش در 2026 هزینه وام مسکن (KPR) را بالا می‌برد، پس بسیاری از خریداران Jakarta نقدی می‌پردازند یا به بودجه کمتری نیاز دارند. پیش از بازدیدها، توان تأمین مالی آن‌ها را بسنجید.
IDN Financials، BI Rate پس از 100 واحد پایه افزایش در 2026 در 5.75% ثابت ماند (2026-07-22) - مناطق دبی
- قوانین و فرایندها
- پول و محاسبات
- پیش‌فروش
- اجاره
- مهارت‌های فروش
- فروش دبی
- انطباق با مقررات
- بازاریابی و شبکه‌های اجتماعی
- تسلط بر مشتری
- ذهنیت و عملکرد
- چرخه‌های بازار و ارزش‌گذاری
- ابوظبی: قوانین و مناطق
- شارجه: قوانین و مناطق
- رأس‌الخیمه: قوانین و مناطق
- عجمان: قوانین و مناطق
- ام‌القیوین: قوانین و مناطق
- فجیره: قوانین و مناطق
- عربستان سعودی: قوانین و مجوز
- مناطق و محله‌های عربستان سعودی
- پیش‌فروش در عربستان سعودی (Wafi)
- کجا در عربستان سعودی سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات عربستان سعودی: ROI و بازده
- مشتریان و فرهنگ در عربستان سعودی
- مصر: قوانین و دفتر ثبت مشاوران املاک
- مناطق و شهرهای جدید مصر
- پیش‌فروش در مصر
- کجا در مصر سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات مصر: ROI و طرح‌های پرداخت
- مشتریان و فرهنگ در مصر
- مغرب: قوانین و حرفه مشاور املاک
- شهرها و مناطق مغرب
- پیش‌فروش در مغرب (VEFA)
- کجای مغرب سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات مغرب: هزینه‌ها، ROI و بازده
- مشتریان و فرهنگ مغربی
- اسپانیا: قوانین و حرفه مشاور املاک
- شهرها و مناطق اسپانیا
- پیش‌فروش در اسپانیا
- کجای Spain سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات اسپانیا: مالیات‌ها، ROI و بازده
- مشتریان بین‌المللی در اسپانیا
- بالی: قوانین، مجوزها و اینکه چه کسی می‌تواند مشاور املاک باشد
- مناطق بالی
- ویلاهای پیش‌فروش بالی
- کجای بالی سرمایه‌گذاری کنیم
- محاسبات بالی: مالیات‌ها، ROI و بازده
- مشتریان بین‌المللی در بالی
- همه امارات: چه کسی چه کاری انجام می‌دهد
- کارآموز
- مشاور املاک تازه‌کار
- مشاور املاک
- مشاور املاک ارشد
- فروشنده برتر
- استاد بستن معامله (Closer)
آسانمتوسطپیشرفته درست است!آفرین!دقیقاً همین!کاملاً درست! نه کاملاً.این بار نه.نزدیک بود، ولی نه. فوق‌العاده! جایزه پاسخ‌های پیاپی سؤال بعدیدیدن نتیجه من پاسخ درست:پاسخ شما: به بالاترین رتبه رسیدیدامتیاز تا رسیدن بهبهترین عالی بود. مثل یک مشاور املاک برتر بلدید. دور خوبی بود. برای رسیدن به 90%، اصلاحات زیر را ببینید. تلاش خوبی بود. اصلاحات را بخوانید و دوباره بازی کنید: دور دوم همیشه بهتر است. همه مشاوران املاک برتر از همین‌جا شروع کردند. اصلاحات را بخوانید و دوباره بازی کنید. من همین الانگرفتم در آموزش مشاوران املاک CloserPass. می‌توانید از من جلو بزنید؟ لینک کپی شد دور اولاولین دور خود را تمام کردید دور بی‌نقص100% پاسخ درست در اوج5 پاسخ درست پیاپی ذهن متخصصپاسخ درست به یک سؤال سطح متخصص استاد محاسبهپاسخ درست به یک محاسبه بازیکن روزانهچالش امروز انجام شد آماده آزمون80% یا بیشتر در حالت آزمون 