Carrières immobilières à Chypre

Les règles qu'un courtier doit connaître

Organismes publics

Le courtage est encadré par le Real Estate Agents Registration Council (Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, aussi appelé Council of Real Estate Agents) en vertu de la Real Estate Agents Law 71(I)/2010 telle que modifiée. Le Conseil tient les registres des agents et des assistants, délivre les licences annuelles, inspecte les bureaux, poursuit le courtage sans licence et, pour l'instant, contrôle les obligations des agents en matière de lutte contre le blanchiment. Autour de lui, le Department of Lands and Surveys (DLS, le Land Registry) enregistre les contrats de vente, les mutations, les hypothèques et les titres de propriété ; le Tax Department perçoit la TVA et l'impôt sur les plus-values ; les District Administrations du ministère de l'Intérieur accordent les permis d'achat aux acheteurs hors UE ; le Civil Registry and Migration Department délivre les titres de séjour et permis de travail ; le Deputy Ministry of Tourism enregistre les locations de courte durée ; et le CYSTAT et la Banque centrale de Chypre publient les principaux indices de prix. Ce guide couvre uniquement les zones sous le contrôle effectif de la République de Chypre. Le nord de l'île, sous administration chypriote turque depuis 1974, est un marché distinct et à haut risque : la propriété y est souvent contestée car une grande partie des terres appartenait à des Chypriotes grecs déplacés, et un amendement de 2006 au droit pénal de la République fait du commerce de ces biens une infraction passible de sept ans de prison (Koufettas Law, octobre 2026). Il n'est pas traité ici, et les chiffres du district de Famagusta dans les statistiques officielles ne concernent que sa partie contrôlée par le gouvernement.

Licence

Nul ne peut exercer comme agent immobilier, se présenter comme tel ou percevoir une rémunération pour une activité d'agence sans être inscrit au registre du Conseil et titulaire d'une licence annuelle valide (Law 71(I)/2010, article 33). La loi définit l'agent comme une personne qui, contre rémunération, sert d'intermédiaire dans une vente, un achat, un échange ou une location de plus d'un mois. Une personne physique doit être citoyenne de Chypre ou d'un autre État membre de l'UE (ou conjoint ou enfant d'un citoyen chypriote résidant habituellement à Chypre), ne pas être en faillite ni condamnée pour une infraction impliquant malhonnêteté ou turpitude morale (sauf réhabilitation), et être titulaire soit d'un diplôme reconnu d'au moins trois ans dans une matière pertinente avec 12 mois de pratique à Chypre comme assistant inscrit, soit d'un master pertinent d'au moins un an. Les candidats doivent aussi réussir l'examen écrit du Conseil sur le droit immobilier et le droit de l'urbanisme chypriotes ; les qualifications obtenues dans d'autres États de l'UE peuvent être reconnues via la carte professionnelle européenne. Une société peut être inscrite si elle est constituée à Chypre ou dans un autre État de l'UE, a son bureau à Chypre, n'est pas en liquidation, et si tous ses administrateurs et actionnaires sont eux-mêmes des agents inscrits et titulaires d'une licence. Les frais indiqués sur le portail gouvernemental Business in Cyprus (octobre 2026) sont de EUR 100 pour une demande individuelle (EUR 200 pour une société), EUR 350 pour le certificat d'inscription, EUR 250 pour chaque licence annuelle et EUR 20 pour la carte d'identité d'agent. L'inscription n'expire pas, mais la licence court jusqu'au 31 décembre de chaque année ; son renouvellement exige une assurance responsabilité civile professionnelle de EUR 200,000 pour l'année, la preuve que l'agent dispose des locaux du bureau, les relevés de Social Insurance de chaque salarié, et éventuellement une inspection sur place. Le Conseil statue dans un délai de trois mois. L'exercice sans licence est puni d'une peine pouvant aller jusqu'à 12 mois de prison, d'une amende pouvant atteindre EUR 3,500, ou des deux, et le Conseil peut aussi adresser un blâme, infliger une amende allant jusqu'à EUR 2,000, suspendre jusqu'à cinq ans ou radier. Les contrôles sont réels : le Conseil a recensé environ 400 affaires pénales engagées et 125 condamnations pour courtage illégal en 2024, et début mai 2025, 90 personnes et 35 sociétés supplémentaires avaient été condamnées (Cyprus Mail, mai 2025). Les promoteurs qui vendent ce qu'ils ont construit, les ventes ordonnées par un tribunal, les fiduciaires, liquidateurs et administrateurs judiciaires ne sont pas soumis à l'obligation de licence.

Qui peut être agent

Les commerciaux qui ne sont pas agents agréés travaillent comme assistants d'agent immobilier (βοηθοί κτηματομεσίτες) : des personnes physiques employées par un agent agréé, inscrites au Register of Assistants du Conseil et agissant sur les instructions de l'agent. Un assistant doit avoir la nationalité chypriote ou d'un autre pays de l'UE, un diplôme de l'enseignement secondaire, un casier judiciaire vierge et ne pas être en faillite, et doit déposer sa demande dans les 30 jours suivant sa prise de poste ; une demande tardive ne compte la pratique qu'à partir de 30 jours avant son dépôt (Law 71(I)/2010, article 12). Le Conseil vérifie que l'emploi est réel et a fait reconnaître en justice son droit d'exiger fiches de paie, relevés bancaires et registres de paie (Cyprus Mail, juin 2022). En mars 2025, le ministère du Travail a confirmé que les assistants peuvent travailler à temps partiel et être payés à la commission par leur employeur si leur contrat le prévoit, tandis que seuls les agents agréés peuvent recevoir une commission des clients ; l'exigence du Conseil de fournir les relevés de Social Insurance lors du renouvellement a été contestée par l'association des agents, qui a indiqué en novembre 2025 qu'environ 90% des licences d'agents et d'assistants avaient été renouvelées après son intervention (Cyprus Mail). Comme les deux registres sont réservés aux citoyens de l'UE et aux membres de la famille de Chypriotes, les ressortissants hors UE ne peuvent pas s'inscrire comme agents ni comme assistants ; en pratique, ils ne peuvent occuper que des postes de support comme le marketing, l'administration ou le service client, et il leur faut pour cela un permis de travail. Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse travaillent sans permis et déclarent leur résidence sur le formulaire MEU1 (le « yellow slip », EUR 20) s'ils restent plus de trois mois, dans les quatre mois suivant leur arrivée (Mondaq, 2026). Les salariés hors UE ont besoin d'un permis du Civil Registry and Migration Department, soit après un test du marché du travail du Department of Labour montrant qu'aucun candidat chypriote ou de l'UE n'est disponible, soit via une société à capitaux étrangers enregistrée auprès de la Business Facilitation Unit, qui peut embaucher du personnel hautement qualifié payé au moins EUR 2,500 brut par mois sans ce test (EUR 2,000 pour le personnel clé déjà en poste jusqu'au 31 décembre 2026) (Zeno Legal, août 2026). Les titulaires du titre de résident permanent investisseur ne peuvent pas travailler à Chypre.

Règles du courtage

Lorsqu'aucune rémunération n'a été convenue, la loi fixe la commission de l'agent à 3% de la valeur de la transaction, payable à la conclusion ; si l'affaire échoue sans faute de l'agent, celui-ci peut tout de même réclamer une rémunération raisonnable pour son temps et ses frais (article 20). Tout mandat, écrit ou oral, conclu avec une personne non inscrite ou sans licence valide est nul (article 27), de sorte que la rémunération ne peut pas être réclamée. Les agents doivent déclarer par écrit tout intérêt personnel dans le bien, et dire aux acheteurs tout ce qu'ils savent de son état, des charges et des restrictions juridiques ou d'urbanisme. La déclaration de mutation du vendeur au Land Registry doit mentionner l'agent et la commission payée, et l'agent verse au Conseil 2/10,000 de la valeur déclarée dans les 30 jours. En août 2026, la commission habituelle était de 3% à 5% du prix hors TVA à 19%, généralement payée par le vendeur (INDEX.cy). Chaque annonce, document et enseigne de bureau doit porter la mention « agent immobilier inscrit et agréé » avec les numéros d'inscription et de licence, et les allégations trompeuses sur le statut d'un agent sont des infractions ; les particuliers qui annoncent leur propre bien doivent indiquer leur nom et leurs coordonnées. Une proposition de loi du député Kostis Efstathiou visant à faire rédiger tous les contrats de vente immobilière par des avocats était de nouveau devant la commission des affaires juridiques du Parlement en mai 2025, après avoir été renvoyée une fois par le précédent président ; le Conseil a demandé son retrait (Cyprus Mail, mai 2025). Les agents immobiliers sont des entités assujetties à l'AML Law 188(I)/2007 : ils doivent identifier et vérifier les clients et les bénéficiaires effectifs, contrôler l'origine des fonds des clients à risque élevé, conserver les dossiers et déclarer les transactions suspectes au MOKAS, la cellule de renseignement financier, sans en avertir le client (Kourtellos, octobre 2026). Le Conseil les contrôle aujourd'hui, mais un projet d'amendement soumis à consultation publique jusqu'au 14 février 2026 confierait le contrôle de tout le secteur immobilier au Tax Department, avant le règlement européen AML 2024/1624, directement applicable à partir du 10 juillet 2027 (FFWD, janvier 2026).

Acheteurs étrangers

Les citoyens des États de l'UE et de l'EEE achètent aux mêmes conditions que les Chypriotes. Les autres étrangers, y compris les Britanniques depuis le Brexit, ont besoin d'un permis au titre de l'Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109, déposé sur le formulaire COMM 145 auprès de la District Administration du lieu du bien ; il n'y a pas de frais et un dossier complet prend généralement deux à trois semaines. La politique du ministère de l'Intérieur autorise normalement un logement sur un terrain d'environ 4,000 m² au plus, ou jusqu'à deux unités (deux logements, un logement et une boutique de 100 m² au plus, ou un logement et un bureau de 250 m² au plus), un couple comptant pour un seul acheteur, et une société chypriote contrôlée par des personnes hors UE est soumise à la même règle (Papacleovoulou, septembre 2026). L'acheteur peut signer et déposer d'abord le contrat de vente, mais le titre ne peut être enregistré à son nom qu'une fois le permis accordé (Koufettas Law, octobre 2026). Les investisseurs hors UE peuvent obtenir la résidence permanente au titre du Regulation 6(2) des Aliens and Immigration Regulations : depuis le 2 mai 2023, un investissement résidentiel doit être d'au moins EUR 300,000 hors TVA dans des logements neufs achetés à un promoteur, payé d'avance et financé depuis l'étranger, avec un revenu sûr d'au moins EUR 50,000 par an, plus EUR 15,000 pour un conjoint et EUR 10,000 par enfant (Kyprianou, mai 2023 ; GK Law Firm, octobre 2026). Le 24 septembre 2026, le vice-ministre de la Migration Nicholas Ioannides a indiqué aux députés qu'environ 1,500 permis de ce type avaient été délivrés en deux ans, que quelque 12,000 permis accordés depuis 2013 étaient en cours de réexamen, et que le dispositif serait durci avant l'entrée de Chypre dans Schengen ; aucune nouvelle règle n'avait été publiée en octobre 2026 (Cyprus Mail). Le programme de citoyenneté par investissement a été supprimé en novembre 2020 après une enquête d'Al Jazeera ; 7,329 personnes (3,522 investisseurs et leurs familles) avaient reçu un passeport, et en décembre 2025 le Parlement a abrogé le pouvoir du gouvernement d'accorder la citoyenneté aux investisseurs (Cyprus Mail, décembre 2025). La demande étrangère est forte : les acheteurs venus de l'étranger ont signé 6,267 des 14,969 contrats de vente déposés sur les neuf premiers mois de 2026 (41.9%), dont 4,173 citoyens hors UE et 2,094 citoyens de l'UE (données DLS, Cyprus Mail, octobre 2026). En 2025, la répartition était de 7,255 contrats étrangers sur 18,114, avec des acheteurs hors UE en hausse de 11% et des acheteurs de l'UE en hausse de 28% (Cyprus Property News, janvier 2026).

Fiscalité et frais

Les droits de mutation du Land Registry sont calculés sur la valeur de marché par tranches : 3% jusqu'à EUR 85,000, 5% de EUR 85,001 à EUR 170,000 et 8% au-delà, et ils sont réduits de moitié lorsque la vente n'est pas soumise à la TVA, soit des taux effectifs de 1.5%, 2.5% et 4% sur la revente ; un bien sur lequel la TVA a été payée ne paie aucun droit de mutation (Philippou Law, mars 2026 ; Cyprus Tax Life, avril 2026). Sur une revente à EUR 600,000, les droits s'élèvent à EUR 20,600. Les bâtiments neufs et les terrains à bâtir sont soumis à une TVA de 19%. Un taux réduit de 5% s'applique à la nouvelle résidence principale d'un particulier en vertu de la Law 42(I)/2023 : sur les 130 premiers m² et les premiers EUR 350,000, à condition que le logement ne dépasse pas 190 m² et que le prix total n'excède pas EUR 475,000 ; si le logement est vendu ou loué dans les dix ans, une partie de l'économie doit être remboursée. Les projets dont la demande de permis d'urbanisme a été déposée au plus tard le 31 octobre 2023 peuvent encore bénéficier de l'ancienne règle (5% sur les 200 premiers m² sans plafond de prix) : les demandes devaient parvenir au Tax Commissioner avant le 15 juin 2026 lorsque le permis de construire avait été délivré au plus tard le 31 décembre 2024, et la Law 109(I)/2026, publiée le 24 avril 2026, laisse jusqu'au 31 décembre 2026 lorsque le permis de construire est postérieur ou toujours en attente (Mondaq, 2026). Le droit de timbre, auparavant jusqu'à 0.2% du prix du contrat et plafonné à EUR 20,000, a été supprimé au 1er janvier 2026 dans le cadre de la réforme fiscale publiée le 31 décembre 2025 (PwC Cyprus ; EY, 2026). Les vendeurs paient un impôt de 20% sur la plus-value des biens chypriotes, après indexation sur l'inflation et déduction des frais ; la réforme a relevé les abattements à vie des particuliers de EUR 17,086 à EUR 30,000 en général, de EUR 85,430 à EUR 150,000 pour une résidence principale occupée au moins cinq ans et de EUR 25,629 à EUR 50,000 pour les terres agricoles (PwC Cyprus). Les vendeurs paient aussi une contribution de 0.4% pour le logement des réfugiés, introduite en 2022. L'inscription d'une hypothèque coûte 1% du prêt, et les acheteurs paient généralement des frais d'avocat d'environ 1% du prix hors TVA (INDEX.cy, août 2026). La taxe foncière annuelle a été supprimée en 2017 ; les propriétaires ne paient que les redevances locales pour les ordures, l'assainissement et l'éclairage, généralement entre EUR 90 et EUR 300 par an environ (Philippou Law, mars 2026).

Off-plan

La plupart des logements neufs sont vendus sur plan, généralement sur la base d'un permis d'urbanisme et, au mieux, d'un permis de construire déjà délivré, avec des paiements échelonnés selon l'avancement des travaux (Connor Legal, septembre 2026). La principale protection de l'acheteur consiste à déposer le contrat de vente signé au Land Registry en vertu de la Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 dans les six mois suivant la signature : le dépôt enregistre l'intérêt de l'acheteur, empêche le vendeur de vendre ou d'hypothéquer le lot à quelqu'un d'autre, et permet à l'acheteur d'agir en justice pour obtenir le transfert du titre ; un dépôt tardif nécessite une décision de justice, et les frais de dépôt sont de EUR 50 (Koufettas Law, octobre 2026). Depuis l'entrée en vigueur de la loi modificative 132(I)/2023 le 12 décembre 2023, chaque contrat doit être accompagné d'un certificat de recherche du Land Registry datant de cinq jours ouvrés au plus, indiquant les hypothèques ou charges grevant le terrain. Les garanties bancaires ne sont pas obligatoires, c'est pourquoi les avocats conseillent de négocier une garantie bancaire ou une caution adossée à une assurance couvrant l'acompte et les versements jusqu'à la remise du titre. Les titres de propriété séparés ne sont délivrés qu'une fois que l'autorité de construction a accordé un certificat de conformité pour le bâtiment achevé en vertu du Cap. 96, que chaque banque détenant une hypothèque sur le terrain a donné son accord et que le promoteur a déposé un dossier de division complet ; le Land Registry vise ensuite à délivrer les titres en trois mois environ ; les retards surviennent généralement plus tôt, en raison d'écarts par rapport aux plans approuvés, de conditions d'urbanisme non remplies, de prêts du promoteur impayés ou d'une insolvabilité (Koufettas Law, octobre 2026). Le stock d'« acheteurs piégés » qui en résulte est toujours en cours de résorption : la loi de 2015 qui avait permis de délivrer plus de 11,000 titres a été annulée en juin 2024, et la Law 110(I)/2025 a rouvert 9,497 demandes gelées pour des contrats déposés au plus tard le 31 décembre 2014, dont 5,417 n'avaient pas encore de titre, tandis qu'environ 15,000 autres acheteurs dont les bâtiments présentent de graves infractions d'urbanisme ne sont pas couverts (Cyprus Mail, juin 2026). La demande off-plan est forte : Landbank Analytics a recensé 3,594 ventes de logements neufs pour EUR 1.149 milliard au premier semestre 2026 et 1,956 pour EUR 606.4 millions au troisième trimestre, dont 64.8% des ventes du troisième trimestre sous EUR 300,000, tandis que les logements autorisés ont augmenté de 63.7% sur les cinq premiers mois de 2026 (Banque centrale de Chypre).

Location

Les locations de vacances sont réglementées comme hébergements touristiques meublés en vertu de la Law 34(I)/2019 : depuis juillet 2021, un bien ne peut être annoncé ou loué en courte durée qu'une fois inscrit au registre du Deputy Ministry of Tourism, et le numéro d'enregistrement doit figurer sur chaque annonce (Cyprus Mail, mai 2025). L'exploitation sans enregistrement est punie d'une peine pouvant aller jusqu'à un an de prison, d'une amende pouvant atteindre EUR 5,000, ou des deux, plus jusqu'à EUR 200 par jour après condamnation (Philippou Law, août 2026). Un rapport de la Cour des comptes publié en juillet 2026 recensait 8,464 unités enregistrées au 6 mai, soit environ 1.7% du parc de logements du recensement de 2021, contre 12,000 à 13,000 locations courtes estimées proposées en 2025, et le règlement européen 2024/1028 sur les données de location de courte durée s'applique depuis le 20 mai 2026, permettant aux autorités d'exiger des plateformes qu'elles affichent les numéros d'enregistrement et partagent les données de séjour ; Chypre a proposé de nouveaux certificats d'enregistrement et des inspections, mais aucune limite de nuitées ni quota local (Cyprus Mail, septembre 2026). L'hébergement de courte durée est soumis à une TVA de 9% lorsque l'exploitant est assujetti à la TVA. Les locations longue durée sont pour la plupart des contrats libres dont le loyer et la durée sont fixés d'un commun accord. La Rent Control Law 23/1983 ne protège que les locataires statutaires de logements situés dans des zones réglementées et achevés au plus tard le 31 décembre 1999, qui restent dans les lieux après la fin du premier bail ; leur loyer ne peut augmenter que tous les deux ans et dans la limite d'un plafond fixé par décret, qui était de 6% du 22 avril 2023 au 21 avril 2025 (Kyprianou, mai 2023) et serait de nouveau de 6% pour 2025 à 2027 (Landager, mai 2026). À partir de 2026, les revenus locatifs ne sont imposés qu'à l'impôt sur le revenu (et plus à la contribution de défense), et les loyers de biens chypriotes doivent être payés par virement, carte ou autre moyen électronique, faute de quoi le locataire ne peut pas les déduire (PwC Cyprus). Le RICS and KPMG Cyprus Property Index du T2 2026 indiquait des loyers d'appartements en hausse de 7.36% sur un an et des loyers de maisons en hausse de 5.30%, avec des rendements bruts indicatifs de 5.51% pour les appartements et 3.01% pour les maisons (Papacleovoulou, septembre 2026).

Plateformes

Real Estate Agents Registration Council (ktimatomesites.com : registres des agents et des assistants, licences annuelles, examen, liste des condamnations)Portail en ligne du Conseil pour les inscriptions et les renouvellements de licenceDepartment of Lands and Surveys (DLS) : dépôt des contrats en vertu de la Law 81(I)/2011, certificats de recherche, mutations, hypothèques, titres de propriétéDistrict Administrations (ministère de l'Intérieur) : permis d'achat Cap. 109 pour les acheteurs hors UE, formulaire COMM 145Tax Department (TAXISnet) : TVA, demandes de TVA réduite à 5%, impôt sur les plus-values, impôt sur les revenus locatifsCivil Registry and Migration Department : enregistrement MEU1 pour les citoyens de l'UE, permis de travail, résidence permanente Regulation 6(2)Business Facilitation Unit (sociétés à capitaux étrangers qui embauchent du personnel hors UE)MOKAS, la cellule de renseignement financier (déclarations de transactions suspectes en vertu de l'AML Law 188(I)/2007)Registre des hébergements touristiques meublés du Deputy Ministry of Tourism (locations de courte durée)Indice des prix des logements du CYSTAT et indice des prix de l'immobilier résidentiel de la Banque centrale de Chypre