Comment devenir agent immobilier à Bali

Bali attire des milliers d'acheteurs étrangers, et beaucoup de personnes qui s'y installent veulent vendre des villas. Pourtant, l'Indonésie encadre le courtage immobilier plus strictement que la plupart des visiteurs ne l'imaginent, et depuis octobre 2025 les règles disent clairement que le courtier doit être indonésien. Voici comment fonctionne le système en octobre 2026, et ce qu'un étranger peut et ne peut pas faire.

En bref

1. Le courtage est une activité commerciale soumise à licence. Il est exercé par une société d'intermédiation immobilière, appelée P4, enregistrée dans le système OSS sous le KBLI 68200.
2. La règle en vigueur est le règlement du ministre du Commerce 33 de 2025 (Permendag 33/2025), applicable depuis le 5 octobre 2025. Il a abrogé l'ancien règlement sur les courtiers, le Permendag 51/2017.
3. Les courtiers doivent être des citoyens indonésiens et détenir un certificat de compétence. Les managers d'un P4 doivent aussi être certifiés et peuvent être étrangers.
4. La période de transition se termine en octobre 2026. Ensuite, selon le ministère du Commerce, les courtiers non certifiés seront sanctionnés.
5. Un étranger titulaire d'un visa touristique, d'un visa à l'arrivée ou en télétravail ne peut pas légalement vendre de biens immobiliers à Bali. Des personnes ont été expulsées pour avoir fait la publicité de villas sur les réseaux sociaux.
6. Des voies légales existent pour les étrangers, mais elles sont étroites : un permis de travail parrainé pour un poste autre que celui de courtier, une PT PMA détenant les bonnes licences, ou un travail d'apport d'affaires pour une agence indonésienne agréée, structuré avec un conseiller.
7. La commission sur les ventes est réglementée entre 2% et 5%, et les vendeurs de Bali paient couramment environ 5%.

Comment le courtage est agréé

L'Indonésie accorde la licence à la société, pas seulement à la personne. Une société d'intermédiation immobilière (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) a besoin d'un numéro d'identification d'entreprise (NIB) délivré via le système de licences public OSS avec le code d'activité KBLI 68200, immobilier sur la base d'honoraires ou de contrats.

Selon le compte rendu par Bisnis.com d'un séminaire AREBI de novembre 2025, les exigences du nouveau cadre comprennent :

• Une forme juridique de PT, PT unipersonnelle, coopérative ou Perum.
• Des courtiers immobiliers certifiés comme personnel expert. Selon le compte rendu, les courtiers doivent être des citoyens indonésiens (WNI).
• Des managers titulaires d'un certificat de compétence professionnelle BNSP. Les managers peuvent être étrangers, mais chacun ne peut être enregistré qu'à un seul établissement et ne peut pas travailler pour un autre P4.
• Des contrats écrits avec les clients et avec les partenaires de co-courtage.
• Un rapport d'activité annuel via le système du ministère du Commerce avant le 30 avril.
• Les références de la licence affichées sur le site web et les publications de la société.

Le même compte rendu indique que le règlement gouvernemental 28 de 2025, qui a remplacé le règlement de 2021 sur les licences fondées sur le risque, a fait passer le KBLI 68200 du risque faible au risque moyen-élevé. Cela signifie davantage de contrôles avant qu'une agence puisse exercer.

La base juridique BPK indique que le Permendag 33/2025 a été adopté et promulgué le 3 octobre 2025, en vigueur à partir du 5 octobre 2025, et qu'il a abrogé le Permendag 51/2017 sur les sociétés d'intermédiation immobilière.

La certification et l'échéance d'octobre 2026

SIP Law Firm explique que chaque courtier doit détenir un certificat de compétence, généralement délivré par un organisme de certification professionnelle accrédité (LSP) selon la norme nationale de compétence (SKKNI). Le cabinet énumère les sanctions administratives en cas d'activité sans licence : avertissement écrit, suspension, retrait et amendes.

En juillet 2026, un directeur du ministère du Commerce, Dwinanto Rumpoko, a déclaré dans un communiqué écrit rapporté par AFU que la période de sensibilisation au Permendag 33/2025 se termine en octobre 2026, après quoi les courtiers non certifiés recevront des rappels à l'ordre. Si vous comptez rejoindre une agence à Bali maintenant, demandez à voir les certificats de ses courtiers et de son manager.

AREBI

L'AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) est l'association nationale des courtiers immobiliers. Ce n'est pas un régulateur et l'adhésion ne remplace pas une licence, mais elle organise des formations et des campagnes de certification et représente la profession. Son président national en 2025, Clement Francis, a décrit le Permendag 33/2025 comme une nouvelle base pour le métier (Bisnis.com). À Bali, le président de la section, Michael Hikma Gunawan, est l'une des voix les plus fortes contre les courtiers étrangers sans licence.

Un étranger peut-il travailler comme agent à Bali ?

La réponse honnête en 2026 : pas comme courtier, et jamais avec un visa touristique.

Le rôle de courtier est réservé aux citoyens. Dans le cadre décrit ci-dessus, les courtiers certifiés qui constituent le personnel expert d'un P4 doivent être indonésiens. Un ressortissant étranger peut être manager certifié d'un P4, mais pas courtier.

Travailler exige un titre de séjour pour le travail. Hukumonline explique qu'un titre de séjour temporaire (ITAS, dont la carte s'appelle KITAS) peut être délivré pour le travail, et que les travailleurs étrangers ont en général besoin d'une lettre de garantie de la société qui les emploie. Un visa à l'arrivée ou un visa de visite ne permet pas de travailler. L'Indonésie tient aussi une liste de postes fermés aux travailleurs étrangers, fixée par le décret 349 de 2019 du ministre de la Main-d'œuvre.

La répression est réelle. Les contrôles se sont renforcés depuis 2023 :

• En avril 2023, l'immigration de Bali a expulsé une Slovaque qui commercialisait des biens sur ses propres comptes Instagram et Facebook alors qu'elle avait un permis de séjour de visite (Detik Bali).
• En septembre 2024, un Australien titulaire d'un visa à l'arrivée a été expulsé et interdit de retour pendant au moins six mois après avoir fait la promotion d'une villa sur les réseaux sociaux. L'immigration a indiqué l'avoir repéré grâce à une veille numérique (INP Polri).
• En juin 2025, The Jakarta Post a rapporté que l'immigration avait arrêté 312 étrangers à Bali en janvier et février pour des infractions aux règles de visa liées à des investissements étrangers problématiques, et que les autorisations d'exercer de 267 sociétés étrangères avaient été retirées faute de respecter l'exigence de capital. Le gouverneur Wayan Koster a créé une cellule chargée d'auditer les autorisations des entreprises touristiques.
• En juillet 2025, le président de l'AREBI Bali a déclaré à Tirto que les étrangers représentaient environ 20% de tous les courtiers à Bali, que beaucoup travaillaient sans bureau, faisaient leur marketing sur Instagram et leurs propres sites, se faisaient payer à l'étranger et ne payaient aucun impôt indonésien.
• En février 2026, le ministère de l'Investissement a proposé des règles plus strictes pour les sociétés à capitaux étrangers à Bali, dont l'interdiction des bureaux virtuels et la preuve du capital (Bali Villa Realty).

Si quelqu'un vous propose un poste d'« agent freelance » à Bali avec un visa touristique, c'est vous qui portez le risque d'expulsion, pas lui.

Les voies légales qui restent

Voici les options réellement utilisées par les professionnels étrangers. Chacune nécessite l'avis d'un avocat indonésien avant de commencer.

1. Un emploi avec permis de travail pour un poste autre que courtier. Une agence agréée ou un promoteur peut parrainer un KITAS de travail pour un poste comme manager, directeur marketing ou responsable des ventes internationales, lorsque la loi l'autorise pour un étranger. Comme un manager de P4 peut être étranger, un manager étranger certifié est possible. Le courtier qui valide les contrats clients doit toutefois être indonésien.

2. Votre propre PT PMA. Une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut demander le KBLI 68200 via l'OSS, puis recruter des courtiers indonésiens certifiés. Infiniti indique que le règlement BKPM 5/2025 a réduit le capital libéré minimum des nouvelles PT PMA de Rp10 milliards à Rp2.5 milliards, tandis que la valeur d'investissement prévue doit toujours dépasser Rp10 milliards. Bali surveille ces sociétés de près : attendez-vous à des audits du capital, de l'adresse du bureau et de l'usage du KBLI.

3. Apport d'affaires pour une agence agréée. Certains étrangers présentent des acheteurs depuis l'étranger et reçoivent une commission d'apport d'un P4 indonésien agréé, qui gère le contrat client, les visites et la vente. La légalité dépend de votre lieu de résidence, de votre lieu de travail et de la façon dont vous êtes payé. Le faire depuis Bali avec un visa de visite n'est pas sûr.

4. Ventes de promoteurs à l'étranger. Travailler pour le bureau de vente d'un promoteur dans votre pays, selon les règles de votre pays, vous place hors du champ du droit indonésien de l'immigration. Le promoteur doit tout de même être correctement agréé en Indonésie.

Comment les agents sont rémunérés

La commission réglementée sur les ventes est de 2% à 5% de la valeur de la transaction, et de 5% à 8% sur les locations, selon le résumé du Permendag 33/2025 par Bisnis.com. Un P4 peut reverser à son personnel expert jusqu'à 70% de la commission qu'il perçoit.

Dans la pratique à Bali, Global Investments (juin 2026) indique que l'agent du vendeur perçoit généralement environ 5%, souvent inclus dans le prix, et que les agents de l'acheteur facturent 2.5% à 5% ou partagent les honoraires du vendeur. Brighton note que les agences en règle ajoutent la TVA sur la commission.

Nous n'avons trouvé aucune donnée officielle sur les salaires des agents à Bali. Demandez à chaque agence si elle verse un salaire fixe ou uniquement à la commission, et obtenez le split par écrit. Pour des exemples chiffrés, consultez La commission des agents à Bali.

Les langues et le marché

Les acheteurs de Bali viennent de nombreux pays. Le président de l'AREBI Bali a déclaré à Tirto en juillet 2025 que beaucoup d'acheteurs étrangers récents venaient de Russie, d'Ukraine, de France, du Royaume-Uni et de Suède. L'anglais est la langue de travail de la plupart des transactions internationales. L'indonésien est nécessaire pour les notaires, le bureau foncier, les contrats et les vendeurs locaux. Le russe et le français sont un vrai atout pour les postes marketing.

Comment choisir une agence

• Demandez le NIB et le KBLI 68200 de l'agence et vérifiez que la licence figure sur son site web, comme l'exigent les règles.
• Demandez à voir les certificats de compétence de ses courtiers et de son manager.
• Demandez si elle est membre de l'AREBI.
• Demandez comment elle va parrainer votre permis de travail, quel intitulé de poste elle utilisera, et obtenez-le par écrit avant votre arrivée.
• Demandez le partage de commission, la date de paiement et ce qu'il advient des transactions conclues après votre départ.
• Demandez comment elle gère l'argent des clients. Les paiements doivent passer par des comptes bancaires indonésiens au nom de la société.

Signaux d'alerte

• Une offre d'emploi qui dit qu'un visa touristique ou un visa à l'arrivée « suffit pour l'instant ».
• Une agence sans bureau physique, avec une adresse de bureau virtuel, ou sans références de licence sur son site web.
• Une commission versée à l'étranger, en espèces ou en crypto.
• Devoir signer des contrats clients en votre nom propre.
• Des annonces qui utilisent les photos d'une autre agence sans contrat de co-courtage écrit.

Les règles indonésiennes sur les courtiers ont changé en octobre 2025 et les contrôles commencent après octobre 2026. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil juridique ou en immigration. CloserPass n'est affilié à aucune autorité ni association indonésienne.

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