Carrières immobilières en France

Les règles qu'un courtier doit connaître

Organismes publics

Le courtage immobilier en France est régi par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Il n'existe pas de régulateur national des agents : la carte professionnelle est délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) du ressort du siège de la société, via le fichier en ligne des professionnels de l'immobilier de la CCI. L'autorité de protection des consommateurs (DGCCRF) contrôle les agences sur les mandats, l'affichage des honoraires et les pratiques trompeuses ; les notaires, officiers publics, rédigent et signent chaque acte de vente définitif et perçoivent les droits de mutation ; l'administration fiscale (DGFiP) publie le taux des droits de mutation de chaque département ; et les greffes des tribunaux de commerce tiennent le registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Les organisations professionnelles comme la FNAIM, qui dit réunir environ 10,000 agences adhérentes, représentent la profession mais ne délivrent aucune autorisation.

Carte professionnelle

Toute personne qui, de manière habituelle, négocie, vend, loue ou gère des biens pour le compte d'autrui doit détenir une carte professionnelle. Elle porte une mention par activité : T pour la transaction, G pour la gestion immobilière et S pour le syndic de copropriété, avec une seule carte par société. La carte est délivrée par la CCI sur le formulaire Cerfa 15312 et est valable 3 ans ; le renouvellement doit être demandé 2 mois avant son expiration. Le demandeur doit justifier de son aptitude professionnelle, de sa moralité, d'une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) et, lorsque l'agence détient des fonds de clients, d'une garantie financière ; une agence de transaction qui déclare sur l'honneur ne détenir aucun fonds, effet ou valeur pour ses clients n'a pas besoin de la garantie. L'aptitude s'entend d'un diplôme de niveau bac+3 en droit, en économie ou en commerce, d'un BTS Professions immobilières ou d'un titre équivalent de niveau 6, ou d'une expérience : 3 ans comme salarié d'un titulaire de carte avec le baccalauréat, ou 10 ans sans, ramenés à 4 ans pour un poste de cadre. À la CCI Bretagne, une première carte coûtait 160 € et un renouvellement 130 € en octobre 2026 ; d'autres CCI peuvent appliquer des montants légèrement différents. Pour renouveler, le titulaire et toutes les personnes qui négocient pour l'agence doivent justifier de 14 heures de formation continue par an, ou 42 heures sur les 3 ans, dont au moins 2 heures de déontologie et 2 heures sur la non-discrimination dans l'accès au logement.

Qui peut être agent

La plupart des agents ne détiennent jamais leur propre carte. Ils travaillent pour un titulaire de carte sous une attestation d'habilitation, un document personnel lié à un seul titulaire qui leur permet de négocier dans les limites des pouvoirs que ce titulaire leur accorde. C'est le titulaire de la carte, et non l'agent, qui dépose la demande auprès de la CCI (Cerfa 15315, 55 € à la CCI Bretagne), et l'attestation doit être délivrée avant le début de l'activité ; elle est refaite au renouvellement de la carte, lorsque l'agent change d'agence ou lorsque ses informations changent, et elle ne permet jamais de travailler pour un autre professionnel. Il existe deux statuts. Le négociateur salarié est un employé de l'agence, et le contrat de travail ne remplace pas l'attestation. L'agent commercial immobilier, souvent appelé mandataire, est indépendant : inscrit au RSAC auprès du greffe du tribunal de commerce, généralement comme micro-entrepreneur, avec un contrat avec le titulaire de la carte, l'attestation et sa propre assurance responsabilité civile. Un agent commercial ne peut ni recevoir ni détenir de fonds de clients, ni diriger une agence ou un bureau, ni dépasser les pouvoirs délégués. Les réseaux de mandataires comme IAD, Safti, Capifrance et eXp comptaient environ 47,000 conseillers fin 2025, en hausse de 7% sur un an, et réalisaient 28% des ventes passées par un professionnel (179,000 sur environ 640,000), contre 13% en 2018. Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse peuvent travailler et s'immatriculer comme micro-entrepreneurs dans les mêmes conditions que les Français, sans titre de séjour. Les ressortissants hors UE ont besoin d'un titre qui couvre l'activité : pour une activité indépendante, une carte de résident, un titre de résident de longue durée UE, un passeport talent créateur d'entreprise, un titre vie privée et familiale, ou un titre entrepreneur/profession libérale, valable un an et renouvelé uniquement si l'activité est l'occupation principale et rapporte au moins le SMIC annuel (environ 21,876 € en 2026). Les titres étudiant et salarié ne permettent pas d'exercer en indépendant. La loi n'impose aucun test de français, mais les mandats, les avant-contrats et le dossier CCI sont tous en français : un français courant est donc nécessaire en pratique.

Mandats, honoraires et splits

Aucune négociation ne peut commencer sans un mandat écrit précisant sa durée, les honoraires et qui les paie, les parties, le bien, l'éventuelle exclusivité et les modalités de résiliation, et chaque mandat est inscrit par ordre chronologique dans le registre des mandats de l'agence. Un mandat exclusif ne peut pas être dénoncé pendant ses 3 premiers mois (décret 72-678, article 78) ; ensuite, le préavis est généralement de 15 jours par lettre recommandée, et pour les vendeurs particuliers l'agence doit rappeler le droit de résilier le mandat avant sa reconduction tacite. Présenter un mandat simple comme exclusif, se prévaloir d'une clause d'exclusivité expirée, faire payer le vendeur lorsqu'il trouve lui-même l'acheteur ou facturer des honoraires sans vente conclue sont des pratiques illicites, et un mandat signé hors établissement ou à distance doit être accompagné du formulaire de rétractation. Les honoraires sont libres, mais depuis l'arrêté du 10 janvier 2017 ils doivent être affichés TTC, avec la partie qui les paie, en vitrine, à l'intérieur de l'agence et sur son site web, et depuis le 1er avril 2022 le barème doit indiquer un taux maximum ; un barème qui n'indique que la part de l'acquéreur ou la mention « sur devis » n'est pas conforme. Dans son enquête de 2019, la DGCCRF a relevé des anomalies dans 64% des 2,175 agences contrôlées. En pratique, les honoraires vont d'environ 3% à 10% du prix, de façon dégressive, avec une moyenne de 4.5% à 5% pour les ventes entre 200,000 € et 400,000 € ; les agences traditionnelles facturent environ 4% à 6% et les réseaux de mandataires environ 3% à 4.5%, et environ 70% des mandats de vente mettent les honoraires à la charge du vendeur (estimations du secteur). Les conseillers des réseaux conservent une part des honoraires qu'ils génèrent : des splits de base de 69% chez IAD, 70% chez Safti et 72% chez Capifrance, qui augmentent avec le chiffre d'affaires, pour un pack mensuel d'environ 159 € à 205 € HT, tandis qu'eXp France démarre à 75% et passe à 100% au-delà de 80,000 € d'honoraires HT sur l'année. Les négociateurs salariés relevant de la convention collective nationale de l'immobilier (IDCC 1527) perçoivent un salaire fixe plus une commission ; le minimum pour un négociateur VRP non cadre est de 1,500 € brut par mois, qui peut constituer une avance sur commissions.

Acheteurs étrangers

Les étrangers achètent en France dans les mêmes conditions que les Français, sans autorisation ni condition de résidence. Le notaire est obligatoire pour l'acte définitif (acte authentique) et perçoit les droits de mutation. Auparavant, acheteur et vendeur signent généralement un compromis ou une promesse de vente, et l'acheteur particulier d'un logement dispose alors de 10 jours calendaires pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat signé (ou de la signature, s'il a été signé devant notaire), sans motif, sans pénalité et avec remboursement de tout dépôt sous 21 jours (Code de la construction et de l'habitation, article L.271-1). Au niveau national, les étrangers non résidents ont réalisé environ 1.8% des ventes de logements anciens en 2022, soit quelque 20,000 ventes, mais ils se concentrent sur la Côte d'Azur et à Paris. Les vendeurs non résidents paient 19% d'impôt sur le revenu sur la plus-value, plus 17.2% de prélèvements sociaux, ou 7.5% pour les vendeurs affiliés à un régime de sécurité sociale de l'EEE ou suisse, avec une surtaxe de 2% à 6% sur les plus-values supérieures à 50,000 € ; les abattements pour durée de détention commencent la sixième année, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, et un vendeur résidant hors de l'EEE doit désigner un représentant fiscal lorsque le prix dépasse 150,000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique au-delà de 1.3 million € de patrimoine immobilier net au 1er janvier, à des taux de 0.5% à 1.5%, et les non-résidents ne le paient que sur leurs biens situés en France.

Fiscalité et frais

Les acheteurs d'un logement ancien paient des droits de mutation (l'essentiel de ce que l'on appelle en France les « frais de notaire »). La loi de finances 2025 a permis aux départements de relever leur part de 4.50% à 5.00% entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 : 89 départements l'ont fait, pour un total d'environ 6.31% (souvent arrondi à 6.32%), tandis que les autres, ainsi que les primo-accédants éligibles dans les départements concernés, restent à 5.81%. Paris, le Rhône (Lyon) et la Gironde (Bordeaux) font partie des départements ayant relevé le taux ; les Alpes-Maritimes (Nice, Cannes, Antibes) sont restées à 5.81%. Avec les émoluments et frais du notaire, l'achat d'un bien ancien coûte au total environ 7.2% à 7.8% du prix, par exemple 7.81% pour un appartement de 250,000 € à Paris et 7.19% pour 340,000 € dans les Alpes-Maritimes. Lorsque l'acheteur paie les honoraires d'agence, les droits sont calculés sur le prix net vendeur, ce qui les réduit. Les logements neufs vendus dans les 5 ans suivant leur achèvement intègrent 20% de TVA dans le prix et supportent des droits de mutation réduits. Les taux de crédit immobilier étaient en moyenne de 3.50% sur 15 ans, 3.66% sur 20 ans et 3.75% sur 25 ans en octobre 2026, et ils remontaient. Les propriétaires de résidences secondaires paient la taxe d'habitation, et les communes en zone tendue peuvent la majorer de 5% à 60% : 1,666 des 3,689 communes en zone tendue appliquent une majoration, et Paris, Lyon, Bordeaux et Nice appliquent le maximum de 60%, tandis que Cannes n'en applique aucune.

Off-plan

Les logements neufs sont surtout vendus sur plan en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), encadrée par le Code de la construction et de l'habitation. L'acheteur commence généralement par un contrat de réservation, avec un dépôt de garantie plafonné à 5% du prix si la vente doit être signée dans l'année, 2% dans les deux ans et rien au-delà. Les paiements suivent ensuite l'avancement des travaux, avec des plafonds légaux : au maximum 35% à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement, les 5% restants à la livraison, qui peuvent être consignés si des réserves sont émises ; les pénalités de retard sont plafonnées à 1% par mois. Toute VEFA de logement doit comporter une garantie financière d'achèvement (GFA), qui pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2015 doit émaner d'une banque, d'un assureur ou d'une société de caution, et non du promoteur lui-même (ordonnance 2013-890). Le dispositif fiscal Pinel pour la location de logements neufs a pris fin le 31 décembre 2024. La loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026) a créé un statut du bailleur privé en vigueur depuis le 21 février 2026 pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028 : un propriétaire qui loue nu pendant 9 ans peut amortir 80% du prix, à 3.5%, 4.5% ou 5.5% par an pour les logements neufs en immeuble collectif selon le niveau de loyer, ou 3% à 4% pour les logements anciens avec des travaux d'au moins 30% du prix, dans la limite d'un plafond annuel de 8,000 € à 12,000 € et pour 2 logements au plus par foyer, selon le texte définitif tel que résumé par Manda (septembre 2026) ; les versions antérieures différaient, vérifiez donc le texte officiel avant de conseiller.

Location

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués dans le cadre d'un bail nouveau ou renouvelé ; les logements classés F suivront en 2028 et les logements classés E en 2034, et la règle couvre aussi les meublés de tourisme (loi Climat et résilience). Depuis le 1er janvier 2026, un nouveau coefficient de conversion de l'électricité (1.9 au lieu de 2.3) devrait faire sortir des classes F et G environ 850,000 logements chauffés à l'électricité, et les propriétaires disposant d'un DPE récent peuvent télécharger une attestation mise à jour auprès de l'ADEME. La loi Le Meur de novembre 2024 a ramené l'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 30% dans la limite de 15,000 € (50% et 77,700 € pour les meublés classés), permet aux maires de limiter la location de la résidence principale à 90 jours par an et de fixer des quotas, et impose un numéro d'enregistrement dans presque toutes les communes. Les propriétaires qui louent en meublé au régime réel LMNP et vendent depuis le 15 février 2025 doivent réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, sauf dans les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD, et la loi de finances 2026 a appliqué la même règle au nouveau statut du bailleur privé.

Plateformes

Fichier CCI des professionnels de l'immobilier : carte professionnelle T, G et S, attestations d'habilitationGreffes des tribunaux de commerce : immatriculation au RSAC des agents commerciauxRegistre des mandats tenu par chaque agenceNotaires : compromis, acte définitif, droits de mutationDGFiP : taux des droits de mutation par départementDGCCRF : contrôles des mandats et de l'affichage des honorairesADEME : diagnostics de performance énergétique (DPE)Numéros d'enregistrement communaux pour les meublés de tourismeIndice des prix Notaires-INSEE et chiffres des Notaires du Grand Paris